Areal avviker fra det megler opplyste — er det en mangel?

Megler er selgers representant — ikke en nøytral mellommann

Mange kjøpere er usikre på om de kan klage til selger når det er megler som har opplyst feil areal. Svaret er ja. Megler opptrer på vegne av selger — og selger er ansvarlig for de opplysningene megler gir i salgsoppgaven.

Loven stiller ikke krav om at selger personlig visste at arealet var feil. At megler oppga galt areal er selgers risiko.

Hva loven sier

Avhendingslova § 3-3 regulerer arealsvikt direkte. For bygninger gjelder to kumulative krav: avviket må være større enn 2 % og utgjøre minst 1 kvadratmeter. Begge kravene må være oppfylt.

§ 3-8 slår fast at uriktige opplysninger i salgsoppgave og annonse er en mangel — og dette gjelder opplysninger gitt av selger eller meglers medhjelper. Megler er eksplisitt nevnt.

Er selger imidlertid i stand til å godtgjøre at kjøperen uansett ikke la vekt på arealopplysningen, bortfaller kravet etter § 3-3. Det er selgers bevisbyrde.

Prisavslaget beregnes forholdsmessig — normalt ut fra verdien av de manglende kvadratmeterne, beregnet av takstmann.

Eksempel: Vilde

Vilde kjøpte leilighet opplyst som 72 kvm BRA. Ny oppmåling viste 67 kvm — avvik 5 kvm, tilsvarende 6,9 %. Takstmann beregnet kvadratmeterprisen til 65 000 kroner. Vilde krevde 325 000 kroner i prisavslag. Forsikringsselskapet tilbød 260 000 kroner etter forhandling.

Hva du skal gjøre — steg for steg

1. Bestill ny arealberegning fra autorisert takstmann — Du trenger skriftlig dokumentasjon på faktisk areal målt etter gjeldende standard.
2. Regn ut avviket i prosent og kvadratmeter — Begge terskler i § 3-3 må være overskredet.
3. Innhent verdivurdering per kvadratmeter — Grunnlaget for prisavslaget.
4. Send skriftlig reklamasjon til selger og megler — Begge bør varsles. Kravet rettes mot selger.
5. Dokumenter at arealopplysningen var sentral for kjøpet — Areal er normalt sentralt, men ekstra dokumentasjon styrker alltid.

Vanlige feil

• Beregner bare prosent og glemmer at kravet er 1-kvm i tillegg
• Sammenligner BRA med P-ROM — ulike mål som ikke kan sammenlignes direkte
• Regner utbedringskostnad som prisavslag — det er verdireduksjon, ikke utbedringskostnad

Vanlige spørsmål

Hva er forskjellen på BRA, P-ROM og BTA?

BRA er bruksareal — alle rom innenfor yttervegger. P-ROM er primærrom — BRA minus boder og tekniske rom. BTA er bruttoareal — inkluderer vegger. Sjekk hva som ble opplyst og hva det faktiske arealet er av samme mål.

Hva hvis salgsoppgaven sa «ca. 80 kvm»?

«Ca.» endrer ikke kravet hvis avviket er over terskelen. Omtrentligheten gjelder ikke ubegrenset.

Gjelder arealsviktsreglene for tomteareal?

Ja, men terskelen er strengere — det kreves «vesentlig» avvik for tomt, ikke den eksakte prosentsatsen for bygninger.

Hvis du trenger hjelp

Oppdaget du at arealet er feil og vil vite om du har krav og hva du kan forvente? Vi hjelper deg vurdere saken og beregne prisavslaget. Fyll ut skjemaet nedenfor.