Avhendingslova

§ 2-10 — Regulering og avløsning av løpende betalinger

Noen eldre eiendommer har avtaler om løpende pengebetalinger — typisk grunnleie. § 2-10 gir regler for inflasjonsjustering og utløsning av slike betalinger.

Kort svar

Kjøpte du en eiendom med en gammel avtale om løpende pengebetaling — for eksempel en grunnleie — kan begge parter kreve at beløpet justeres for pengeverdiendring. Etter 50 år kan hver av partene kreve å løse ut betalingen med et engangsbeløp.

⚖ Lovteksten — ordrett Avhendingslova § 2-10

(1) Skal kjøparen betale med ein terminvis pengesum der denne ikkje er avdrag på kjøpesum, kan kvar av partane krevje pengesummen regulert i samsvar med endringa i pengeverdien i tida sidan avtala vart inngått, med mindre partane tvillaust har avtalt at pengesummen skal stå uendra eller har avtalt regulering på annan måte. (2) Partane kan krevje den terminvise pengesummen avløyst med ein eingongssum når det er gått 50 år eller meir sidan avtala vart inngått. Avløysingssummen skal setjast til kapitalverdien av den årlege terminvise ytinga etter regulering på avløysingstida. (3) Kongen kan i forskrift fastsetje kva for multiplikatorar som skal nyttast når pengesummen vert regulert i samsvar med endringa i pengeverdien, og kva for rente som skal leggjast til grunn når ein skal finne kapitalverdien.— Kilde: Lovdata

Hva betyr dette på vanlig norsk?

Denne paragrafen er mest aktuell for eldre eiendommer med historiske betalingsavtaler — typisk grunnleie (når du eier huset, men betaler en løpende sum for tomten til grunneieren) eller andre terminvise pengesummer som ikke er avdrag på selve kjøpesummen.

To regler gjelder for slike betalinger:

Inflasjonsjustering: Hverken du eller den som mottar betalingen trenger å sitte fast i et nominelt beløp som ble fastsatt for 40 år siden. Begge parter kan kreve at summen justeres i takt med pengeverdiutviklingen — med mindre dere uttrykkelig har avtalt at beløpet skal stå uendret.

Utløsning etter 50 år: Er avtalen mer enn 50 år gammel, kan begge parter kreve å avslutte den mot en engangssum. Beløpet beregnes som kapitalverdien av den årlige betalingen — enkelt sagt: hva ville du måttet sette i banken for å generere denne betalingen i all fremtid.

For de fleste boligkjøpere er denne paragrafen ikke daglig relevant. Men kjøper du en eldre tomt med festeavgift eller liknende historisk betalingsforpliktelse, er det verdt å kjenne til at disse rettighetene finnes.

Eksempel

Eksempel · Ingrid

Ingrid kjøper en eiendom på Sørlandet der det i 1962 ble inngått en avtale om en løpende betaling på 800 kr per år til naboeiendommen som kompensasjon for en adkomstvei. Beløpet har stått uendret siden 1962. Ingrid kan kreve at beløpet justeres for pengeverdiutviklingen siden 1962 — 800 kr i 1962-kroner er langt mer verdt enn 800 kr i dag. Siden avtalen er over 50 år gammel, kan Ingrid alternativt kreve å løse ut forpliktelsen med et engangsbeløp.

Vanlige feil

Mange kjøpere av eldre eiendommer er ikke klar over at det kan ligge løpende betalingsforpliktelser i avtaleverket — be alltid om full gjennomgang av historiske heftelser
Festeavgifter er en beslektet problemstilling, men reguleres primært av tomtefesteloven — ikke avhendingslova
Glemmer å sjekke grunnboken for tinglyste forpliktelser

Hva bør du gjøre?

Kjøper du en eldre eiendom: be megler om å gjennomgå alle tinglyste og utinglyste forpliktelser som følger med. Eldre eiendommer kan ha overraskende betalingsforpliktelser som ikke fremgår av selve salgsoppgaven.