Hva skal være med av dokumentasjon når jeg overtar ny bolig?
Du skal få dokumentasjon som viser hvordan boligen er bygget og hvordan den skal drives og vedlikeholdes (FDV-dokumentasjon). Plan- og bygningsloven krever at slik dokumentasjon finnes når kommunen gir ferdigattest. I tillegg bør du få garantibevis, bevis for forsikringen og kopi av ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse. Hva som skal i mappen i detalj, følger av kontrakten og reglene kommunen bygger ferdigattesten på, så be om en liste.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva FDV-dokumentasjon er
FDV står for forvaltning, drift og vedlikehold. FDV-dokumentasjonen forteller hvordan boligen er bygget, hvilke produkter som er brukt, og hvordan du skal stelle med dem. Mappen inneholder ofte bruksanvisninger for varmepumpe og ventilasjon, opplysninger om gulv, vinduer og overflater, og vedlikeholdsplaner. Hvilke deler som kreves, kan variere fra bolig til bolig.
Plan- og bygningsloven krever at slik dokumentasjon finnes når kommunen gir ferdigattest. Ved ferdigattest skal det fra tiltakshaverens eller de ansvarlige foretakenes side foreligge tilstrekkelig dokumentasjon over byggverkets og byggeproduktenes egenskaper, som grunnlag for forvaltning, drift og vedlikehold av bygget (plan- og bygningsloven § 21-10). Loven åpner for at departementet gir forskrift om innhold, avlevering og oppbevaring av dokumentasjonen. Hva som skal ligge i mappen i detalj, avhenger derfor av reglene kommunen bygger ferdigattesten på, og av kontrakten din.
Ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse
Et søknadspliktig tiltak avsluttes med en ferdigattest fra kommunen. Den utstedes når nødvendig sluttdokumentasjon og en erklæring om ferdigstillelse foreligger. Be derfor utbyggeren om ferdigattesten når du overtar, og om å få vite hvis den ikke er utstedt ennå.
Gjenstår det mindre vesentlig arbeid, kan kommunen gi en midlertidig brukstillatelse. Den skal vise hvilke arbeider som gjenstår og sette en frist. Kommunen kan kreve at det stilles sikkerhet for at arbeidene blir utført, og gir pålegg om ferdigstillelse hvis fristen ikke holdes. Ber du om kopi av den midlertidige tillatelsen, ser du hva som gjenstår og når.
Hva du bør få etter bustadoppføringslova
Overtakelsen skjer ved en overtakelsesforretning (§ 14). Hver av partene kan kalle inn til den med minst sju dagers varsel, etter at utbyggeren har meldt fra om når arbeidet blir fullført. Loven sier ikke hva en overtakelsesprotokoll skal inneholde. Er det ført protokoll, er det praksis, og den bør inneholde datoen, hva som er sett, og hva som er notert som mangler eller restarbeid.
Utbyggeren skal stille garanti for oppfyllelsen av avtalen, og du bør ha et garantibevis. Han skal også holde arbeidet forsikret frem til overtakelsen, og til det er dokumentert, har du rett til å holde tilbake alt vederlag (§ 13). Har kontrakten eller et vedlegg en liste over hva som ikke er med i leveransen, skal du ha den. Kjøper du bolig med tomt, eller står utbyggeren for det vesentlige av både planlegging og oppføring, skal alle deler og innretninger som trengs for å ta boligen i bruk, regnes med i leveransen. Bare det som er nevnt som unntatt i kontrakten eller et vedlegg, og det du måtte forstå ikke hørte med, faller utenfor.
Se etter at garantibeviset gjelder din bolig og viser hvilket beløp garantien dekker. Garantien etter § 12 gjelder frem til fem år etter overtakelsen, så beviset bør ligge trygt like lenge. Beholder du bare én ting fra overtakelsesdagen, bør det være dette og protokollen.
Linnea og leiligheten
Linnea Berg overtar en leilighet for 4 250 000 kroner i et nytt sameie. To dager før overtakelsen ber hun utbyggeren på e-post om en liste over hva hun får: ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse, FDV-dokumentasjon, garantibevis og dokumentasjon på forsikringen.
Utbyggeren sender en mappe. Her ligger bruksanvisninger for kjøkken og varmeovner, men ingenting for ventilasjonsanlegget og ingen kopi av kommunens tillatelse. Linnea ringer og får vite at kommunen har gitt en midlertidig brukstillatelse, med tre gjenstående arbeider. Hun ber om kopi.
På overtakelsesforretningen skriver hun i protokollen at FDV-dokumentasjon for ventilasjonen mangler, og at hun ber om den innen to uker. Er dokumentasjonen lovet i kontrakten, kan det å mangle den være en mangel, og da gjelder reglene om mangler. Er den ikke det, er det likevel noe hun har rett til å be om, og protokollen gir henne bevis for at hun gjorde det.
Når noe mangler
Be om det som mangler, skriftlig og med en dato. Skriv hva du mangler, og vis til punktet i kontrakten eller loven. Noter det i protokollen på overtakelsesforretningen, så det ikke kan påstås at du har godtatt manglene.
Oppbevar dokumentene trygt og gjerne digitalt. Du får bruk for dem når du skal vedlikeholde eller bytte noe, og når du en gang selger. FDV-mappen sier hvilket produkt som sitter hvor, og hva det krever av stell.
Har du bestilt tilvalg, ber du om dokumentasjon også for dem, for eksempel for kjøkkenet eller et ekstra elektrisk anlegg. Hvordan selve overtakelsen foregår, kan du lese om under hva er en overtakelsesforretning.
Kort oppsummert
- Dokumentasjon for drift og vedlikehold (FDV) skal finnes når kommunen gir ferdigattest, ifølge plan- og bygningsloven § 21-10.
- Ved overtakelse av ny bolig bør du få ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse med liste over det som gjenstår, garantibevis og bevis for forsikringen.
- Hva som skal i mappen i detalj, bestemmes av kontrakten og av reglene kommunen bygger på, så be om en liste før overtakelsen.
- Mangler dokumentasjon, ber du om den skriftlig og noterer det i protokollen.
- Ta vare på dokumentene til du selger boligen.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.