Boligen er mindre enn det sto i annonsen — hva kan jeg kreve?

Arealet var feil — men er det en mangel?

Areal i boligannonser er ikke alltid nøyaktig. Loven aksepterer en viss feilmargin — men setter en klar grense for hva som er for mye.

For boligbygg er grensen satt konkret i loven: avviket må være over 2 % og minst 1 kvadratmeter for at det skal være en mangel. Er boligen opplyst til 80 kvm og faktisk 77 kvm, er avviket 3 kvm — over 2 % og over 1 kvm. Det er en mangel.

For tomt er terskelen høyere og mer skjønnsmessig — det kreves vesentlig avvik.

Hva loven sier

Avhendingslova § 3-3 regulerer arealsvikt direkte. For bygninger: avvik over 2 % og minst 1 kvm er en mangel, med mindre selger kan bevise at kjøperen ikke la vekt på arealopplysningen.

For tomteareal er terskelen annerledes: det er bare mangel hvis arealet er vesentlig mindre enn opplyst, eller hvis selger eller dennes medhjelper har opptrådt særlig klanderverdig.

Prisavslaget ved arealsvikt beregnes forholdsmessig — normalt ut fra hva de manglende kvadratmeterne var verdt i markedet. Det krever en vurdering av kvadratmeterprisen på eiendommen, som bør gjøres av takstmann.

Eksempel: Camilla

Camilla kjøpte leilighet annonsert med «75 kvm BRA». Måleopplysninger fra ny takstmann viste 70 kvm — et avvik på 5 kvm, eller 6,7 %. Basert på en kvadratmeterpris på 60 000 kroner krevde hun 300 000 kroner i prisavslag. Etter forhandling endte saken på 240 000 kroner.

Hva du skal gjøre — steg for steg

1. Bestill ny oppmåling fra autorisert takstmann — Du trenger skriftlig dokumentasjon på det faktiske arealet.
2. Regn ut avviket i prosent og kvadratmeter — Begge deler må overstige terskelen i § 3-3.
3. Innhent verdivurdering av kvadratmeterprisen — Prisavslaget beregnes ut fra hva de manglende kvm er verdt.
4. Send skriftlig reklamasjon med målerapport og krav — Til selger og eierskifteforsikringen.
5. Reklamasjoner innen rimelig tid etter oppdagelse — For arealsvikt er dette normalt fra du fikk ny takst eller oppmåling.

Vanlige feil

• Aksepterer arealsvikt fordi «det er jo bare noen kvadratmeter» — flere kvm kan utgjøre store beløp
• Glemmer at terskelen på 2 % og 1 kvm er kumulativ — begge krav må være oppfylt
• Beregner prisavslaget feil — det er ikke utbedringskostnad, men verdireduksjon

Vanlige spørsmål

Hva hvis selger sier at areal alltid er omtrentlig?

Nei. Opplyst areal i salgsoppgaven er bindende. «Ca.» endrer ikke noe hvis avviket overstiger lovens grenser.

Gjelder § 3-3 også for hytte og fritidsbolig?

Ja. Avhendingslova gjelder alle typer fast eiendom, inkludert fritidsboliger.

Hva er forskjellen på BRA og P-ROM?

BRA er bruksareal — inkluderer alle rom. P-ROM er primærrom — ekskluderer bod og tekniske rom. Sjekk at du sammenligner likt mål i reklamasjonen.

Hvis du trenger hjelp

Arealsviktsaker krever god dokumentasjon og riktig beregning av prisavslaget. Vi hjelper deg sette kravet riktig og vurdere om det er verdt å gå videre. Fyll ut skjemaet nedenfor.