Må jeg betale når mangelfullt vedlikehold hos meg skader bygget?
Ja, som andelseier kan du bli ansvarlig for skade på bygget hvis du ikke har vedlikeholdt boligen din. Laget kan kreve erstatning for tapet etter borettslagsloven § 5-13. Du slipper bare unna hvis du kan godtgjøre at svikten skyldtes en hindring utenfor din kontroll som du ikke kunne regne med eller overvinne. Erstatningen kan settes ned hvis den ville blitt urimelig tung for deg.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva som er din vedlikeholdsplikt som andelseier
Etter borettslagsloven § 5-12 skal du holde boligen i forsvarlig stand. Loven nevner særlig vinduer, rør, ledninger, inventar, utstyr, apparater og innvendige flater. Plikten omfatter også nødvendig reparasjon eller utskifting av slike ting, og den gjelder utbedring av tilfeldig skade.
Det er grenser for hva som er din jobb. Du skal ikke bytte vinduer og ytterdører til boligen, og du skal ikke reparere tak, bjelkelag eller bærende vegger. Rør og ledninger som er bygd inn i bærende konstruksjoner hører også til laget. Vedtektene kan flytte grensene, så de bør du lese først.
Forsvarlig stand betyr ikke at boligen skal være pen eller nypusset. Kravet er at ting holdes så godt ved like at de ikke gir skade på bygget eller ulemper for naboene. Små tegn på fukt, løse tetninger rundt vann og gamle rørkoblinger er typiske ting du må følge med på.
Plikten er løpende. Du kan ikke vente til skaden er et faktum. Har du kjøpt en bolig der vedlikeholdet er forsømt av forrige eier, er det likevel du som er andelseier nå, og plikten er din fra overtakelsen.
Når laget kan kreve erstatning av deg
Laget kan kreve erstatning for tap som følger av at du ikke har oppfylt vedlikeholdsplikten, jf. § 5-13. Du trenger ikke å ha vært uforsiktig for at kravet skal kunne komme. Det er nok at plikten ikke er oppfylt og at dette har ført til tap.
Det er du som må vise at du ikke kan lastes. Det gjør du ved å godtgjøre at svikten skyldtes en hindring utenfor din kontroll, og at det ikke var rimelig å vente at du skulle regne med hindringen eller overvinne den. Dette er en streng regel, og vanlig glemsomhet eller utsatte oppgaver holder ikke.
Har du leid inn en håndverker, er du ikke fri bare fordi det var han som svikta. Du slipper bare ansvar hvis håndverkeren selv ville vært fri etter de samme reglene.
Hvilke tap du kan måtte dekke
Laget kan kreve dekket kostnaden ved å utbedre skaden på det laget eier, for eksempel yttervegger, bjelkelag og felles rør. Du svarer likevel bare for tap som du med rimelighet kunne regne med som en mulig følge av svikten.
Tap fordi noen ikke kan bruke eiendommen eller deler av den, for eksempel tapte leieinntekter, kan laget bare kreve hvis svikten skyldes feil eller forsømmelse fra din side.
Laget har selv plikt til å begrense tapet. Venter styret lenge med å stoppe en lekkasje, må laget bære den delen av tapet som kunne vært unngått med rimelige tiltak.
Kravet kommer vanligvis som en skriftlig henvendelse fra styret, med regninger og bilder som dokumentasjon. Be om å få se regninger fra håndverkere, og be om en beskrivelse av hva som er skadet og hva som er årsaken. Du kan ha grunn til å bestride beløpet hvis utbedringen også har hevet standarden på bygget.
Har du innboforsikring eller en annen forsikring med ansvarsdekning, bør du sjekke vilkårene og melde fra til selskapet før du svarer laget. Hva som dekkes, avhenger av avtalen din.
vinduene som aldri ble stelt
Hilde Sæther bor i tredje etasje i et borettslag fra 1970-tallet. Vinduene i stua har ikke fått maling eller ny tetting på mange år. Et vindu begynner å lekke ved karmen, og Hilde tenker at hun tar det til våren. Vannet trekker inn i yttervegg og bjelkelag over en vinter.
Da styret oppdager råten, koster utbedringen av veggen og bjelkelaget 62 000 kroner. Vindus-vedlikehold er Hildes plikt, og laget krever beløpet dekket. Hilde har ikke noe godt argument om hindring utenfor sin kontroll, for hun visste at vinduet lekket. Hun må dekke utgiftene til selve vedlikeholdet av vinduet, og laget kan kreve erstatning for skaden på veggen.
Hadde et frostsprengt rør inne i veggen forårsaket skaden, ville saken sett annerledes ut. Rør som er bygd inn i bærende konstruksjoner er lagets ansvar.
Hilde kan få erstatningen redusert hvis hun viser at styret var kjent med lekkasjen tidlig og lot være å gjøre noe. Laget må selv begrense tapet, og forsømmer det å gjøre rimelige tiltak, bærer det den delen av tapet som kunne vært unngått. Hilde bør derfor melde fra skriftlig så snart hun oppdager noe, slik at hun kan dokumentere når styret fikk vite om det.
Når erstatningen kan settes ned
Etter § 5-13 femte ledd kan ansvaret settes ned hvis det virker urimelig. Retten ser da på hvor stort tapet er sammenlignet med tap som vanligvis oppstår i lignende tilfeller, og på forholdene ellers. En liten forsømmelse som får uvanlig dyre følger, er et typisk tilfelle der nedsettelse kan være aktuelt.
Skaden kan også ramme naboer. Etter § 12-1 må en andelseier som uaktsomt forårsaker tap for andre andelseiere erstatte det. Kravene fra naboene er egne krav, uavhengig av lagets krav.
Sett deg inn i tidslinjen når du får et krav. Når oppdaget du problemet, hva gjorde du, og hva visste styret? Slike opplysninger kan påvirke både om ansvaret faller bort og hvor stort det blir. Gjør notater mens du husker det, og ta vare på regninger fra håndverkere, siden de viser hva du faktisk har gjort for å holde boligen i stand.
Kort oppsummert
- Som andelseier svarer du for skade på bygget som skyldes at du ikke har oppfylt vedlikeholdsplikten etter § 5-12.
- Du må selv godtgjøre at svikten skyldtes en hindring utenfor din kontroll hvis du vil slippe ansvar.
- Du svarer bare for tap du rimelig kunne regne med, og laget må begrense tapet.
- Erstatningen kan settes ned hvis den ville bli urimelig tung.
- Skade på nabobolig kan gi egne krav fra naboene etter § 12-1.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.