Akseptfrist og budregler når du selger uten megler

Minstefristen gjelder megleren, ikke deg

Forskriften om eiendomsmegling har en regel om hvor kort en akseptfrist kan være. Den står i § 6-3 tredje ledd: i forbrukerforhold skal oppdragstaker ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn til klokken 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning, og lørdag regnes ikke som virkedag.

Regelen retter seg mot oppdragstakeren, altså megleren. Det er megleren som ikke skal formidle bud med for kort frist. En eier som selger sin egen bolig uten megler, er ikke oppdragstaker og er ikke bundet av regelen. Det samme gjelder forbudet i eiendomsmeglingsloven § 6-8 tredje ledd mot å formidle bud med forbehold om at bud skal holdes skjult. Det er megleren som ikke skal formidle slike bud.

I et privat salg kan du og budgiveren derfor avtale frister fritt. En budgiver kan gi et bud som gjelder i én time, og du kan si ja til det. Regelen om minstefrist hindrer ikke noe av dette.

Akseptfristen ved privat salg setter budgiveren

Når du selger privat, er det avtaleloven som styrer. Et bud er et tilbud, og den som gir tilbudet kan bestemme en akseptfrist. Har han gjort det, må aksepten ifølge avtaleloven § 2 være kommet fram til ham før fristen er ute. Det er ikke nok at du har sendt den. Den må ha nådd budgiveren.

Er aksepten for sen, regnes den etter § 4 som et nytt tilbud. Da er det budgiveren som må ta stilling, og han kan si nei. Du kan ikke kreve at han står ved det opprinnelige budet når fristen er gått.

Gir budgiveren en frist du ikke kan leve med, er det du som må svare. Si fra at fristen er for kort, eller sett opp et motbud. Les mer om hva som skjer når fristen går ut.

Hva hvis budet ikke har noen frist

Står det ingen frist i budet, gjelder en rimelig svartid. Avtaleloven § 3 sier at aksepten da må være kommet fram innen den tiden tilbyderen måtte regne med da han ga tilbudet. Tiden regnes ut fra at tilbudet kommer fram uten forsinkelse, at du får rimelig tid til å tenke deg om, og at svaret ikke blir forsinket. Loven nevner brev og telegram, men tanken om rimelig tid er den samme for e-post og SMS.

Hvor lang tid som er rimelig, avhenger av situasjonen. Under en budrunde med flere interessenter regner budgiveren med raskt svar, mens et bud lagt inn en uke før visning kan stå lenger. Det blir en vurdering, og du slipper den hvis du ber om en klar frist.

Å trekke bud, avslå og motby

Budgiveren kan trekke et bud tilbake bare hvis meldingen kommer fram til deg før eller samtidig med at budet gjør det (§ 7). Et bud som er kommet til din kunnskap, kan han altså ikke trekke bare fordi han har angret seg.

Du kan avslå et bud. Da slutter det å være bindende for budgiveren selv om fristen ikke er ute (§ 5). Det betyr at du ikke kan avslå og så senere likevel akseptere, med mindre budgiveren går med på det.

Svarer du med en endring, for eksempel at du godtar prisen men vil ha en annen overtakelsesdato, er det ikke en aksept. Det regnes som et avslag kombinert med et nytt tilbud (§ 6). Budgiveren må akseptere det nye tilbudet, og først da er det en avtale. Er du uenig om hva dere ble enige om, kan spørsmålet om en aksept kom innen budfristen være nyttig.

Skriftlig er trygt, men ikke et lovkrav

Avhendingslova § 1-3 tillater muntlig avtale om fast eiendom, og sier at en muntlig avtale skal settes opp skriftlig hvis en av partene krever det. For akseptfristen betyr det at du ikke trenger skriftlige bud, men uten skriftlighet kan du ikke bevise når aksepten kom fram. Be om skriftlige bud på e-post, og send aksepten på e-post med lesebekreftelse eller en melding du ber om svar på. Se hva som gjelder for bud og aksept på SMS.

Bør du sette en minstefrist selv

Loven krever det ikke, men en frist som speiler meglerens, fungerer fint. Den gir interessentene tid til å lese salgsmaterialet og få lånet i orden. Setter du fristen så kort at få rekker å bli med, får du færre bud.

En vanlig ordning er å si: «Bud sendes innen torsdag klokken 10. Jeg svarer innen torsdag klokken 15.» Alle vet da hva som gjelder, og du slipper å vurdere bud hele dagen.

Kort oppsummert

• Minstefristen for akseptfrist i forskriften gjelder megleren, så ved privat salg kan du og budgiveren avtale frister fritt.
• Det er budgiveren som setter akseptfristen. Aksepten må være kommet fram til ham før fristen er ute (avtaleloven § 2), ellers er det et nytt tilbud (§ 4).
• Uten frist i budet gjelder rimelig tid (§ 3), og et endret svar regnes som avslag og nytt tilbud (§ 6).
• Be om skriftlige bud og send skriftlig aksept, selv om loven tillater muntlig avtale.