Kan jeg bli kastet ut før dommen i oppsigelsessaken er rettskraftig?
Ja, men bare i særlige tilfelle og først etter at det er avsagt dom i oppsigelsessaken. Husleieloven § 12-4 lar retten gi utleier samtykke til at fraflytting gjennomføres før dommen er rettskraftig. Det krever at oppsigelsen ikke er satt til side, og at utleier begjærer det. Retten kan kreve at utleier stiller sikkerhet. Før det finnes dom, gir paragrafen ingen slik adgang.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva som må ha skjedd før § 12-4 kan brukes
Regelen om å bli kastet ut før dommen er rettskraftig står i husleieloven § 12-4. Den gjelder bare i en bestemt situasjon, og den er smal.
Utleier har sagt opp leieavtalen. Du har protestert skriftlig innen én måned etter at du mottok oppsigelsen, slik § 9-8 krever. Utleier har deretter reist søksmål mot deg innen tre måneder etter at din protestfrist løp ut. Gjør han ikke det, faller oppsigelsen bort. Tingretten har så avsagt dom, og oppsigelsen er ikke satt til side.
Først da kan utleier be retten om samtykke til at du må flytte før dommen er rettskraftig. En dom er rettskraftig når den ikke lenger kan angripes med anke, enten fordi ankefristen er ute eller fordi ankesaken er avgjort. Normalt må utleier vente til det punktet. Paragrafen er et unntak fra ventetiden.
Når retten kan la utleier gjennomføre før dommen er rettskraftig
Lovteksten setter fire vilkår:
- Det er avsagt dom i en sak om oppsigelsen etter § 9-8.
- Oppsigelsen er ikke satt til side.
- Utleier har satt fram en begjæring.
- Det foreligger et særlig tilfelle.
Retten avgjør spørsmålet ved kjennelse. Den kan gi samtykket mot sikkerhetsstillelse eller uten. Er dommen anket, er det ankedomstolen som kan gi samtykket. Kjennelsen kan altså komme fra to ulike retter, avhengig av hvor saken står.
Sikkerhetsstillelse betyr at utleier må stille en garanti eller et beløp som en sikring. Loven sier ikke hva sikkerheten skal dekke eller hvor stor den skal være.
Hva som er et særlig tilfelle
Loven definerer ikke «særlige tilfelle». Teksten gir ingen liste over situasjoner, og den sier ikke hvilke hensyn retten skal veie mot hverandre. Det er derfor ikke mulig å si på forhånd hvem som vil få et slikt samtykke. Den som vil ha unntaket, må få retten til å se at situasjonen avviker fra det vanlige.
Reglene i § 12-4 kan ikke fravikes ved avtale, heller ikke ved utleie av lokale (§ 1-2). En kontraktsbestemmelse som sier at du må flytte straks etter dom, endrer derfor ikke noe.
Hva en gyldig oppsigelse må inneholde
Saken om § 12-4 bygger på at oppsigelsen holder mål. En oppsigelse fra utleier skal være skriftlig og begrunnet, og den skal opplyse om at du kan protestere skriftlig innen én måned, at du mister muligheten til å påberope deg at den er i strid med loven hvis du ikke protesterer, og at utleier da kan begjære tvangsfravikelse (§ 9-7). Mangler noe av dette, er oppsigelsen ugyldig. Da vil utleier ha liten nytte av å be om fravikelse før dommen er rettskraftig, fordi retten må ha kommet til at oppsigelsen står seg.
Hva som gjelder mens saken pågår
Så lenge utleier ikke har et tvangsgrunnlag (et dokument som gir namsmyndigheten rett til å kaste deg ut), kan han ikke tvinge deg ut. Etter tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 kan en oppsigelse bare være tvangsgrunnlag i to situasjoner. Enten har du ikke protestert skriftlig innen fristen, eller utleier har reist sak og retten har ikke satt oppsigelsen til side. Har du protestert i tide og saken fortsatt pågår uten dom, finnes det ikke noe slikt grunnlag.
Du må fortsatt betale leie som vanlig mens saken pågår. Unnlater du det, kan utleier få en egen grunn til å heve avtalen etter § 9-9, og den veien er ikke avhengig av oppsigelsessaken.
Utleier kan heller ikke bytte lås eller sette tingene dine på gata. Fravikelse skjer gjennom namsmyndigheten, ikke ved selvtekt.
Husk at § 12-4 bare handler om oppsigelsessaker. Heving på grunn av mislighold, for eksempel ved manglende betaling av leie, følger andre regler. Der er hovedregelen at forholdene må gjøre det åpenbart at utleier hadde adgang til å heve.
Magnus og oppsigelsen
Magnus har bodd i en toromsleilighet i fire år. I januar får han oppsigelse fra utleieren Olaug, som skriver at hun skal selv bruke leiligheten. Magnus protesterer skriftlig etter tre uker. Olaug reiser søksmål i mars, og tingretten avsier dom i september. Dommen sier at oppsigelsen er lovlig, og at den ikke settes til side.
Magnus anker. Olaug frykter at saken kan ta et år til, og at datteren hennes ikke har bolig imens. Hun ber ankedomstolen om samtykke til fraflytting før dommen er rettskraftig, og tilbyr å stille sikkerhet på 60 000 kroner. Magnus svarer at han er midt i en kreftbehandling ved sykehuset i byen og ikke kan flytte uten stor belastning.
Retten må nå avgjøre om dette er et særlig tilfelle. Loven gir ikke noe fasitsvar. Vurderingen blir gjort på bakgrunn av begge parters forhold. Hadde Olaug ikke bedt om samtykke, hadde Magnus kunnet bo i leiligheten til anken var avgjort.
Kort oppsummert
- Du kan bli kastet ut før dommen i oppsigelsessaken er rettskraftig, men bare etter at det er avsagt dom og oppsigelsen ikke er satt til side.
- Utleier må begjære det, og retten må finne at det er et særlig tilfelle.
- Retten kan kreve sikkerhet. Er dommen anket, er det ankedomstolen som avgjør.
- Loven definerer ikke hva som er et særlig tilfelle.
- Før det finnes dom, og uten tvangsgrunnlag, kan ikke utleier tvinge deg ut.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.