Kan årsmøtet gi én seksjonseier eksklusiv bruk av en del av hagen?
Ja, årsmøtet kan gi én seksjonseier eksklusiv bruk av en del av hagen i sameiet, men ikke med et vanlig flertallsvedtak. I et boligsameie kan det fastsettes i vedtektene at én eller flere seksjonseiere har enerett til en bestemt del av fellesarealene, i inntil tretti år. Vedtektsendringen krever minst to tredjedeler av de avgitte stemmene på årsmøtet, og eieren som får eneretten, må samtykke. Eneretten kan ikke gi noen en urimelig fordel på de andre eiernes bekostning.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Eksklusiv bruk av hagen går gjennom vedtektene
Utgangspunktet er at hagen er felles. Alle seksjonseiere har rett til å bruke fellesarealene til det de er beregnet til, og ingen kan sette seg på en del av dem for godt uten hjemmel. Hjemmelen for eksklusiv bruk står i eierseksjonsloven § 25. I boligsameier kan vedtektene gi én eller flere seksjonseiere enerett til å bruke bestemte deler av fellesarealene i inntil tretti år.
Et vedtak på årsmøtet om at «Henrik kan bruke sørsiden av hagen» er derfor ikke nok i seg selv. Det må tas inn i vedtektene som en egen bestemmelse, og den må si hvem som har eneretten, hvilket areal den gjelder og hvor lenge. Sameiet kan også gi andre og mer detaljerte regler i samme bestemmelse. Loven nevner kostnadsfordeling og vedlikeholdsplikt som eksempler.
Det er et annet spørsmål om hagen faktisk er fellesareal. Ligger hagen innenfor bruksenheten din, eller er den en tilleggsdel som er knyttet til seksjonen, trenger du ingen enerett. Se i seksjoneringsvedtaket og på tegningene før dere starter en prosess.
Flertallet, innkallingen og samtykket
Innkallingen skal ha minst åtte og høyst tjue dagers varsel, og den må angi saken. Fordi forslaget krever to tredjedels flertall, må hovedinnholdet i forslaget stå i innkallingen. Er saken ikke nevnt, kan årsmøtet i utgangspunktet ikke ta beslutning i den. Bare hvis alle seksjonseierne er til stede og stemmer for, går det an å behandle en sak som ikke står i innkallingen.
På årsmøtet trengs minst to tredjedeler av de avgitte stemmene, siden dette er en endring av vedtektene. Blanke stemmer regnes som ikke avgitt. I et rent boligsameie har hver seksjon én stemme.
Den eieren som skal få eneretten, må i tillegg samtykke. Det er ikke nok at flertallet vil gi henne den. Og senere endringer i en etablert enerett krever samtykke fra dem som direkte berøres av endringen.
Hva eneretten kan romme, og hva den ikke kan
Eneretten gjelder bestemte deler av fellesarealene. Den kan for eksempel dekke en avgrenset plen, en terrasse foran leiligheten eller et par parkeringsplasser. Den kan ikke brukes til å gi bort en gjennomgang andre trenger, eller hele hagen slik at ingen andre har uteareal igjen.
Loven setter også en generell skranke. Vedtekter kan ikke inneholde bestemmelser som gir noen seksjonseiere eller utenforstående en urimelig fordel på andre eieres bekostning, og årsmøtet kan ikke ta beslutninger som gjør det samme. En enerett som legger beste del av hagen under én eier og lar de andre betale stellet, kan derfor bli angrepet. Loven stiller ikke krav om at eneretten må tjene et bestemt formål, så det er urimelighetsregelen som setter grensen.
Sameiet bør også bestemme hvem som betaler for gjerde, beplantning og stell. Står det ingenting, gjelder hovedregelen om at kostnader ved eiendommen som ikke knytter seg til en enkelt bruksenhet er felleskostnader. Etter § 29 kan de fordeles etter nytte når særlige grunner taler for det, og vedtektene kan fastsette en annen fordeling hvis de som berøres, uttrykkelig sier seg enige.
Mariam og sørsiden av hagen
Sameiet Lerkeveien har ti boligseksjoner, og hver har én stemme. Mariam Haddad i seksjon 2 har utsikt rett ut mot sørsiden av den felles hagen, som er på 150 kvadratmeter. Hun foreslår at seksjon 2 får enerett til 60 kvadratmeter av sørsiden i tjue år. Hun vil sette opp en lav hekk, og hun vil ta kostnaden med klipp og vanning selv.
På årsmøtet er alle ti til stede. Seks stemmer for og fire mot. To tredjedeler av ti er litt over seks og en halv, så de seks stemmene er ikke nok. Forslaget faller.
Mariam tar kontakt med de fire som stemte mot. De er bekymret for at hekken tar lyset fra benken ved inngangen, og at hele sørsiden går tapt. Hun justerer forslaget til 40 kvadratmeter lenger bort fra benken, uten hekk, med lav stakitt. På et nytt årsmøte, med det justerte forslaget i innkallingen, stemmer sju for og tre mot. Det er over to tredjedeler. Mariam samtykker, og bestemmelsen kommer inn i vedtektene.
Hvis noen mener vedtaket er galt
Et vedtak om enerett kan bli utfordret hvis kravene ikke er oppfylt. Det kan for eksempel være at saken ikke var med i innkallingen, at det ikke var to tredjedels flertall, at den som fikk eneretten ikke samtykket, eller at vedtaket gir noen en urimelig fordel. En eier som mener noe er galt, kan ta det opp med styret og kreve at saken behandles på nytt. Til sist kan domstolene prøve om vedtaket gjelder. Det finnes en egen forklaring av når et årsmøtevedtak kan være ugyldig. Hva enerett til fellesareal er, er forklart i en egen artikkel.
Kort oppsummert
- Du kan få eksklusiv bruk av en del av hagen i et boligsameie ved at vedtektene gir deg enerett.
- Endringen krever minst to tredjedeler av de avgitte stemmene på årsmøtet, og hovedinnholdet i forslaget må stå i innkallingen.
- Eieren som får eneretten, må samtykke, og eneretten kan høyst vare i tretti år.
- Eneretten må ikke gi noen en urimelig fordel på de andre eiernes bekostning.
- Vedtektene kan regulere kostnader og vedlikehold for arealet.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.