Vi avtalte aldri husleie: hva må jeg betale?
Er husleien aldri avtalt, kan utleier kreve det som vanligvis oppnås ved ny utleie av liknende husrom på liknende vilkår da avtalen ble inngått. Du betaler altså markedsleie på avtaletidspunktet, ikke hva utleier finner på. Blir dere ikke enige, kan hver av dere kreve at leien fastsettes av en takstnemnd. Betal det dere er enige om, og deponer eventuelt den omtvistede delen.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva loven sier når leien ikke er avtalt
Vår forklaring — les paragrafene ordrett via lenkeneHusleieloven § 3-1 sier at leien skal fastsettes til et bestemt beløp. Er leiens størrelse ikke avtalt, kan utleier kreve en leie som svarer til det som vanligvis oppnås på avtaletidspunktet ved ny utleie av liknende husrom på liknende avtalevilkår. Det er altså ikke utleiers ønske som avgjør, og heller ikke hva du synes er rimelig. Det er markedet den dagen dere inngikk avtalen.
Poenget med «avtaletidspunktet» er at senere prisstigning i området ikke gir utleier rett til mer. Er avtalen fem år gammel, er det prisene da du flyttet inn som gjelder som utgangspunkt. Senere endringer av leien følger egne regler, blant annet om indeksregulering og gjengs leie i kapittel 4.
Hvordan finner du hva som er markedsleie?
Se på hva liknende boliger i samme område ble leid ut for da du flyttet inn. Sammenlign størrelse, standard, beliggenhet, om det er møblert og hva som er inkludert i leien. Annonser fra leiemarkedet, utleiers egne tidligere annonser og leiekontrakter for naboleiligheter er bevis du kan bruke. Det er hva liknende boliger faktisk ble leid ut for som teller, ikke hva som ble annonsert. Forskjellen mellom markedsleie og gjengs leie forklares i markedsleie og gjengs leie.
Har du betalt et fast beløp i lang tid uten å protestere, og utleier har tatt imot det, kan det i seg selv vise at dere faktisk ble enige. Det er et bevisspørsmål, og jo lenger tid som er gått, jo vanskeligere blir det for utleier å kreve mer bakover i tid.
Når partene er uenige: takstnemnda
Blir dere ikke enige om leiens størrelse, kan hver av partene kreve at den blir fastsatt av en takstnemnd etter § 12-2. Nemnda har tre medlemmer og oppnevnes av tingretten i den rettskretsen eiendommen ligger. Hver part kan kreve ny takstnemnd innen fjorten dager etter at den skriftlige avgjørelsen er mottatt, men bare i bestemte tilfeller, for eksempel hvis avgjørelsen bygger på uforsvarlig saksbehandling eller verdsettelsen åpenbart er uriktig. Saken kan også bringes inn for tingretten ved stevning innen én måned etter at avgjørelsen er mottatt.
Kostnadene fordeles slik at utleier bærer dem hvis nemnda setter leien lavere enn han krevde. Ellers betaler leier.
Hvordan du unngår å havne i mislighold mens dere strides
Er dere uenige om hvilken leie som skal betales, kan avtalen ikke sies opp eller heves for manglende leiebetaling hvis du deponerer den omtvistede delen (§ 3-8). Du må gi utleier melding om begrunnelsen og gi ham fjorten dagers frist til å medvirke til deponeringen. Den ubestridte delen betaler du som vanlig.
Njål og den muntlige avtalen
Njål flytter 1. september inn i en toroms i Skien etter en muntlig avtale med utleier. Husleie ble aldri nevnt. Første måned krever utleier 11 500 kroner. Njål betaler 9 500, som han mener er det liknende leiligheter i samme gate går for.
Utleier krever 11 500 og truer med mislighold. Njål sender melding om at han deponerer differansen på 2 000 kroner per måned og gir fjorten dagers frist. Begge ber om takst. Nemnda kommer fram til 10 200 kroner, for det er det liknende leiligheter ble leid ut for den høsten.
Njål skylder dermed 700 kroner mer per måned enn han har betalt, og utleier får 1 300 kroner mindre enn han krevde. Fordi nemnda har satt leien lavere enn utleier krevde, må utleier betale kostnadene til takstnemnda. Njål får ut det han har deponert, minus de 700 kronene per måned han skylder.
Hva du kan gjøre nå
Be utleier skrive ned hvilken leie han mener gjelder, og begrunne den. Foreslå deretter at dere signerer en kontrakt med fast beløp, slik at uenigheten ikke fortsetter.
Møter du motstand, kan du bringe saken inn for Husleietvistutvalget. Leiebeløp som er langt over det som vanligvis oppnås, kan også stride mot forbudet mot urimelig leie i § 4-1.
Hva med utleiers rett til å endre leien etterpå?
Når leien først er fastsatt, enten ved avtale eller ved takst, kan den senere endres bare etter lovens regler. For en tidsubestemt avtale kan leien indeksreguleres, og den kan i noen tilfeller tilpasses gjengs leie, men hver regulering har egne vilkår og varsler. Utleier kan ikke bare sende en ny sum fordi det passer ham. Fikk du aldri avtalt leie, er det derfor viktig å få en fast sum på papiret nå, med dato for hvilken sum som gjelder fra når.
Skal du leie en bolig du ennå ikke har flyttet inn i, er det lurt å kreve at leien står i kontrakten før du signerer, og ikke bare i en annonse eller en melding.
Dokumentasjonen du bør samle
Samle alt som viser hva som ble sagt og gjort før du flyttet inn: meldinger, annonser, e-poster og eventuelle visningsnotater. Noter også hva leie, strøm og depositum utgjorde i omtrent samme tid i naboleiligheter, med lenke eller skjermbilde. Slik materiale er det en takstnemnd eller Husleietvistutvalget vil spørre etter.
Kort oppsummert
- Er husleie ikke avtalt, kan utleier kreve markedsleie på avtaletidspunktet (§ 3-1).
- Dere kan bli enige om beløpet, eller hver av dere kan kreve takstnemnd (§ 12-2).
- Deponer den omtvistede delen så du ikke kommer i mislighold (§ 3-8).
- Skriv ned det dere blir enige om, og få en kontrakt med fast husleie.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.