Er voldgiftsklausulen i leiekontrakten min bindende?
Nei, en voldgiftsklausul i en leiekontrakt for bolig er normalt ikke bindende. Etter husleieloven § 12-1 er en avtale om voldgift i tvister om boligleie bare bindende hvis den er inngått etter at tvisten oppstod. En klausul som ble skrevet inn da du signerte kontrakten, oppfyller ikke det kravet. Du kan derfor bringe tvisten inn for Husleietvistutvalget og domstolene som vanlig.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva § 12-1 sier om voldgiftsklausul i leiekontrakten
Husleieloven § 12-1 er kort. Avtale om at tvister mellom utleier og leier som gjelder leie av bolig skal avgjøres ved voldgift, er bare bindende dersom avtalen er inngått etter at tvisten oppstod.
Voldgift er en privat måte å løse tvister på. I stedet for å gå til domstolene, får partene saken avgjort av en voldgiftsrett, som kan være én eller flere personer. Avgjørelsen har samme virkning som en dom, og den kan i utgangspunktet ikke ankes. Derfor har loven et sterkt vern for leietakere.
Tidspunktet er det som teller. Står det en voldgiftsklausul i selve leiekontrakten, er den inngått før noen tvist oppstod. Da er den ikke bindende. Det gjelder uavhengig av hvor tydelig klausulen er formulert, og uavhengig av om du har lest den.
Hva det betyr i praksis
Du er ikke tvunget til å bruke voldgift selv om kontrakten sier det. Det samme gjelder om klausulen står i vedlagte vilkår, et standardskjema eller en egen avtale du signerte samtidig med leiekontrakten. Du kan reise en tvist om depositum, skade, husleie eller oppsigelse på vanlig måte. Regelen gjelder alle tvister om leie av bolig, enten kravet gjelder erstatning etter utflytting, mangler ved boligen eller skyldig leie, og enten det er du eller utleier som tar det første steget. For boligleie betyr det at du kan bringe saken inn for Husleietvistutvalget (HTU), og senere eventuelt domstolene.
Etter husleieloven § 12-5 behandler HTU tvister etter loven, og tvister om leie av bolig må behandles av HTU før de kan bringes inn for tingretten, hvis det ellers ville vært nødvendig med forliksråd. Forliksrådet kan ikke behandle tvister om leie av bolig.
Ordlyden sier at avtalen «bare er bindende» når vilkåret er oppfylt, og den begrenser seg ikke til leiers side. Utleier kan derfor heller ikke binde deg til voldgift ved å vise til klausulen, og utleier har fortsatt de samme veiene til HTU og domstolene som du.
Når voldgift likevel kan avtales
Oppstår det en tvist, kan dere bli enige om å løse den ved voldgift. En slik avtale er gyldig, fordi den er inngått etter at tvisten oppstod. Du er likevel ikke forpliktet til å si ja, og du bør vurdere hva du gir fra deg. Voldgift har egne kostnader, og avgjørelsen kan i utgangspunktet ikke ankes.
Voldgift reguleres av voldgiftsloven. Loven gjelder forholdet mellom partene og voldgiftsretten når en slik avtale er gyldig.
For leie av lokale gjelder det ikke samme vern. Der kan partene i stor grad avtale annet enn loven sier, så en voldgiftsklausul i en kontrakt om næringslokale kan stå seg. Spørsmålet her gjelder bolig. Du finner de generelle reglene i husleieloven.
Frida og kontrakten fra utleieren i Stavanger
Frida skrev under på en leiekontrakt for en toroms leilighet i Stavanger. Punkt 14 sa at «enhver tvist skal avgjøres ved voldgift i Stavanger». Da hun flyttet ut, holdt utleieren tilbake 18 000 kroner av depositumet og begrunnet det med skader hun ikke kjente seg igjen i.
Utleieren skrev at tvisten måtte løses ved voldgift og at hun ikke kunne gå til HTU. Frida svarte med en henvisning til § 12-1 og skrev at klausulen ikke var bindende fordi den var avtalt før tvisten oppstod. Hun leverte klage til HTU med kontrakten, bilder fra inn- og utflytting og kvitteringer.
Utleieren godtok at saken gikk til HTU. Hadde Frida og utleieren etter at tvisten oppstod avtalt voldgift sammen, ville det vært gyldig. Hun hadde ingen plikt til det.
Hva med resten av kontrakten
Loven sier at voldgiftsavtalen ikke er bindende. Den sier ikke at resten av leieavtalen faller bort. Du bør derfor regne med at leieavtalen for øvrig gjelder, og at bare voldgiftsklausulen mister virkning.
Etter § 1-2 kan vilkår som er mindre gunstige for leieren enn loven ikke gjøres gjeldende. Husleieloven § 12-1 er en regel til vern for leier.
Står det andre vilkår i kontrakten som virker urimelige, kan du få dem prøvd på samme måte. Du kan lese mer om hvordan HTU-saker foregår i saken om depositum i HTU og om forlik i saken om forlik i leietvist.
Hva du bør gjøre hvis utleier viser til klausulen
Svar skriftlig at du ikke anser klausulen som bindende etter husleieloven § 12-1. Oppgi at du vil bringe saken inn for HTU, og at du ikke samtykker i voldgift. Ta vare på kontrakten og all korrespondanse. Be ikke om voldgift selv, og ikke aksepter et forslag om voldgift før du har sett hva det innebærer.
Kort oppsummert
- En voldgiftsklausul i leiekontrakten for bolig er normalt ikke bindende, siden husleieloven § 12-1 krever at avtalen er inngått etter at tvisten oppstod.
- Du kan derfor bringe tvisten inn for Husleietvistutvalget og domstolene uavhengig av klausulen.
- Er du og utleier enige om voldgift etter at tvisten har oppstått, er avtalen gyldig, men du har ingen plikt til å si ja.
- Loven sier ikke at resten av leieavtalen faller bort.
- For leie av lokale gjelder ikke samme vern, så en klausul der kan stå seg.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.