Hvorfor er andelen min av fellesgjelden ulik naboens?
Andelen din av fellesgjelden er ulik naboens fordi felleskostnadene fordeles etter forholdet mellom verdiene på boligene, eller etter andre retningslinjer i byggje- og finansieringsplanen. Størrelsen alene avgjør derfor ikke. Har naboen eller du nedbetalt en del av gjelden gjennom IN-ordningen, blir forskjellen større. Fordelingen skal justeres hvis verditilhøvene endrer seg vesentlig, og en annen fordeling krever tilslutning fra dem det gjelder.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva loven sier om fordelingen
Vår forklaring — les paragrafene ordrett via lenkeneBorettslagsloven § 5-19 første ledd sier at felleskostnadene skal fordeles mellom andelseierne etter forholdet mellom verdiene på boligene, eller etter andre retningslinjer som går fram av byggje- og finansieringsplanen. Verdi er ikke det samme som antall kvadratmeter. En bolig i øverste etasje med balkong og utsikt kan ha en annen verdi enn en like stor bolig i kjelleretasjen.
Fordelingen av fellesgjelden følger denne nøkkelen. Derfor er det vanlig at to leiligheter i samme lag har ulik andel av fellesgjelden i annonsen. Du kan lese om hvordan felleskostnadene fordeles generelt i hvordan fordeles felleskostnadene.
Hvor tallene står
Byggje- og finansieringsplanen skal vise hvilken bolig som er knyttet til hver andel, og hvordan felleskostnadene fordeles (§ 2-6 tredje ledd). Den skal også vise hvor mye hver andelseier skal nedbetale av fellesgjelden gjennom felleskostnadene, og hvor mye hver kan finansiere selv (fjerde ledd).
Planen er dokumentet som forklarer hvorfor nabo har en større andel enn du. Be styret eller forretningsføreren om å få se den hvis du ikke har den fra kjøpet. Salgsoppgaven viser også din andel av fellesgjelden.
Når IN-ordningen gjør andelene enda mer ulike
Etter § 2-15 skal fordelingen mellom den delen av fellesgjelden hver andelseier nedbetaler gjennom felleskostnadene og det de finansierer selv, være lik prosentvis for alle andeler ved stiftelsen. Den enkelte kan likevel få rett til å nedbetale sin del hvis laget og banken har avtalt det.
I praksis betyr det at to naboer med like store leiligheter kan ha helt ulik gjeld i dag. Den ene har betalt ned og har lav gjeld i felleskostnadene. Den andre har ikke betalt ned og betaler fortsatt renter og avdrag på hele sin del. Gjelden hos den som har nedbetalt, er mindre fordi vedkommende har betalt den selv, ikke fordi fordelingen er urettferdig.
Når fordelingen kan endres
Fordelingen skal justeres hvis endringer av boligene eller eiendommen ellers fører til en vesentlig endring av verditilhøvene (§ 5-19 første ledd). Bygges det for eksempel på et loft som gir ny bolig, eller tilbygg som øker verdien av noen boliger, kan det gjøre at tallene må regnes om.
Dessuten kan laget og andelseierne avtale en annen fordeling. Det krever tilslutning fra de andelseierne det gjelder (andre ledd). En andelseier som får høyere andel av kostnadene, kan altså ikke bli pålagt det uten å gå med på det.
Planen kan endres av styret, men endring av fordelingen av felleskostnadene kan bare skje etter § 5-19 (§ 2-6 femte ledd). Det gir en viss beskyttelse mot at fordelingen forskyves uten at du har noe å si.
Solveig, Arvid og Henrik
I et borettslag har Solveig en leilighet på 78 kvadratmeter i andre etasje. Hennes andel av fellesgjelden er 1 020 000 kroner, og felleskostnadene er 6 800 kroner i måneden. Arvid har en leilighet på 52 kvadratmeter i første etasje. Hans andel av fellesgjelden er 660 000 kroner, og felleskostnadene er 4 400 kroner.
Forholdet er det samme begge steder: 1 020 000 delt på 660 000 er omtrent 1,55, og 6 800 delt på 4 400 er også omtrent 1,55. Fordelingen følger altså den samme nøkkelen.
Henrik, som har en like stor leilighet som Solveig, har nedbetalt 400 000 kroner av sin del gjennom IN-ordningen. Hans gjenstående andel av fellesgjelden er 620 000 kroner, og felleskostnadene hans er lavere enn Solveigs, selv om leiligheten er like stor.
Hva ulikheten betyr for månedsbeløpet
Fellesgjelden er bare én del av felleskostnadene. Forsikring, renhold og vedlikehold fordeles også etter nøkkelen, så et høyere månedsbeløp kan skyldes mer enn gjelden.
Andelen av fellesgjelden gir seg utslag i felleskostnadene dine. Stiger renten med ett prosentpoeng, øker kostnaden for Solveig med 10 200 kroner i året, siden 1 020 000 × 1 prosent er 10 200. For Arvid øker den med 6 600 kroner. Den som har nedbetalt mer, merker renteøkningen mindre. Derfor er det viktig å vite nøyaktig hva din andel er, og ikke bare sammenligne månedsbeløpet med naboens.
Hva du kan gjøre hvis du tror noe er feil
Be om å få se byggje- og finansieringsplanen og regnestykket bak din andel. Svaret fra styret bør vise både fordelingsnøkkelen og tallene for din bolig. Sammenlign med tallene fra kjøpet. Er det gjort endringer i boligene, for eksempel påbygg, kan du spørre om fordelingen er justert slik § 5-19 krever. Du kan ta saken opp på generalforsamlingen. Les mer om dette i kan fordelingen av felleskostnader endres.
Kort oppsummert
- Ulik andel av fellesgjelden er normalt. Fordelingen følger verdiene på boligene eller retningslinjene i planen (§ 5-19).
- Planen viser hvilken bolig som er knyttet til hver andel og hvordan felleskostnadene fordeles (§ 2-6).
- IN-nedbetaling gjør at naboer med like store boliger kan ha ulik gjeld.
- En annen fordeling krever tilslutning fra dem det gjelder, og fordelingen skal justeres ved vesentlige endringer.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.