Må jeg betale dokumentavgift når jeg flytter boligen inn i mitt eget AS?

Hvorfor avgiften kommer

Dokumentavgiftsloven § 7 første ledd sier at avgift av dokument som gjelder overføring av hjemmel som eier til fast eiendom, beregnes av salgsverdien. Avgiftsplikten inntrer ved tinglysingen (§ 6 første ledd). Når du flytter boligen over til AS-et, tinglyses et dokument som gir selskapet hjemmel. Selskapet er en egen juridisk person, og dermed er det en overføring i lovens forstand.

Det spiller ingen rolle at du selv står bak selskapet. Fritakene i § 8 er listet opp: overføring mellom ektefeller ved død eller skifte etter separasjon eller skilsmisse, overføring fra ektefelles konkursbo, og overføring av felles bolig mellom samboere ved samlivsbrudd. Overføring til et selskap er ikke blant dem. Stortingets vedtak om dokumentavgift har i tillegg et fritak for omorganiseringer som kan gjennomføres med skattemessig kontinuitet etter blant annet skatteloven § 11-20, som gjelder skattefri omdanning av et enkeltpersonforetak til aksjeselskap. Eier du boligen privat, utenfor et enkeltpersonforetak, gjelder ikke det fritaket.

Hva avgiften regnes av

Avgiften beregnes av salgsverdien, ikke av regnskapsmessig verdi og ikke av prisen du eventuelt setter. Overfører du boligen mot et lån fra selskapet til deg, eller som aksjeinnskudd, er det fortsatt eiendommens salgsverdi som er grunnlaget.

Det oppgitte grunnlaget legges til grunn, med mindre Kartverket finner at det er åpenbart for lavt (§ 7 tredje ledd). Setter du verdien klart under det en kjøper ville betalt, kan Kartverket fastsette en høyere verdi, og feil opplysninger kan gi tilleggsavgift på inntil det dobbelte av avgiften (§ 4).

Satsen er 2,5 prosent. Den fastsettes av Stortinget.

Hvem som betaler

Det er erververen av grunnbokshjemmelen som er ansvarlig overfor avgiftsmyndigheten (§ 6 andre ledd). Her er erververen aksjeselskapet. Skal du overføre en bolig til selskapet, må selskapet ha likviditet til å betale avgiften, eller du må skyte inn kapital til det.

Et meglerforetak eller andre som begjærer tinglysing på vegne av erververen, er også ansvarlige. Gjør du det selv, er selskapet avgiftsskyldner.

Når selskapet allerede har andre eiendommer

Eier selskapet fra før eiendommer som det har fått ved kjøp, gjelder de samme reglene for hver ny overføring. Hver gang et skjøte tinglyses i selskapets navn, kommer avgiften. Det spiller ingen rolle om hjemmelen kommer fra deg som privatperson eller fra en ekstern selger.

Selskapet kan heller ikke regne med å bli fritatt fordi det er en nærstående som overfører. Fritakene i § 8 er knyttet til personer i ekteskap og samboerskap, ikke til selskaper.

Alternativer som ikke flytter hjemmelen

Vil du la selskapet få nytte av boligen, uten at eiendomsretten flyttes, kan du leie den ut til selskapet. Da beholder du hjemmelen, og tinglyses det ingen overføring som utløser avgift. Et slikt opplegg har sine egne regler for skatt, leie og risiko.

Alternativet er å overføre boligen og betale avgiften. Skal selskapet være eier på lang sikt, er avgiften en engangskostnad som kommer ved overføringen. Selger selskapet boligen videre senere, betaler den nye eieren dokumentavgift på ny, regnet av salgsverdien den gangen.

Det er heller ikke slik at selskapet slipper avgift ved å betale lav pris. Kartverket kan fastsette et høyere grunnlag enn det som er oppgitt, hvis det oppgitte er åpenbart for lavt (§ 7 tredje ledd). Overfører du boligen som aksjeinnskudd, er det den faktiske salgsverdien som gjelder, ikke verdien du setter på innskuddet i selskapet.

Andre følger enn dokumentavgiften

Dokumentavgiften er bare én post. En overføring til et selskap kan også få skattemessige følger, og den kan påvirke lån som er knyttet til boligen. Banken som har pant i boligen, kan ha krav i låneavtalen om at eiendommen ikke overdras uten samtykke. Disse spørsmålene ligger utenfor dokumentavgiften, men de bør være avklart før skjøtet tinglyses, for da kommer avgiften.

Hva som gjelder når et selskap som eier eiendom, selges videre, står i dokumentavgift ved salg av eiendomsselskap. Om overføring ved gave og arv, se dokumentavgift ved arv eller gave av bolig. Reglene finner du i dokumentavgiftsloven.

Kort oppsummert

• Overføring av bolig til eget AS er en overføring av hjemmel, og det utløser dokumentavgift.
• Avgiften er 2,5 prosent av eiendommens salgsverdi, selv om du eier alle aksjene i selskapet.
• Det finnes ikke et fritak i § 8 for overføring til eget selskap.
• Selskapet, som erverver av hjemmelen, er ansvarlig for å betale. Flytter du boligen inn i eget AS, må selskapet ha penger til avgiften.
• Oppgis verdien åpenbart for lavt, kan Kartverket fastsette en høyere verdi, og feil opplysninger kan gi tilleggsavgift.