Kan banken nekte lån fordi boligen jeg kjøpte er verdt mindre enn budet?
Ja, banken kan nekte lån eller gi et lavere lån hvis den vurderer boligen lavere enn kjøpesummen. Banken skal selv sørge for verdivurdering av sikkerheten (finansavtaleloven § 5-2), og lån med pant i bolig skal ikke overstige 90 prosent av et forsvarlig verdigrunnlag (utlånsforskriften § 7). Differansen må du dekke med egenkapital eller andre sikkerheter. At prisen er høy, gir deg ikke rett til å gå fra et bud uten forbehold.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Du har vunnet budrunden på boligen, og så kommer bankens verdivurdering med et tall som ligger under budet ditt. For banken er det tallet som teller, ikke hva du har bydd. Her er hva regelverket sier om hva banken kan gjøre, og hva du kan gjøre.
Hvorfor bankens verdi teller mer enn kjøpesummen
Før en kredittavtale inngås, skal banken foreta en grundig vurdering av kredittevnen din. Den skal også sørge for en verdivurdering av sikkerheten, altså boligen (finansavtaleloven § 5-2). Banken står derfor ikke bundet av kjøpesummen. Den bruker sitt eget verdigrunnlag.
Utlånsforskriften setter et tak. Nedbetalingslån med pant i bolig skal på innvilgelsestidspunktet ikke overstige 90 prosent av et forsvarlig verdigrunnlag for boligen. Verdigrunnlaget kan ikke være høyere enn markedsverdien fastsatt ut fra en forsiktig vurdering (§ 7). Alle lån med pant i boligen regnes med, også fellesgjeld i borettslag og sameier.
Banken kan heller ikke slå seg til ro med at boligen er verdt mer enn lånet. Tilstrekkelig kredittevne kan ikke utelukkende begrunnes med at verdien av sikkerheten overstiger kredittbeløpet (finansavtaleloven § 5-4 andre ledd). Kredittevnen din må vurderes uavhengig av boligens verdi.
Hva du må dekke selv når verdien er lavere
Er bankens verdi lavere enn kjøpesummen, regnes belåningsgraden ut fra bankens tall. Resten av kjøpesummen må dekkes på annen måte, vanligvis med egenkapital. Det gjelder også dokumentavgiften, som er 2,5 prosent av salgsverdien og kommer i tillegg.
Når kjøpesummen er høyere enn bankens verdi, vokser egenkapitalbehovet raskere enn mange forventer. Hver krone over bankens verdi må du dekke selv, og i tillegg må du dekke de 10 prosentene banken ikke låner ut.
Hva du kan gjøre
Du har noen muligheter, og ingen av dem er automatiske:
- Be banken forklare hva verdivurderingen bygger på, og om du kan legge frem en takst eller annen dokumentasjon som den kan vurdere. Banken bestemmer selv hva den legger til grunn.
- Tilby tilleggssikkerhet. Utlånsforskriften åpner for at boligens verdi kan suppleres med betryggende tilleggssikkerhet i form av pant i annen fast eiendom, kausjon eller garanti (§ 8).
- Skaff mer egenkapital fra familie, sparing eller salg av andre eiendeler.
- Prøv en annen bank. Hver bank gjør sin egen vurdering, og vurderingene kan avvike. Husk at bytte tar tid, og at akseptfrister og oppgjørsdato ikke utsettes av den grunn.
- Forhandle med selgeren om pris, hvis budrunden ikke er avsluttet.
Er du allerede bundet av kjøpet, har selgeren ingen plikt til å senke prisen fordi banken er uenig.
Det er ikke en mangel at boligen er verdt mindre enn du betalte
En lavere bankverdi gir deg ikke en mangel etter avhendingslova. Mangel forutsetter at boligen avviker fra avtalen eller fra det du kunne forvente ut fra boligens art, alder og synlige tilstand (avhendingslova § 3-2). En høy pris i budrunden er din vurdering. Boligen kan likevel ha en mangel av andre grunner, men det er en annen sak.
Hva som gjelder hvis lånet uteblir etter at budet er akseptert, står i finansiering som svikter etter budaksept.
Tariq og to takster
Tariq Rahman vant en budrunde med 6 200 000 kroner for en selveierleilighet. Han hadde 800 000 kroner i egenkapital og et finansieringsbevis. Med dokumentavgift på 155 000 kroner trengte han et lån på 5 555 000 kroner.
Banken verdsatte leiligheten til 5 800 000 kroner. Med 90 prosent belåningsgrad kunne den låne ut 5 220 000 kroner, 335 000 kroner mindre enn han trengte. Budet hadde ikke noe forbehold om finansiering eller lånetakst, og Tariq var bundet.
Han leverte en ny takst som banken fikk se, men banken beholdt sitt tall. Til slutt løste han det ved å få en slektning til å stille 335 000 kroner som lån til seg. Hadde han ikke klart det, ville selgeren kunnet kreve oppfyllelse, heve og kreve erstatning.
Slik unngår du at det skjer
- Spør banken om bankens egen verdivurdering før du byr, ikke bare om hvor mye du kan låne.
- Beregn egenkapital ut fra bankens mulige verdi, ikke ut fra prisantydningen.
- Ta forbehold om finansiering eller lånetakst i budet, hvis du vil ha en utvei. Selgeren kan velge et bud uten forbehold, og forbeholdet må stå i budet før det aksepteres.
Kort oppsummert
- Banken kan nekte lån eller gi et lavere lån fordi den gjør en egen verdivurdering av boligen, selv om kjøpesummen er høyere (finansavtaleloven § 5-2).
- Nedbetalingslån med pant i bolig skal ikke overstige 90 prosent av et forsvarlig verdigrunnlag (utlånsforskriften § 7).
- Differansen mellom kjøpesum og lån må du dekke med egenkapital eller tilleggssikkerhet.
- At banken verdsetter boligen lavere, er ikke en mangel og ikke en grunn til å gå fra et bud uten forbehold.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.