Arbeid på felles anlegg i borettslaget: dette må andelseieren tåle
Du må gi laget adgang til boligen din når det skal utføres vedlikehold, reparasjon eller utskifting av felles rør, ledninger, kanaler og andre felles installasjoner som går gjennom den. Det samme gjelder ettersyn. Laget skal gjennomføre arbeidet slik at det ikke blir til unødig ulempe for deg eller andre som bruker boligen. Laget kan også legge nye felles installasjoner gjennom boligen din, men bare hvis det ikke gir deg vesentlig ulempe.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva laget kan gjøre inne i boligen din
Det er borettslagsloven § 5-17 som gir laget plikten og retten. Laget skal holde felles rør, ledninger, kanaler og andre felles installasjoner som går gjennom boligen ved like. Det gjelder stammer for vann og avløp, ventilasjonskanaler og felles elektriske føringer, så lenge de betjener mer enn din egen bolig.
Plikten omfatter vedlikehold, men også reparasjon og utskifting. Laget kan dessuten føre nye slike installasjoner gjennom boligen din, for eksempel en ny stamme i et sjakt, forutsatt at det ikke er til vesentlig ulempe for deg.
Arbeidet kan også gjelde kontroll. Laget kan ha behov for å se til ventiler, stengeventiler, målere eller stigerør. Slikt ettersyn faller inn under det samme tilgangskravet, men skal heller ikke være til unødig ulempe.
Plikten til å gi adgang
Etter tredje ledd skal du gi tilgang til boligen for arbeidet og for ettersyn i forbindelse med vedlikehold, reparasjon og utskifting. Du kan altså ikke nekte håndverkere å komme inn fordi du synes det er uleilighet. Å stenge døra er et brudd på en plikt du har etter loven.
Hvordan arbeidet gjennomføres, har loven også regler om. Både ettersyn og utføring skal skje slik at det ikke blir til unødig ulempe for deg eller andre som bruker boligen. Loven har ikke en fast varselfrist. Kravet er altså én av rimelighet: laget bør avtale tidspunkt, ta hensyn til at du jobber, har barn eller er syk, og samle arbeid så det ikke trekker ut over tid.
Er du ikke hjemme, kan du gi en nabo eller et familiemedlem nøkkel, eller avtale et annet tidspunkt med styret. Er det vanskelig å få tilgang til boligen, bør du ikke vente til håndverkerne står utenfor døra. Si fra tidlig om hva som passer, så kan arbeidet planlegges rundt deg.
Plikten gjelder også etter at arbeidet er ferdig, hvis det trengs ettersyn. Skal laget for eksempel kontrollere trykket i en ny stamme, kan det kreve adgang igjen. Også dette skal skje uten unødig ulempe, og en kort beskjed i forkant er det minste du kan vente.
Hva som er din egen del
Rør og ledninger som bare tjener din bolig, er derimot ditt vedlikehold, jf. § 5-12. Der gjelder ikke tilgangsplikten på samme måte. Skillet mellom de to er ikke alltid enkelt, og det er en vanlig kilde til uenighet. Vedtektene kan dessuten fastsette vedlikeholdsplikten annerledes enn loven, så de bør du sjekke først.
Er du usikker på om en ledning er felles eller din, be styret om tegninger eller om en befaring med rørlegger. En tydelig avklaring tidlig kan spare deg for en uenighet midt i arbeidet.
stammebytte i blokka
Marta Lie og Håkon Brandt bor i en blokk der laget skal bytte vannstammene. Stammen går gjennom et skap på badet til Marta og gjennom kjøkkenet til Håkon. Styret sender ut en plan for arbeidet over tre uker og avtaler tidsrom med hver husstand.
Marta er hjemmekontor og ber om at det mest støyende arbeidet legges til ettermiddagene. Styret får til det. Håkon er bortreist i to av ukene. Han lar en nabo låse opp og gir rørleggeren nøkkel. Alt går som avtalt.
Hadde Marta nektet håndverkerne å komme inn, ville laget ikke kunne gjøre jobben ferdig for resten av bygget. Det kan være et mislighold fra hennes side.
Før arbeidet starter, lager styret en liste med hva som skal gjøres i hver leilighet, med datoer. Beboerne får vite hvilke rom som blir berørt, og hvor lenge vannet blir stengt. Marta og Håkon får hvert sitt skriv. Når arbeidet er ferdig, lukker laget åpningene, men maling og fliser rundt åpningen blir en egen sak.
Når arbeidet blir en for stor ulempe
Plikten til å tåle arbeid er ikke ubegrenset. Skal laget føre en ny installasjon gjennom boligen din, må den ikke være til vesentlig ulempe. En ny stamme som tar halve badet, kan gå utover den grensen. Da kan du protestere og kreve at laget velger en annen trasé.
Skjer det skade eller tap fordi laget ikke oppfyller pliktene sine etter § 5-17, kan du kreve skadebot etter § 5-18. For indirekte tap, som tapt inntekt fordi du ikke kunne bruke boligen, kreves det feil eller forsømmelse fra lagets side. Nødvendig innlosjering regnes ikke som indirekte tap, og kan kreves dekket når vilkårene for skadebot ellers er oppfylt.
Er du uenig i planlagt trasé eller utførelse, skriv til styret med begrunnelse og forslag til alternativ. Det gjelder særlig hvis arbeidet vil ta plass du bruker daglig, eller hvis det vil skade innredning du selv har bekostet. Styret skal veie lagets behov mot ulempen for deg.
Vil laget føre en ny stamme gjennom boligen din, er det forskjell på en trasé som tar et hjørne i et skap, og en trasé som deler stua i to. Terskelen er vesentlig ulempe, og den vurderes konkret.
Blir du hindret i å bruke badet i flere uker, bør du dokumentere ulempene, gi styret beskjed og be om en tidsplan. Har du utgifter til alternativ overnatting fordi boligen ikke kan brukes, kan dette være nødvendig innlosjering. Få en avklaring fra styret på forhånd, slik at du vet om utgiftene dekkes.
Kort oppsummert
- Du må gi laget adgang til boligen for vedlikehold og ettersyn av felles anlegg som går gjennom den.
- Laget kan føre nye felles installasjoner gjennom boligen hvis det ikke gir deg vesentlig ulempe.
- Arbeid og ettersyn skal skje uten unødig ulempe for deg og andre brukere.
- Rør og ledninger som bare tjener din bolig, er ditt eget vedlikehold.
- Brudd på lagets plikter kan gi rett til skadebot etter § 5-18.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.