Hvorfor det ikke finnes noen angrerett

Mange er vant til 14 dagers angrerett fra netthandel og andre forbrukerkjøp, og tar det for gitt at noe lignende gjelder ved boligkjøp. Det gjør det ikke. Angrerettloven unntar uttrykkelig avtaler om fast eiendom fra angreretten. Bakgrunnen er at boligkjøp er en så stor og gjennomtenkt beslutning, med en lang prosess forut for selve budet — visning, prospekt, egenkapitalbevis, ofte befaring og undersøkelser — at lovgiver har lagt til grunn at kjøperen skal ha satt seg tilstrekkelig inn i handelen før budet legges inn. Systemet er innrettet slik at ansvaret for å tenke seg grundig om ligger hos deg før du byr, ikke etter.

Dette gjelder uavhengig av om du kjøper gjennom megler i en ordinær budrunde, kjøper direkte fra en privatperson, eller inngår avtale om nybygg. Det finnes egne regler for enkelte former for nybyggsalg under bustadoppføringslova, men også der er handlingsrommet for å gå fra en inngått avtale svært begrenset.

Hva skjer om du likevel ikke vil gjennomføre kjøpet

Nekter du å signere kjøpekontrakten, betale kjøpesummen eller på annen måte gjennomføre handelen etter at avtale er inngått, er dette et kontraktsbrudd fra din side. Selgeren har da flere reaksjonsmuligheter:

  • Heving. Selgeren kan heve avtalen og selge boligen til noen andre. Dette løser selgerens problem med å bli sittende med en bolig ingen betaler for, men det løser ikke ditt økonomiske ansvar.
  • Erstatning for økonomisk tap. Blir boligen solgt på nytt til en lavere pris enn din avtale, kan selgeren normalt kreve differansen dekket av deg. I tillegg kan selgeren kreve dekket kostnader som har oppstått som følge av at handelen sprakk — for eksempel gebyrer, eventuelle rentekostnader i perioden boligen sto usolgt, og i noen tilfeller også meglerkostnader knyttet til det nye salget.
  • Oppfyllelse. I prinsippet kan selgeren også kreve at du gjennomfører kjøpet slik avtalt, altså at avtalen tvangsfullbyrdes. Dette er mindre praktisk ved boligkjøp enn erstatning, men er juridisk sett en mulighet.

Størrelsen på et eventuelt erstatningskrav vil avhenge av det konkrete tapet selgeren kan dokumentere, og det er ikke gitt at et krav automatisk tilsvarer differansen mellom ditt bud og prisen ved et eventuelt nytt salg — men dette er selgerens utgangspunkt for et krav, og det kan bli betydelige beløp dersom markedet har snudd eller boligen må selges raskt.

Situasjoner der angrefølelsen ofte melder seg

Angrefølelsen etter en budrunde er svært vanlig, og kommer gjerne av ulike grunner:

  • Du bød i overkant av det du egentlig hadde tenkt, fordi budrunden gikk fort og følelsene tok overhånd.
  • Du fikk aksept sent på kvelden, og våknet neste morgen med en klar magefølelse om at du betalte for mye.
  • Familiesituasjonen endret seg brått rett etter aksepten — for eksempel samlivsbrudd eller endring i jobbsituasjon.
  • Du oppdaget i etterkant informasjon om boligen eller nabolaget som du skulle ønske du hadde visst før du bød.
  • Et annet, mer attraktivt objekt dukket opp på markedet rett etter at du vant budrunden din.

Ingen av disse situasjonene gir deg i seg selv en rett til å gå fra avtalen. Det eneste som eventuelt kan hjelpe deg, er dersom det er noe ved selve boligen eller opplysningene du fikk før budet, som utgjør en mangel etter avhendingslova — men det er noe annet enn angrefølelse, og reguleres av helt andre regler enn selve budprosessen.

Finnes det noen unntak overhodet

Ja, i svært begrensede tilfeller. Dersom avtalen ble inngått på grunn av en alvorlig feiltakelse som selgeren kjente til eller burde ha forstått, kan det tenkes å foreligge en ugyldighetsgrunn etter avtaleloven. Et eksempel kan være om det har skjedd en åpenbar regnefeil i selve budsummen som selgeren måtte forstå var en feil, og som selgeren likevel forsøkte å utnytte. Terskelen for dette er høy, og det skal atskillig mer til enn at du angrer på beløpet i etterpåklokskap. Dersom du mener det foreligger en slik situasjon, bør du kontakte en boligadvokat umiddelbart og ikke vente, siden tidsforløpet kan ha betydning for om innsigelsen når frem.

Har du tatt lovlige forbehold i budet ditt, for eksempel om finansiering, og forbeholdet ikke oppfylles, er ikke dette et «angrerettsscenario» — det er en betingelse i avtalen som ikke slår til, og du kan da normalt gå fra avtalen uten at det regnes som kontraktsbrudd. Dette er en helt annen situasjon enn ren angerfølelse etter en ubetinget aksept.

Hva med situasjoner der finansieringen svikter i etterkant

En del av angrefølelsen etter en budrunde handler ikke om ombestemmelse, men om at den økonomiske situasjonen endrer seg etter at avtalen er inngått — for eksempel dersom banken likevel ikke godkjenner det endelige lånet, selv om du hadde et forhåndstilsagn. Har du ikke tatt forbehold om finansiering i budet, er du i utgangspunktet bundet uansett, og det er ditt ansvar å sørge for finansiering innen overtakelse. Dette er en av grunnene til at det er så viktig å avklare lånerammen grundig før du i det hele tatt legger inn et bud, og eventuelt bruke et finansieringsforbehold dersom det er reell usikkerhet knyttet til den endelige godkjenningen.

Hva bør du gjøre nå

Angrer du på et bud du har vunnet, bør du:

  • Kontakte megler og selger raskt og åpent, selv om det er ubehagelig — jo lenger du venter, desto vanskeligere blir situasjonen for alle parter.
  • Undersøke om det finnes noen reell innsigelsesgrunn, som en mangel ved boligen eller en åpenbar feil i budet, fremfor å bare håpe på det beste.
  • Snakke med banken din om den økonomiske situasjonen din dersom bekymringen egentlig handler om finansiering.
  • Kontakte en boligadvokat før du eventuelt varsler at du ikke vil gjennomføre kjøpet, slik at du forstår konsekvensene og eventuelle handlingsalternativer.
  • Unngå å love noe overfor selger som du ikke er sikker på at du kan stå ved — usikre løfter kan skape ytterligere komplikasjoner i en allerede vanskelig situasjon.

Kort oppsummert: - Det finnes ingen angrerett ved kjøp av fast eiendom, uansett hvor kort tid som har gått. - Et bindende bud som blir akseptert, forplikter deg til å gjennomføre kjøpet. - Trekker du deg likevel, risikerer du heving, erstatningskrav og i teorien krav om tvangsfullbyrdelse. - Ugyldighet er bare aktuelt ved alvorlige feiltakelser selger kjente til eller burde forstått — terskelen er høy. - Kontakt megler, selger og gjerne en boligadvokat raskt dersom du vurderer å ikke gjennomføre kjøpet.