Kan jeg anmelde selgeren for bedrageri etter boligkjøpet?

Når en bolighandel kan være bedrageri

Straffeloven § 371 straffer den som med forsett om å skaffe seg eller andre en uberettiget vinning fremkaller, styrker eller utnytter en villfarelse og derved rettsstridig forleder noen til å gjøre eller unnlate noe som volder tap eller fare for tap. Straffen er bot eller fengsel i inntil to år. Er bedrageriet grovt, for eksempel fordi det har forårsaket betydelig økonomisk skade, kan straffen være fengsel i inntil seks år (§ 372).

I en bolighandel kan det være at selgeren løy om en skade, fjernet spor av den, ga falske tall om areal eller leieinntekter, eller utga seg for å eie noe han ikke eide. Også å tie om noe man plikter å opplyse om, kan i alvorlige tilfeller være å utnytte en villfarelse.

Forsettet er det vanskelige

De fleste feil som oppdages etter et boligkjøp, er ikke bedrageri. En selger som ikke visste om fuktskaden, eller som mente at opplysningen var riktig, har ikke bedrageriforsett. En selger som burde ha sagt fra, men glemte det, har heller ikke det. Slike saker er mangelssaker etter avhendingslova og løses gjennom prisavslag, erstatning eller heving.

Politiet og retten må kunne bevise at selgeren visste at det han sa var uriktig, eller at han skjulte noe han visste om, og at han gjorde det for å oppnå en vinning. Det er et strengere beviskrav enn i en sivil sak. Typiske holdepunkter er at selgeren hadde latt et håndverksfirma dekke over skaden, at han tok bort et dokument som viste problemet, eller at e-poster viser at han kjente til forholdet.

Slik anmelder du

Alle kan anmelde et forhold til politiet, og du trenger ikke bruke ordet bedrageri. Beskriv hva som skjedde, med datoer, og legg ved dokumentene du har: annonse, salgsoppgave, kontrakt, meldinger og eventuelle rapporter om skaden. Politiet vurderer om det finnes grunn til å etterforske. Mange saker henlegges fordi forsettet ikke kan bevises. En anmeldelse er ingen garanti for at selgeren blir dømt, og den gir deg ikke penger.

Den som anmelder, må bare skrive det som er riktig etter det han vet.

Det økonomiske kravet er en egen sak

Kravet om prisavslag, erstatning eller heving er et sivilt krav. Det kan forfølges selv om politiet henlegger saken, og det må forfølges selv om politiet etterforsker. Etter straffeprosessloven § 3 kan et rettskrav som springer ut av samme handling, fremmes i selve straffesaken. Skjer det, avgjør retten både straffen og kravet. Hvis saken ikke kommer til retten, må du gå den sivile veien.

Viktigst er fristene. Avhendingslova § 4-19 krever at du sier fra til selgeren innen rimelig tid etter at du oppdaget forholdet, og senest fem år etter overtakelsen. Den fristen går selv om politiet etterforsker. Selgeren kan ikke påberope seg at du meldte fra for sent hvis han har vært grovt uaktsom eller uærlig, men du bør ikke vente med å sende et skriftlig krav. Hvordan svik virker på fristene, er forklart i artikkelen om reklamasjon ved svik.

Hva du bør gjøre først

Sikre beviset før du gjør noe annet. Send reklamasjon til selgeren skriftlig. Vurder deretter om bevisene tilsier at selgeren handlet bevisst, og anmeld hvis det er grunnlag for det. Les mer om hvordan du kan bevise at selgeren visste mer.

Kort oppsummert

• Du kan anmelde selgeren for bedrageri etter straffeloven § 371 hvis du mener han bevisst forledet deg for å oppnå en uberettiget vinning.
• Bedrageri krever forsett, og de fleste mangelssaker er ikke straffesaker.
• Kravet om prisavslag eller erstatning er en sivil sak som går parallelt.
• Anmeldelsen stopper ikke reklamasjonsfristene i avhendingslova § 4-19.
• Politiet henlegger ofte saker der forsettet ikke kan bevises.