Arkitekt og byggrådgiver for privatpersoner: avtale, honorar og ansvar
En arkitekt eller byggrådgiver som planlegger en bolig for deg, skal utføre oppdraget fagmessig og kan bli erstatningsansvarlig for feil. For konsulenter som planlegger oppføring av bolig, har bustadoppføringslova kapittel IX egne regler: rådgiveren kan ikke fraskrive seg erstatningsansvar for feil, og du må melde krav innen rimelig tid og senest fem år etter overtakelsen. Honoraret er det som står i avtalen, og loven har ingen egen regel om hvor mye en arkitekt kan ta. Få avtalen skriftlig, og få prisen avtalt på en måte du forstår.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Når reglene om arkitekt og rådgiver for privatpersoner gjelder
Bustadoppføringslova kapittel IX gjelder konsulentavtaler med forbrukere. En konsulentavtale er en avtale mellom en selvstendig oppdragstaker og deg som oppdragsgiver om planlegging av oppføring av en bygning til boligformål, eller av arbeid som utføres direkte som ledd i slik oppføring (§ 61). Loven gjelder bare hvis konsulenten gjør jobben som ledd i næringsvirksomhet.
Full ombygging regnes som oppføring. Tegner arkitekten en enebolig, en fritidsbolig eller en full ombygging av en bolig, er du innenfor. En liten endring, som en ny terrassedør, er det trolig ikke.
Kapitlet nevner planlegging. Hvor langt det rekker for en byggrådgiver som følger byggingen, for eksempel med byggekontroll, sier ikke loven uttrykkelig. Er du i tvil, les oppdragsbeskrivelsen og hva rådgiveren faktisk skal gjøre.
Hva avtalen bør si
Kapittel IX har bare fire paragrafer. Utover dem er det avtalen og alminnelige regler som gjelder. Skriv derfor ned det som trengs, og få det skriftlig fra rådgiveren:
- hva rådgiveren skal levere, for eksempel skisser, byggesøknad og tegninger til anbud
- hvordan honoraret regnes, som fastpris, timepris eller andel av byggekostnad
- om det er satt et tak, og om det er en anslått pris
- hva som regnes som tilleggsarbeid og hvordan det avtales
- når fakturaene kommer, og når oppdraget er avsluttet
Spør rådgiveren om han eller hun har ansvarsforsikring. Bustadoppføringslova krever det ikke. Det hjelper hvis noe går galt og kravet er stort.
Be om referanser fra tidligere kunder som bygget noe tilsvarende, og se på ferdige prosjekter. Be om en skriftlig beskrivelse av hva som inngår i prisen, og spør hva som skjer hvis du avbryter oppdraget midt i. Loven har ingen regler om det, så det bør stå i avtalen. Be også om at endringer og tillegg bestilles skriftlig, slik at begge vet hva de har avtalt.
Hvordan honoraret fastsettes
Loven har ingen regel om hva en arkitekt kan ta i honorar, og ingen prisgrense for overskridelser. Det betyr at avtalen står sentralt. Er det avtalt en fastpris, gjelder den. Er det avtalt timepris, betaler du for timene som er brukt til oppdraget. En anslått pris binder rådgiveren slik avtalen sier, og hvor sterkt anslaget binder, avhenger av ordene som er brukt.
Er prisen ikke avtalt, må du etter alminnelige regler normalt betale det som er rimelig for arbeidet. Urimelige vilkår kan settes til side etter avtaleloven § 36, og det samme gjelder avtalevilkår som er i strid med god forretningsskikk.
Be om å få vite hva de ulike delene av oppdraget koster før du bestiller. Det er billig å spørre og dyrt å la være.
Ansvar for feil i planleggingen
Rådgiveren skal utføre oppdraget fagmessig. Gjør han eller hun feil, kan du ha krav på erstatning etter alminnelige regler.
Konsulenten kan ikke fraskrive seg dette erstatningsansvaret (§ 62). Står det i avtalen at rådgiveren ikke svarer for feil, gjelder ikke den klausulen for det ansvaret han har etter alminnelige regler.
Du mister retten til å kreve erstatning hvis du ikke melder fra til konsulenten innen rimelig tid etter at du oppdaget eller burde ha oppdaget feilen. Kravet kan ikke meldes senere enn fem år etter overtakelsen av den ytingen oppdraget knyttet seg til, med mindre konsulenten har påtatt seg ansvar lenger (§ 63). Konsulenten kan ikke påberope seg at det ble reklamert for sent, hvis tapet kommer av at han eller noen han svarer for har handlet grovt uaktsomt eller i strid med redelighet og god tro.
Hvis det er opprettet en godkjent tvistenemnd mellom bransjeorganisasjonene og Forbrukerrådet, kan hver av partene legge en tvist frem for den (§ 64).
feil høyde i tegningene
Linn og Bjørn bygger enebolig og har avtalt med en arkitekt på timepris, anslagsvis 120 timer à 1 450 kroner, altså 174 000 kroner. Tegningene har en målfeil, slik at trappen ikke passer mellom etasjene. De oppdager det da gulvbjelkene er lagt, og endringen koster 85 000 kroner i ombygging og nye materialer.
Linn skriver til arkitekten dagen etter og krever erstatning for merkostnadene. Hun beskriver feilen og viser til tegningene. Meldingen kommer lenge før fem år er gått, og kort tid etter at de oppdaget feilen. Arkitekten svarer at avtalen sier han ikke svarer for feil. Det hjelper ikke for ansvaret han har etter alminnelige regler. Om arkitekten faktisk er ansvarlig, avhenger av om tegningen avviker fra det som kan forventes av en fagperson.
Kort oppsummert
- Bustadoppføringslova kapittel IX gjelder arkitekt og rådgiver for privatpersoner når oppdraget er å planlegge oppføring av en bolig.
- Rådgiveren kan ikke fraskrive seg erstatningsansvar for feil.
- Du må melde krav innen rimelig tid og senest fem år etter overtakelsen.
- Honoraret styres av avtalen. Loven har ingen egen prisgrense, så få pris, tak og tilleggsarbeid skriftlig.
- Få avtalen med arkitekt eller rådgiver skriftlig, med honorar og ansvar.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.