Utløser det skatt å gi ektefellen halve boligen?
Nei, det utløser ikke skatt å gi ektefellen halve boligen. Skatteloven regner verken gaveoverføring eller overdragelse mellom ektefeller som realisasjon (salg), så du får ingen gevinstskatt. Hva ektefellen får som inngangsverdi, avhenger av boligen. Kunne du ha solgt den skattefritt på gavetidspunktet, settes inngangsverdien til antatt salgsverdi. Ellers overtar ektefellen din inngangsverdi for den andelen.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Gi ektefellen halve boligen: ingen gevinstskatt for deg
Normalt betaler du skatt når du selger en bolig med gevinst. Skatteloven kaller salg og andre overføringer mot vederlag for realisasjon. Når du gir halve boligen til ektefellen, oppstår ikke noe slikt salgsøyeblikk. Skatteloven § 9-2 tredje ledd sier at realisasjon ikke omfatter gaveoverføring og overdragelse mellom ektefeller. Det samme gjelder skifte av felleseie mellom ektefeller.
Du skal derfor ikke regne ut en gevinst på den halvdelen du gir bort, selv om boligen er verdt langt mer enn du betalte. Det endrer seg ikke om ektefellen betaler noe for andelen, fordi også det er en overdragelse mellom ektefeller. Overføringen skal ikke føres som salg i skattemeldingen din.
Overtar ektefellen også en del av boliglånet ved overføringen, er det fortsatt en overdragelse mellom ektefeller. Hva som skjer med lånet mellom dere og banken, er et eget spørsmål som skatteloven ikke avgjør.
Reglene gjelder gifte. Er dere samboere, er en gave fortsatt gaveoverføring. Overdragelse mot vederlag mellom samboere er derimot et vanlig salg som kan gi gevinstskatt.
Slik settes inngangsverdien for ektefellen
Inngangsverdi er det beløpet som regnes som kjøpesum når ektefellen selger senere. Etter skatteloven § 9-7 tredje ledd trer gavemottaker inn i givers inngangsverdi og øvrige skatteposisjoner. Ektefellen overtar altså det du betalte for halvdelen, og en verdiøkning som har bygd seg opp før gaven, følger med.
For bolig finnes det et unntak i femte ledd. Reglene om å tre inn i givers verdier gjelder ikke for bolig, fritidsbolig og alminnelig gårdsbruk eller skogbruk som giveren kunne ha solgt uten gevinstskatt på gavetidspunktet. Da settes inngangsverdien til antatt salgsverdi på ervervstidspunktet. Gjelder fritaket bare for en del av eiendommen, gjelder unntaket bare for den delen.
Når du kunne ha solgt boligen skattefritt
Gevinst ved salg av bolig er skattefri når eieren har eid den i mer enn ett år og har brukt hele eiendommen som egen bolig i minst ett av de to siste årene før salget (skatteloven § 9-3 annet ledd). Har du bodd i boligen siden du kjøpte den, kunne du som regel ha solgt skattefritt. Da er du i gruppen der ektefellens inngangsverdi blir antatt salgsverdi.
Det gir ektefellen en gunstig start. Verdiøkningen før gaven følger ikke med over til henne eller ham. Bare verdiøkning etter overføringen kan gi gevinst hos ektefellen. Skal også hun eller han selge skattefritt senere, må vedkommende selv oppfylle vilkårene i § 9-3.
Har du leid ut boligen eller bodd i den for kort tid, kunne du kanskje ikke ha solgt skattefritt. Da gjelder hovedregelen i § 9-7 tredje ledd, og ektefellen overtar din inngangsverdi. Gevinsten som allerede ligger i boligen, ligger da også i andelen ektefellen får. Det samme gjelder tomt, siden fritakene i § 9-3 ikke gjelder gevinst ved salg av tomt (niende ledd).
Sindre gir Mariam halve eneboligen
Sindre og Mariam er gift. Sindre kjøpte eneboligen alene i 2015 for 3 200 000 kroner og har bodd der hele tiden. I dag er den verdt 5 600 000 kroner. Sindre overfører halve boligen til Mariam som gave.
Sindre betaler ingen skatt, siden overføringen ikke er realisasjon. Han kunne ha solgt boligen skattefritt, så Mariams inngangsverdi for halvdelen settes til antatt salgsverdi, altså 2 800 000 kroner. Verdiøkningen fra 1 600 000 til 2 800 000 kroner, som skjedde mens Sindre eide alt, blir ikke skattlagt hos henne.
Noen år senere selger Mariam sin halvdel for 3 300 000 kroner. Gevinsten er 500 000 kroner (3 300 000 minus 2 800 000). Har hun brukt boligen som egen bolig i minst ett av de to siste årene, er gevinsten skattefri. Hadde hun derimot leid ut hele huset og ikke bodd der selv, ville de 500 000 kronene vært skattepliktig kapitalinntekt. Med 22 prosent skatt blir det 110 000 kroner.
Hadde Sindre i stedet leid ut huset hele tiden og ikke kunnet selge skattefritt, ville Mariam overtatt hans inngangsverdi for halvdelen, 1 600 000 kroner. Et salg for 3 300 000 kroner ville da gitt en gevinst på 1 700 000 kroner hvis heller ikke hun oppfylte vilkårene for skattefritak.
Hva gaven ikke endrer
Ektefeller skattlegges under ett for formue (skatteloven § 2-10). At du gir bort halve boligen, endrer derfor ikke formuesskatten for dere som par. Inntekt skattlegges derimot særskilt for hver av dere (§ 2-11).
Skatt er ett spørsmål, dokumentavgift ved tinglysing et annet. Det er forklart i dokumentavgift ved arv eller gave av bolig.
Kort oppsummert
- Å gi ektefellen halve boligen er ikke realisasjon, og du betaler ingen gevinstskatt (§ 9-2 tredje ledd).
- Kunne du ha solgt boligen skattefritt på gavetidspunktet, settes ektefellens inngangsverdi til antatt salgsverdi (§ 9-7 femte ledd).
- Ellers overtar ektefellen din inngangsverdi og den gevinsten som allerede ligger i andelen (§ 9-7 tredje ledd).
- Ektefellen må selv oppfylle eier- og botidsvilkårene for å selge skattefritt senere.
- Ektefeller skattlegges under ett for formue, så formuesskatten for paret endres ikke.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.