Avslag på boliglån — har du krav på en begrunnelse?

Sigrid får nei tre dager før overtakelse

Sigrid hadde signert kjøpekontrakt på en leilighet og trodde finansieringen var i boks etter et positivt forhåndstilsagn. Da den endelige søknaden kom til kredittavdelingen, fikk hun likevel avslag, uten at noen ringte for å forklare hvorfor. Beskjeden kom på e-post, kort og generell: banken kunne ikke innvilge lånet på nåværende tidspunkt. Hun visste ikke om banken i det hele tatt hadde plikt til å forklare seg nærmere, eller om hun bare måtte innse at leiligheten gled ut av hendene uten at hun fikk vite hvorfor. For Sigrid var spørsmålet ikke bare hvorfor, men om hun i det hele tatt hadde krav på å få vite mer før overtakelsen kom nærmere.

Bankens plikt til å begrunne avslaget

Banker som avslår en kredittsøknad fra en forbruker, har en plikt til å gi en begrunnelse etter reglene i finansavtaleloven. Begrunnelsen trenger ikke være detaljert eller vise til konkrete tall fra kredittvurderingen, men den skal gjøre det mulig for deg å forstå hvilke hovedforhold som ble avgjørende. I praksis betyr dette gjerne en kort henvisning til kategori, som betjeningsevne, sikkerhet, kredittopplysninger eller manglende egenkapital, ikke en fullstendig gjennomgang av bankens interne modell. Denne opplysningsplikten følger av de samme reglene som stiller krav til kredittgivere generelt, og gjelder uavhengig av om avslaget kommer fra en stor bank eller et mindre finansieringsforetak. Har banken bedt om tilleggsdokumentasjon uten at du har fått levert den i tide, bør du sjekke om avslaget egentlig skyldes en ufullstendig søknad snarere enn en reell vurdering av økonomien din, siden det kan løses raskere enn du tror. Ønsker du mer informasjon enn det som står i avslagsbrevet, kan du be om en utdypende samtale med rådgiveren. Banken har ingen plikt til å røpe hele beregningen, men den skal heller ikke nekte deg enhver forklaring.

De vanligste årsakene til avslag på boliglån

De fleste avslag skyldes et lite knippe gjentakende forhold. Betalingsanmerkninger og aktive inkassosaker er blant de vanligste, fordi de svekker bankens tillit til at gjelden blir betjent som avtalt. Har banken avslått fordi du har en betalingsanmerkning, er reglene for boliglån med anmerkning verdt å sette seg inn i, siden de skiller seg fra et rent inntektsavslag. Høy eksisterende gjeld sett opp mot inntekten er en annen klassiker, særlig når forbrukslån eller kredittkortgjeld kommer i tillegg til boliglånet som søkes. For lav egenkapital er en tredje årsak, og for ustø eller kortvarig inntekt, som ved nylig oppstartet selvstendig næringsvirksomhet eller prøvetid, gjør bankene ofte en forsiktig vurdering. Bankene ser også på antall og type kredittforespørsler du har hatt den siste tiden, siden mange forespørsler på kort tid kan tolkes som et signal om at økonomien er anstrengt. Ubrukte kredittrammer på kredittkort teller ofte med i gjeldsberegningen som om de var fullt utnyttet, selv om du aldri har brukt dem, noe som overrasker mange søkere. Noen ganger handler avslaget rett og slett om at boligen selv ikke er godkjent som pant, for eksempel ved uklare eierforhold eller ulovlig bruksendring.

