Boligen ble solgt med tap. Hva skjer med restgjelden?

Restgjeld etter salg med tap forsvinner ikke

Et boliglån er et pengekrav mot deg. Pantet i boligen er bare sikkerheten for kravet. Selger du med tap, og banken sletter pantet mot den summen kjøperen betaler, er det som mangler, fortsatt et krav banken har på deg. Det eneste som endres, er at restgjelden ikke lenger har pant. Du skylder den like fullt.

Samme prinsipp gjelder om boligen blir solgt på tvangssalg. Kjøpesummen går til panthaverne etter rekkefølgen mellom dem, og banken kan kreve det som mangler fra deg.

Hva banken vil ha av deg når pantet er borte

Når banken har mistet sikkerheten, ser lånet annerledes ut for den. Den kan derfor ville ha en ny avtale. Ofte betyr det en fast nedbetalingsplan, og rentevilkårene kan være høyere enn de var på boliglånet, siden banken ikke lenger har pant. Hvilke vilkår du får, avhenger av banken og av økonomien din, og du kan ikke kreve å beholde de gamle.

Finansavtaleloven § 2-9 sier at kredittbeløp, påløpte renter og kostnader som hovedregel skal tilbakebetales når kreditor krever det, og at du også kan betale tilbake før avtalt tid. Det betyr at du kan velge å betale ned restgjelden raskere hvis du får anledning til det, for eksempel med penger fra ny jobb eller arv. Hvor mye du betaler hver måned, avtaler du med banken.

Det er verdt å ta kontakten før salget. En bank som ser at du møter opp med en plan, har mer å velge mellom enn en bank som må sende purringer.

Flere som skylder pengene

Er dere to som har lånt sammen, for eksempel som samboere eller ektefeller, skylder dere restgjelden sammen overfor banken. Banken kan i utgangspunktet kreve hele beløpet fra hvem den vil, hvis avtalen sier at dere hefter solidarisk. Hvordan dere seg imellom deler regningen, er en annen sak. Banken kan ikke frigi sikkerheten uten samtykke fra samskyldneren, med visse unntak (finansavtaleloven § 5-20). Begge bør derfor skrive under før pantet slettes.

Har noen stilt kausjon for lånet, må banken varsle kausjonisten om misligholdt gjeld, og kausjonisten kan bli krevd for restgjelden hvis du ikke betaler.

Hva skjer hvis du ikke kan betale

Betaler du ikke etter den nye planen, behandles restgjelden som annen misligholdt gjeld. Banken kan sende krav og ta ut inkasso, og i siste omgang skaffe seg tvangsgrunnlag og begjære utlegg i andre eiendeler eller i lønn. Utlegg er en prosess hos namsmannen, og gjelden vokser med renter og omkostninger.

Har du så mye gjeld at du ikke kan betale i overskuelig fremtid, finnes gjeldsordning. Gjeldsordningsloven § 1-1 sier at loven skal gi personer med alvorlige gjeldsproblemer en mulighet til å få kontroll over økonomien sin, enten ved avtale med kreditorene eller ved at tingretten stadfester en ordning. Det er egne vilkår, og ordningen er ikke for alle. Du kan lese mer på gjeldsordningsloven.

Tapet kan også ha skattemessige følger. Reglene for tap ved boligsalg er forklart i en egen artikkel om skatt ved salg med tap.

Slik forhandler du om nedbetalingen

Du har sterkest stilling når du kommer med et konkret forslag. Regn ut hva du kan betale hver måned uten å havne i vanskeligheter, og legg frem budsjettet. Banken vil se at beløpene går opp, og en plan du faktisk klarer, er mer verdt for banken enn en plan som brytes etter noen måneder.

Det du bør avklare skriftlig, er renten og om den er fast eller flytende, hvor lang nedbetalingstiden er, om det er etableringsgebyr eller termingebyr, og om du kan betale ekstra uten gebyr. Er lånet inngått på ubestemt tid, kan banken bare si det opp hvis avtalen åpner for det og det er saklig grunn, og overfor forbrukere med en frist på minst to måneder (finansavtaleloven § 5-14 første ledd). Be også om en bekreftelse på at pantet er slettet og at det nye lånet er uten pant, slik at du har det svart på hvitt.

Kort oppsummert

• Restgjeld etter salg med tap er fortsatt gjeld til banken. Den har bare mistet pantet.
• Banken vil normalt ha en ny avtale med nedbetalingsplan, og vilkårene kan være dårligere enn på boliglånet.
• Dere som låner sammen, skylder normalt restgjelden sammen. Kausjonister kan også bli krevd.
• Betaler du ikke, kan banken kreve inn gjelden med inkasso og utlegg. Ved alvorlige betalingsproblemer finnes gjeldsordning.
• Du kan alltid betale ned restgjelden raskere enn avtalt.