Beholde boligen under gjeldsordning — kravet om nøktern bolig

Karis rekkehus etter skilsmissen

Kari ble skilt for halvannet år siden og satt igjen med rekkehuset og boliglånet alene, i tillegg til en god del kredittkortgjeld hun opprinnelig kausjonerte for på vegne av tidligere ektefelle. Hun har fast jobb og greier renter og avdrag på boliglånet uten problemer, men resten av gjelden har vokst seg langt større enn hun kan betjene ved siden av boutgiftene. Spørsmålet hun stiller seg før hun søker, er om hun i det hele tatt får bli boende, eller om namsmannen vil kreve at rekkehuset selges før noe av kredittkortgjelden i det hele tatt vurderes. Usikker på selve mekanismen i en gjeldsordning? Grunnprinsippene finner du her, og de er nyttig bakgrunnsstoff før du leser videre.

Hva som gjør en bolig «nøktern» nok til å beholdes

Vurderingen ser på forholdet mellom boligens størrelse og standard på den ene siden, og husstandens faktiske behov på den andre. Bor Kari alene i et rekkehus med tre soverom uten at noen av dem brukes til delt bosted for barn, vil namsmannen se nærmere på om en mindre og rimeligere bolig hadde dekket behovet like godt. Har hun derimot barn som bor fast eller delvis hos henne, endrer det bildet, fordi boligbehovet da vurderes ut fra hele husstanden og ikke bare den voksne.

Det avgjørende er ikke hvor mye boligen er verdt i seg selv, men om boutgiftene, altså renter, avdrag, felleskostnader og oppvarming samlet, står i et rimelig forhold til det som er igjen til livsopphold og til kreditorene etter at boutgiftene er betalt.

Namsmannen ser også på hvor boligen ligger sammenlignet med jobb og skole. Har Kari lang reisevei til arbeidsplassen dersom hun må flytte til en billigere del av kommunen, er det et forhold som kan trekkes inn, men det veier normalt mindre enn selve forholdet mellom boutgift og betalingsevne. En bolig med lav boutgift fordi lånet snart er nedbetalt, kan i noen tilfeller bli vurdert som nøktern selv om boligen i seg selv har høy markedsverdi, nettopp fordi det er den løpende utgiften og ikke salgsverdien som står i sentrum for vurderingen.

Slik håndteres boliglånet i en gjeldsordning

Godkjennes boligen som nøktern, fortsetter boliglånet som normalt ved siden av gjeldsordningen. Kari betaler renter og avdrag til banken som før, og det er bare den øvrige, usikrede gjelden, altså kredittkortene og forbrukslånet, som inngår i den betalingsplanen namsmannen fastsetter for de øvrige kreditorene. Banken beholder pantesikkerheten sin i boligen gjennom hele perioden, og blir dermed ikke en del av fordelingen mellom de andre kreditorene på samme måte som usikret gjeld.

Dette er også grunnen til at boliglån normalt ikke skrives ned eller ettergis i en gjeldsordning slik usikret gjeld kan bli. Pantesikkerheten gir banken en annen stilling enn det kredittkortselskapet har.

Når boligen likevel må selges

Vurderer namsmannen boligen som for stor eller for kostbar til husstandens behov, er hovedregelen at den selges før eller i forbindelse med at gjeldsordningen fastsettes. Overskuddet etter at lånet er innfridd, går inn i boet og fordeles til kreditorene sammen med det øvrige som skal betales gjennom ordningen. For Kari ville dette i praksis betydd at hun må flytte til en rimeligere leilighet, mens deler av friverdien i rekkehuset går til å dekke kredittkortgjelden i stedet for å bli stående som egenkapital hun beholder selv.

Denne avveiningen er noe av det tyngste ved en gjeldsordning for boligeiere, og det er også der en tidlig og realistisk vurdering før du søker, lønner seg fremfor å bygge en søknad rundt en bolig du uansett må gi fra deg.

Prosessen med å selge tar tid, og namsmannen forholder seg til at boligen skal selges til markedspris gjennom ordinært salg, ikke tvangsmessig gjennom namsmannen selv. For Kari ville dette betydd noen måneder der hun fortsatt bor i rekkehuset mens det legges ut for salg, med den økonomiske uforutsigbarheten det innebærer å ikke vite nøyaktig når flyttingen faktisk skjer eller nøyaktig hvilket overskudd salget ender opp med.

Hva en advokat kan bidra med hvis banken presser på

De fleste nøktern-vurderinger avklares av namsmannen uten at noen part trenger advokat. Det endrer seg dersom banken bestrider at boligen er nøktern, dersom det er uenighet om boligens verdi, eller dersom Kari vurderer å klage på en beslutning om at rekkehuset må selges. Fri rettshjelp er behovsprøvd også her, og gjeldsordningssaker er ikke løftet ut som en egen kategori uten behovsprøving: du må ligge under grensen for betalingsevne som gjelder generelt for å få dekket advokatutgifter av det offentlige. Ligger du over grensen, koster en avgrenset vurdering fra advokat normalt noen få timer honorar, og det er ofte verdt det når verdien som står på spill i boligen er langt større enn advokatkostnaden.

Har Kari behov for en second opinion før hun i det hele tatt sender søknaden, kan hun også be NAV økonomi- og gjeldsrådgivning om en foreløpig vurdering av om rekkehuset trolig vil bli ansett nøkternt. Denne rådgivningen er gratis og gjøres uavhengig av namsmannens senere behandling, men den kan gi henne en pekepinn på om hun bør planlegge for å bli boende eller for å flytte, før prosessen med å søke i det hele tatt starter.

Kort oppsummert

• En bolig regnes som nøktern når størrelse og boutgifter står i et rimelig forhold til husstandens faktiske behov, ikke ut fra boligens markedsverdi alene.
• Godkjennes boligen i gjeldsordning, fortsetter boliglånet som før ved siden av ordningen, mens det er den usikrede gjelden som inngår i selve betalingsplanen.
• Vurderes boligen som for stor eller for dyr i drift, må den normalt selges, og overskuddet etter innfrielse av lånet går til kreditorene.
• Uenighet med banken om boligens verdi eller om nøktern-vurderingen er situasjoner der advokat kan være aktuelt, avhengig av om du oppfyller kravene til fri rettshjelp.