Egenkapital, gjeldsgrad og stresstest i boliglånsforskriften

Bankenes handlingsrom er ikke fritt. Boliglånsforskriften krever normalt minst 10 prosent egenkapital for et nedbetalingslån, og setter en øvre grense på fem ganger brutto årsinntekt for samlet gjeld. I tillegg skal banken teste om du tåler en rente på 7 prosent eller dagens rente pluss 3 prosentpoeng, avhengig av hva som er høyest, før lånet innvilges. Ligger søknaden din tett opptil disse grensene, kan selv en liten justering, som et tilleggslån betalt ned eller litt mer egenkapital fra salg av en annen bolig, snu et avslag til et ja. Er gjeldsgraden i overkant høy fordi du nylig har tatt opp et forbrukslån eller kjøpt noe dyrt på avbetaling, kan det være mer lønnsomt å betale ned denne gjelden før du søker på nytt, fremfor å forsøke å øke egenkapitalen ytterligere. Stresstesten rammer særlig søkere som allerede ligger nær grensen på fem ganger inntekten, siden selv en liten renteøkning da kan velte hele beregningen. Ligger du helt på grensen av kravene, kan det være verdt å lese mer om når banken kan fravike boliglånsforskriften, siden bankene har en viss kvote de kan bruke til å gjøre unntak i enkeltsaker.

Slik styrker du en ny søknad

Før du søker på nytt, enten hos samme bank eller en annen, er det verdt å rydde opp i det som faktisk kan påvirke vurderingen. Sjekk din egen kredittopplysning for å se om alt som står der stemmer, og be om retting dersom noe er feil eller foreldet. Reduser gjerne ubrukte kredittrammer på kredittkort du ikke trenger, siden dette kan senke den samlede gjelden banken legger til grunn i beregningen. Vent gjerne noen måneder med å søke på nytt dersom du nylig har hatt flere kredittforespørsler, slik at kredittbildet ditt fremstår roligere enn like etter forrige søknad. Har du mulighet til å styrke egenkapitalen ytterligere, for eksempel gjennom sparing over noen måneder eller salg av annen eiendom, kan selv en liten økning være nok til å komme over streken. Be gjerne banken om en konkret tilbakemelding på hva som skal til for at en ny søknad skal bli innvilget, i stedet for å gjette deg frem til neste forsøk. Har familien mulighet til å bidra med tilleggssikkerhet i egen bolig, kan også dette være med på å veie opp for en litt for lav egenkapital i din egen søknad.

Veien videre: klage, startlån og ny søknad

Mener du avslaget bygger på feil opplysninger, for eksempel en betalingsanmerkning som egentlig er slettet eller en inntekt som er registrert feil, bør du be banken om ny vurdering med oppdatert dokumentasjon før du går videre. Mener du derimot at banken har brutt sin opplysnings- eller begrunnelsesplikt, kan du klage til Finansklagenemnda. Det koster ikke noe for deg som forbruker å bringe saken dit, og selv om nemndas uttalelser ikke er rettslig bindende, plikter banken normalt å dekke sakskostnadene dine i en senere rettssak dersom den velger å se bort fra en uttalelse som går i din favør. For husstander som ikke kommer gjennom hos ordinær bank, kan startlån gjennom kommunen være et alternativ, særlig ved lav inntekt eller etablering etter samlivsbrudd. En ny søknad hos en annen bank er også fullt lovlig, siden bankene vurderer risiko ulikt innenfor de samme forskriftsrammene. Søker du hos flere banker samtidig, bør du være åpen om dette overfor rådgiverne, siden mange banker uansett fanger opp gjentatte kredittsjekker gjennom de samme registrene, og åpenhet fremstår tryggere enn om det oppdages i etterkant. Vurderer familien å stille opp med medlåntaker eller kausjon for å styrke søknaden, er forskjellen mellom de to løsningene større enn mange tror. Advokat er sjelden nødvendig bare for selve avslaget, men blir aktuelt hvis du mener banken har gitt direkte feilinformasjon som har påført deg et økonomisk tap, for eksempel tapt bud eller dagbøter etter en kontrakt du ikke fikk finansiert.

Kort oppsummert

• Du har krav på en kort begrunnelse ved avslag på boliglån, men ikke en full gjennomgang av kredittvurderingen.
• De vanligste årsakene er betalingsanmerkninger, høy gjeld i forhold til inntekt, lav egenkapital og usikker inntekt.
• Boliglånsforskriften setter faste rammer for egenkapital, gjeldsgrad og rentetest, og en liten endring kan snu resultatet.
• Klage over feil grunnlag går først til banken selv, deretter gratis til Finansklagenemnda ved uenighet om saksbehandlingen.
• Startlån gjennom kommunen og en ny søknad hos en annen bank er reelle alternativer når ordinært boliglån uteblir.