Burettslagslova

§ 14-2 — Særregler for tilknyttede borettslag fra den gamle loven

Borettslag som var tilknyttet et boligbyggelag etter den gamle loven av 1960, har særregler for tilknytning, vedtektsendringer og forretningsføreravtaler. Her er hva som gjelder.

Kort svar

Borettslag som var tilknyttet et boligbyggelag etter den gamle loven av 1960, anses automatisk som tilknyttede lag etter den nye loven — med mindre vedtektene fastsetter noe annet med boligbyggelagets samtykke. Eldre forretningsføreravtaler som ellers ville vært uoppsielige for lenge, kan sies opp på særlige vilkår etter fem år fra lovens ikrafttredelse og minst ti år fra borettslagets stiftelse.

Paragraftekst

I burettslag som etter tidlegare gjeldande reglar er tilknytte eit bustadbyggjelag, gjeld desse særreglane: 1. Det skal reknast som eit vilkår for å vere andelseigar at vedkomande er andelseigar i bustadbyggjelaget, og laget skal reknast som eit tilknytt lag etter § 1-3, om ikkje anna blir fastsett i vedtektene med samtykke frå bustadbyggjelaget. 2. Eldre vedtektsføresegn om at endring av vedtektene ikkje er gyldig utan samtykke frå bustadbyggjelaget, gjeld berre for endring av vedtektsføresegner som nemnde i § 7-12 dersom endringa blir vedteken etter at lova her blei sett i kraft. 3. Forretningsføraravtale mellom bustadbyggjelag og tilknytt burettslag som er gjord før lova tok til å gjelde, og som etter sitt innhald er uoppseieleg i meir enn fem år eller berre kan seiast opp på visse vilkår, kan burettslaget seie opp med seks månaders varsel når det er gått fem år frå lova her blei sett i kraft, og minst ti år frå burettslaget blei stifta. Oppseiing kan berre skje dersom generalforsamlinga i burettslaget gir samtykke til det med to tredjedels fleirtal, og bustadbyggjelaget har fått høve til å uttale seg skriftleg om spørsmålet til kvar andelseigar i burettslaget seinast samtidig med innkalling til generalforsamlinga. 4. Tingretten kan setje ei oppseiing etter nummer 3 til side dersom oppseiinga vil verke urimeleg, og bustadbyggjelaget har reist søksmål innan 30 dagar etter at skriftleg oppseiing kom fram til laget.— Kilde: Lovdata

Hva betyr dette på vanlig norsk?

Hva er et tilknyttet borettslag?

Et tilknyttet borettslag er et borettslag der vedtektene krever at alle andelseiere også er andelseiere i et bestemt boligbyggelag — typisk OBOS, BATE, BOB, eller et annet regionalt boligbyggelag. Tilknytningen var svært vanlig for borettslag bygget av boligbyggelagene fra 1950-tallet og fremover. Mange av de store borettslagene i Oslo, Bergen, Trondheim og andre storbyer er tilknyttede lag.

Poenget med tilknytningen var opprinnelig å knytte borettslagene tett til boligbyggelagene som bygde dem og forvaltet dem. Boligbyggelaget sikret seg dermed en stabil kundebase for forretningsførselen, og andelseiere fikk en integrert pakke av bolig og fellesskap.

Kjernen i tilknytningen er dette: du kan ikke kjøpe en andel i et tilknyttet borettslag uten å være, eller bli, andelseier i det tilknyttede boligbyggelaget. Selger du andelen, kan kjøperen ikke overta uten å melde seg inn i boligbyggelaget.

Hva sier § 14-2 om tilknytningen?

Punkt 1: Automatisk videreføring

Var borettslaget tilknyttet etter den gamle loven av 1960, videreføres tilknytningen automatisk etter den nye loven. Borettslaget regnes som tilknyttet lag etter § 1-3, og vilkåret om andelseigarskap i boligbyggelaget gjelder fortsatt.

Ønsker borettslaget å bryte tilknytningen — altså slutte å kreve at andelseierne er medlemmer i boligbyggelaget — krever det vedtektsendring med samtykke fra boligbyggelaget selv. Det er ikke nok at generalforsamlingen i borettslaget vedtar det. Boligbyggelaget har vetorett.

Dette er en sterk posisjon for boligbyggelagene, og det er omtvistet om det er helt rimelig. Men slik er loven.

Punkt 2: Begrensning av boligbyggelagets veto over vedtektsendringer

Mange eldre vedtekter inneholdt bestemmelser om at alle vedtektsendringer krevde boligbyggelagets samtykke — ikke bare spesifikke bestemmelser. Den nye loven begrenser denne vetorettens rekkevidde: etter at den nye loven trådte i kraft, gjelder boligbyggelagets veto bare for de vedtektsbestemmelsene som er nevnt i § 7-12.

§ 7-12 handler om vedtektsveto for en tredjeperson og gjelder bare fire typer bestemmelser: vilkår for å være andelseier, forkjøpsrett, pris ved overføring av andel, og selve vetoretten. For alle andre vedtektsendringer kan generalforsamlingen nå bestemme med to tredjedels flertall, uten å be boligbyggelaget om lov.

Det betyr at borettslaget kan endre for eksempel husordensregler, vedlikeholdsfordelingen, eller andre praktiske vedtektsbestemmelser uten at boligbyggelaget kan stoppe det.

Punkt 3: Rett til å si opp langvarige forretningsføreravtaler

Dette er den praktisk viktigste delen av § 14-2 for mange borettslag.

Under den gamle loven ble det inngått forretningsføreravtaler mellom boligbyggelag og tilknyttede borettslag. Noen av disse avtalene var uoppsielige i svært lange perioder — 20, 30, 40 år og mer — eller hadde betingelser som i praksis gjorde dem umulige å si opp. Boligbyggelaget var garantert inntekt fra forretningsførselen for hele avtaletiden.

