Hvem har ansvaret for ventilasjonsanlegget i borettslagsleiligheten?

To deler: det felles anlegget og det som er hos deg

Ventilasjon i en boligblokk består ofte av to ting. Det ene er et felles anlegg med kanaler, vifter og aggregat som betjener mange leiligheter. Det andre er utstyret inne i den enkelte bolig: ventiler i taket, avtrekk på bad og kjøkken, kjøkkenvifte og eventuelle filtre.

Borettslagsloven § 5-17 andre ledd sier at laget skal holde ved like felles rør, ledninger, kanaler og andre felles installasjoner som går gjennom boligen. Et felles ventilasjonsanlegg med kanaler som går gjennom leiligheten din, er derfor lagets ansvar.

Det du har inne hos deg, hører under § 5-12. Der står det at andelseieren skal holde ved like blant annet utstyr, apparater og innvendige flater i boligen.

Hva betyr det i praksis?

Rengjøring av ventiler, bytte av filter i ditt eget avtrekk og vedlikehold av kjøkkenviften er normalt din oppgave. Det er enkle ting som du eller en hjelper kan gjøre.

Feil i hovedkanalen, i viften på taket eller i det sentrale aggregatet er lagets. Det samme gjelder arbeid på kanalene som går gjennom veggen din.

Mellom disse to ytterpunktene finnes det gråsoner. Et balansert ventilasjonsanlegg kan for eksempel ha en liten enhet som er montert i leiligheten din og som bare betjener den. Da kan det være tvil om det er ditt apparat eller en del av et felles system. Det er styret og vedtektene som avgjør dette, og teknisk dokumentasjon fra byggeåret kan hjelpe.

Hva om ventilasjonen er dårlig og du får fuktskader?

Fukt og mugg kan oppstå når avtrekket ikke virker. Om skaden skyldes svikt i det felles anlegget, kan laget bli ansvarlig. Etter § 5-18 kan du kreve erstatning for tap som skyldes at laget ikke har oppfylt plikten sin etter § 5-17.

Skyldes fuktskaden derimot at du har latt ventilene tette seg til eller bygd inn avtrekket, ligger ansvaret hos deg. Du bør derfor kunne dokumentere at du har holdt ditt eget utstyr i orden.

Vedtektene kan endre grensen

Både § 5-12 og § 5-17 kan fravikes i vedtektene. Noen borettslag har bestemt at laget tar ansvar også for ventiler og filtre, slik at servicen blir lik for alle. Spør styret om vedtektene sier noe, eller se hvordan borettslagets vedtekter virker.

Er ventilasjonen støyende, er det også et ansvarsspørsmål. Støy fra et felles aggregat er lagets sak å utbedre. Støy fra en vifte som bare er din, er din. Skriv til styret om du hører summing eller brum fra kanalene, siden slike lyder ofte kommer fra feil i det felles anlegget.

Planlegger du å bygge om kjøkkenet eller badet, må du tenke på ventilasjonen. Du kan ikke uten videre kutte i, flytte eller koble til felles kanaler. Kobler du en ny kjøkkenvifte til en felles kanal, kan du påvirke trykket og lukten i andre leiligheter. Spør styret først, og få svaret skriftlig.

Tegninger fra byggeåret og dokumentasjon fra rehabiliteringer viser ofte hvilken del som er felles. Be om dem hvis grensen er uklar. Får du ikke svar, kan du la en ventilasjonsfirma beskrive hvordan anlegget henger sammen, og bruke beskrivelsen når du snakker med styret.

Til slutt: ventilasjon er viktig for å holde fukt ute av boligen. Hvis du merker mugg eller kondens på vinduer og vegger, bør du ta det opp tidlig, uavhengig av hvem som har ansvaret for å utbedre.

Kort oppsummert

• Et felles ventilasjonsanlegg med kanaler, vifter og aggregat er lagets ansvar etter § 5-17.
• Ventiler, filtre og eget utstyr i leiligheten er normalt ditt ansvar etter § 5-12.
• Rengjøring av ventiler og bytte av filter er din oppgave.
• Dårlig fungerende felles anlegg kan gi deg erstatning for skade etter § 5-18.
• Vedtektene kan flytte grensen, så sjekk dem ved tvil.