Hvordan verdsettes en bolig i utlandet i den norske formuen?
Bor du i Norge og eier bolig i utlandet, skal boligen verdsettes til omsetningsverdi 1. januar og tas med i den norske formuen. Du må normalt selv oppgi verdien og kunne dokumentere den, regnet om til norske kroner. En skatteavtale kan frita boligen fra norsk formuesskatt, men opplysningsplikten gjelder uansett. Betaler du formuesskatt i landet der boligen ligger, kan du kreve fradrag for den i norsk skatt.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hvorfor boligen i utlandet skal med
Den som er bosatt i Norge, har skatteplikt for sin samlede formue (skatteloven § 2-1 første ledd). Formuen fastsettes til omsetningsverdien 1. januar i skattefastsettingsåret av alle eiendeler med økonomisk verdi, med fradrag for gjeld (§ 4-1). Det er ikke et vilkår at eiendelen ligger i Norge. En leilighet i Spania, en hytte i Sverige eller et hus i Polen er eiendeler som alle andre.
I skattemeldingen må du derfor selv føre opp boligen. Etter skatteforvaltningsloven § 8-1 skal du gi riktige og fullstendige opplysninger, og det gjelder utenlandske eiendeler like mye som norske. Skatteetaten har ikke alltid opplysninger om bolig du eier i et annet land, og du kan ikke regne med at de står forhåndsutfylt.
Slik verdsettes boligen
Bolig verdsettes etter skatteloven § 4-10. Paragrafen sondrer mellom primærbolig, der verdien settes til 25 prosent av omsetningsverdien, og sekundærbolig, der den settes til 100 prosent. Paragrafen definerer ikke begrepene i selve teksten. Når du er bosatt i Norge og eier en bolig i utlandet som du bruker til ferie eller utleie, vil den normalt være sekundærbolig. Da føres den med full verdi.
Utgangspunktet for en norsk bolig er en beregnet omsetningsverdi ut fra areal og kvadratmetersats, men du kan kreve verdien satt til den dokumenterte omsetningsverdien. For en bolig i utlandet kan du ikke regne med en slik forhåndsberegning. Du må selv finne ut hva boligen kunne vært solgt for 1. januar. Brukbar dokumentasjon er en lokal verdivurdering eller takst, kjøpekontrakt fra nylig kjøp, eller salgspriser på lignende boliger i området.
Verdien må regnes om til norske kroner. Bruk kursen per 1. januar, og ta vare på kilden til kursen. Er kjøpesummen fra flere år tilbake, er det ikke den som skal brukes, men verdien nå.
Skatteavtalen kan frita boligen, men ikke fra opplysningsplikten
Norge har skatteavtaler med mange land. I noen avtaler har landet der eiendommen ligger, rett til å skattlegge fast eiendom, og Norge unntar da formuen i eiendommen fra norsk beskatning. Det forutsetter skatteloven § 4-31 første ledd.
Selv om boligen er unntatt, påvirker den gjeldsfradraget ditt. For eier av bolig i annen EØS-stat der skatteavtalen bygger på unntaksmetoden, sier § 4-31 første ledd at gjeldsfradraget ikke skal reduseres fordi du eier boligen. Krever du også gjeldsfradrag i den andre staten, avkortes det norske fradraget tilsvarende, begrenset oppad til en andel som svarer til forholdet mellom verdien av den utenlandske eiendommen og dine samlede eiendeler. Regelen er teknisk, og hva som gjelder for akkurat ditt land, avhenger av avtalen.
Det er derfor grunn til å opplyse om boligen også når du tror at den er unntatt. Lån du har tatt opp i boligen, er gjeld du hefter for, og kommer etter hovedregelen til fradrag, med de begrensningene som følger av § 4-31. Hva som skal føres hvor, ser du i skattemeldingen.
Fradrag for formuesskatt betalt i utlandet
Noen land har formuesskatt eller tilsvarende eiendomsskatt på boligen. Etter skatteloven § 16-20 kan du som er bosatt i Norge kreve fradrag i norsk skatt for endelig fastsatt formuesskatt eller tilsvarende skatt som er ilagt deg og betalt i landet der formuen er. Du må kunne dokumentere at skatten er fastsatt og betalt. Det gjelder ikke tilfeller der du etter en skatteavtale skal anses som bosatt i den andre staten.
Fradraget er et fradrag i skatten, ikke i grunnlaget. Det er heller ikke sikkert at den utenlandske skatten tilsvarer den norske, så sjekk hva du faktisk har betalt og hva som er fastsatt.
Eksempel
Eksempel: Elin er bosatt i Oslo og eier en leilighet i Alicante, som hun leier ut noen uker om sommeren og ellers bruker selv. Hun finner ut at den er verdt 260 000 euro 1. januar, basert på en verdivurdering fra en lokal megler. Med en kurs på 11,50 kroner per euro blir det 2 990 000 kroner.
Siden hun er bosatt i Norge og leiligheten er en ferieleilighet, regner hun den som sekundærbolig med 100 prosent av verdien, altså 2 990 000 kroner i formuesverdi. Betaler hun en spansk skatt på formue eller eiendom, kan hun undersøke om den gir fradragsrett i norsk skatt etter § 16-20. Verdien av leiligheten er den samme enten hun leier den ut eller ikke. Leieinntekten er et eget spørsmål.
Hadde Elin ikke lenger vært bosatt i Norge, hadde reglene vært andre. Det er bostedet etter § 2-1 som avgjør om du skattlegges for hele formuen i Norge.
Kort oppsummert
- Bor du i Norge, skal bolig i utlandet med i formuen til omsetningsverdi 1. januar (skatteloven § 4-1).
- Hvilken prosent som gjelder, avhenger av om boligen er primærbolig (25 prosent) eller sekundærbolig (100 prosent); ferieleiligheter er normalt sekundærbolig.
- Du må selv oppgi og dokumentere formuesverdi utenlandsk bolig, regnet om til norske kroner.
- Skatteavtalen kan frita boligen fra norsk formuesskatt, men påvirker gjeldsfradraget (§ 4-31).
- Formuesskatt betalt i utlandet kan gi fradrag i norsk skatt (§ 16-20).
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.