Den nye loven brøt med dette. Punkt 3 gir borettslagene rett til å si opp slike avtaler med seks måneders varsel, forutsatt at:

Det er gått minst fem år siden loven trådte i kraft (altså fra 2005/2006), og
Borettslaget ble stiftet for minst ti år siden, og
Generalforsamlingen vedtar oppsigelse med to tredjedels flertall, og
Boligbyggelaget har fått mulighet til å uttale seg skriftlig til alle andelseiere, senest samtidig med generalforsamlingsinnkallingen

Formålet er å gi andelseiere reell makt over hvem som forvalter borettslaget deres. En forretningsføreravtale som var påtvunget dem for 30 år siden, og som koster mer enn markedspris, skal ikke låse dem inne for alltid.

Punkt 4: Domstolsrevisjon av urimelige oppsigelser

Boligbyggelaget kan gå til tingretten og be om at oppsigelsen settes til side, dersom oppsigelsen er "urimeleg" og søksmålet reises innen 30 dager etter at oppsigelsen kom frem. Retten har da myndighet til å kjenne oppsigelsen ugyldig.

Hva som er "urimeleg" er skjønnsmessig. Momenter som typisk trekkes inn: om boligbyggelaget har gjort store investeringer i forberedelse til forretningsførselen, om avtalen ble inngått under spesielle omstendigheter, om borettslaget har handlet i strid med lojalitetsplikten.

Hva betyr dette for deg som bor i et OBOS-tilknyttet borettslag?

De fleste som bor i OBOS-tilknyttede borettslag, kjenner tilknytningen fra at de måtte bli OBOS-medlem for å kjøpe. Det er i orden — det er et lovlig vilkår etter § 1-3.

For deg som andelseier betyr § 14-2 primært at:

Borettslaget ditt kan bytte forretningsfører. Selv om det opprinnelig hadde en langvarig avtale med OBOS, BATE, eller et annet boligbyggelag, kan generalforsamlingen vedta oppsigelse med to tredjedels flertall. Mange borettslag har gjort nettopp dette de siste 15–20 årene.

Vedtektsendringer er friere enn de var. Boligbyggelaget kan ikke lenger blande seg i alle vedtektsendringer — bare de fire kategoriene i § 7-12.

Tilknytningen kan brytes — men bare med boligbyggelagets samtykke. Det er en høy terskel som i praksis sjelden er nådd.

Eksempel

Eksempel · Granittbyen Borettslag og OBOS

Granittbyen Borettslag ble stiftet i 1972 og er tilknyttet OBOS. Forretningsføreravtalen ble inngått i 1972 og var etter sitt innhold uoppsielig de første 30 år. I 2015 — altså 43 år etter stiftelse og 10 år etter den nye loven trådte i kraft — ønsker generalforsamlingen å vurdere om de får bedre og billigere forretningsføring annet sted. Styret sender OBOS skriftlig forespørsel om tilbud og oversender dette til alle andelseiere sammen med innkalling til generalforsamling. OBOS sender et skriftlig svar som distribueres til alle andelseiere senest med innkallingen. Generalforsamlingen voterer: 42 av 58 stemmer for å si opp avtalen med OBOS — godt over to tredjedels flertall. Oppsigelse sendes OBOS med seks måneders varsel. OBOS vurderer om oppsigelsen er urimelig, men velger ikke å gå til retten. Etter seks måneder overtar en ny forretningsfører.

Vanlige feil

Tro at borettslaget enkelt kan melde seg ut av OBOS-tilknytning uten boligbyggelagets samtykke — det kan de ikke
Glemme at generalforsamlingen må gi samtykke med to tredjedels flertall til oppsigelse av forretningsføreravtalen
Unnlate å gi boligbyggelaget skriftlig mulighet til å uttale seg til alle andelseiere — dette er et formkrav som ikke kan hoppes over
Tro at 30-dagersfristen for boligbyggelagets søksmål starter fra vedtaksdagen — den starter fra oppsigelsen er mottatt

Hva bør du gjøre?

Er du i et borettslag med gammel forretningsføreravtale du mener er dyr eller dårlig: sjekk om de formelle vilkårene for oppsigelse er oppfylt. Borettslaget ble stiftet for mer enn ti år siden? Ny lov har vært i kraft lenger enn fem år? Da har generalforsamlingen muligheten. Spør styret om de har vurdert det.

Dumme spørsmål

Kan vi bli kvitt OBOS-tilknytningen helt slik at folk ikke trenger å være OBOS-medlemmer?

Bare med OBOS' samtykke. Det er i praksis svært sjelden boligbyggelagene samtykker til å fjerne tilknytningsvilkåret, siden det reduserer deres medlemsmasse.

Kan boligbyggelaget tvinge oss til å velge dem som forretningsfører igjen etter at vi har sagt opp?

Nei. Oppsigelsesretten etter punkt 3 er reell. Etter seks måneder er dere frie til å velge ny forretningsfører.

Hva skjer med tilknytningen hvis vi bytter forretningsfører?

Tilknytningsvilkåret — at andelseiere skal være andelseigarar i boligbyggelaget — består selv om forretningsføreravtalen sies opp. De to er separate forhold. Du kan bytte forretningsfører og fortsatt kreve at andelseiere er OBOS-medlemmer.

Gjelder disse reglene borettslag som ikke er tilknyttet noe boligbyggelag?

Nei, § 14-2 gjelder bare tilknyttede lag. Frie borettslag — som aldri har vært tilknyttet et boligbyggelag — har ikke disse særreglene.