Avtale om kjøp av tomtestripe: dette må stå i den

Hvem og hva avtalen gjelder

Begynn med partene og eiendommene. Skriv inn navn og fødselsnummer eller organisasjonsnummer for alle som har grunnbokshjemmel (registrert eiendomsrett) til eiendommene, og gårds- og bruksnummer. Er eiendommen eid av flere, må alle være med, for samtykke fra alle med hjemmel kreves ved arealoverføring (matrikkelforskriften § 33). Gjelder det felles bolig, kan ektefellen eller partneren måtte samtykke.

Beskriv så stykket. Legg ved et kart som viser nøyaktig hvor den nye grensen skal gå, og oppgi omtrentlig areal. Det endelige arealet blir kjent først etter oppmålingen, og avtalen bør si hva som gjelder hvis det avviker. Etter avhendingslova § 3-3 er det ikke en mangel at tomten har mindre grunnareal enn kjøperen har regnet med, med mindre arealet er vesentlig mindre enn selgeren har opplyst eller han har båret seg særlig klanderverdig åt. Vil dere ha trygghet, kan prisen settes per kvadratmeter eller som fast pris med en toleranse.

Prisen og betalingen

Skriv inn prisen, når den forfaller, og til hvilken konto. Det vanlige er å betale når arealet er ført i matrikkelen eller ved overtakelse. Har banken satt vilkår for pantefrafall, for eksempel at salgssummen går til nedbetaling, må betalingen skje i tråd med det.

Dokumentavgiften beregnes av salgsverdien. Satsen fastsettes av Stortinget hvert år og har vært 2,5 prosent. Kjøperen bærer den som utgangspunkt, sammen med tinglysingsgebyret og kostnader ved eventuell konsesjon (avhendingslova § 2-6 tredje ledd). Les mer i hva dokumentavgift er ved boligkjøp.

Kostnadene til oppmåling og gebyr

Loven legger kostnadene til oppmålingsforretning og matrikkelføring på selgeren, og det samme gjelder sakkunnig hjelp til dette (avhendingslova § 2-6 første ledd). Selgeren skal også sørge for oppmålingsforretning og krav om matrikkelføring så snart avtalen er bindende (§ 2-1). Begge reglene kan fravikes. Det er vanlig å dele kostnaden eller la kjøperen ta den, så skriv det inn. Kommunens gebyr for arbeidet er satt av kommunestyret.

Pant, tillatelser og forbehold

Er tomta pantsatt, må banken gi frafall for stykket ved arealoverføring (matrikkellova § 15). Skriv at selgeren skaffer erklæringen fra alle panthavere innen en frist. Kommunen må gi tillatelse som ved deling av en tomt, og er det landbrukseiendom, kan det trengs samtykke etter jordlova § 12 eller konsesjon.

Sett inn et forbehold: avtalen gjelder under forutsetning av at bank og kommune godkjenner. Si hva som skjer hvis de sier nei. Vanlig løsning er at avtalen faller bort uten ansvar for noen av partene, og at dere deler eller fordeler utgiftene dere har hatt.

Overtakelse og rydding

Bestem når kjøperen overtar. Loven sier at selgeren har avkastningen og bærer kostnadene til kjøperen overtar bruken (avhendingslova § 2-5). Ved overtakelsen skal eiendommen være ryddet (§ 2-2). Si uttrykkelig hva som skal bort og hva som blir igjen: gjerder, hekker, trær, ledninger, kantstein og lignende. Hvem som skal flytte et gjerde, og hvem som betaler, er en vanlig kilde til uenighet.

Har andre en rett over stykket, for eksempel en vei- eller ledningsrett, må avtalen si om den består. Kjøperen bør få opplyst om slike rettigheter.

Hvem gjør hva overfor kommunen

Skriv hvem som sender kravet til kommunen og skaffer papirene. Utgangspunktet i loven er at selgeren sørger for dette (avhendingslova § 2-1). Kommunen holder oppmålingsforretning, fører overføringen i matrikkelen og sender så melding til tinglysing (matrikkellova § 24). Kommunen kan kreve at partene selv utarbeider dokumentene og tar seg av oppgjøret mellom seg. Skriv også hvem som skal kontakte banken og hvem som skal møte på oppmålingen. Kommunens frist for å gjennomføre oppmåling og matrikkelføring er som hovedregel 16 uker fra kravet er mottatt, men fristen kan forlenges, blant annet mens en nødvendig tillatelse mangler.

Hva skjer hvis noe går galt

Avtal en frist for å få dokumentene på plass, og hva som skjer om den ikke holdes. Beskriv også hva som gjelder om arealet viser seg annerledes etter oppmåling, og hvem som kan kreve hva.

Kort oppsummert

• Avtalen bør ha kart, areal, pris, betalingstidspunkt og regler om overtakelse.
• Fordel kostnadene uttrykkelig: loven legger oppmåling på selgeren og dokumentavgift og tinglysing på kjøperen, men dere kan avtale noe annet.
• Sett inn forbehold om bankens pantefrafall og kommunens tillatelse.
• Skriv hva som skjer med gjerde, hekk og ledninger.
• Avtalen kan være muntlig, men skal settes opp skriftlig hvis en av dere krever det (avhendingslova § 1-3).