Må utleier varsle tillitsvalgt før han starter rehabilitering?

Når gjelder varslingsplikten før rehabilitering?

Plikten står i husleieloven § 6-3 og gjelder «større vedlikeholdsarbeider og andre tiltak som i vesentlig grad berører boligleierne». En rehabilitering av et bygg med flere utleide leiligheter vil som regel falle inn under dette. Ordet rehabilitering brukes ikke i loven, og det er ingen definisjon av hva som regnes som «større». Det må vurderes konkret hvor mye arbeidet merkes for dem som bor der.

Plikten er knyttet til en tillitsvalgt. Det er bare når leietakerne har valgt en slik representant etter § 6-1, at § 6-3 gir utleier en varslingsplikt. Kapittel 6 pålegger ikke noen å velge tillitsvalgt. Er det ingen tillitsvalgt, finnes det ingen mottaker for underretningen etter denne bestemmelsen. Bor du i et slikt hus, må du se på reglene i resten av loven og i leieavtalen for å finne ut hva utleier må si fra om.

Ventetiden på én måned

Når utleier har sendt underretning til den tillitsvalgte, kan tiltaket tidligst settes i verk én måned senere. Fristen regnes fra den dagen underretningen ble sendt, ikke fra den dagen vedkommende leste den. Utleier kan altså ikke starte arbeidet på dag tjue. Etter én måned kan utleier sette i gang, og kapittel 6 gir ikke leietakerne en rett til å stoppe arbeidet bare fordi de er uenige i det.

Loven sier ikke noe om hvordan flere trinn i samme prosjekt skal behandles. Beskriver utleier hele prosjektet i første melding, er det lett for alle å se hva fristen gjelder.

Unntaket når arbeidet ikke kan vente

Ventetiden gjelder ikke hvis tiltaket ikke kan vente uten å utsette eiendommen for vesentlig skade. Det er skaden på eiendommen som teller. Et tak som lekker slik at vann trenger inn i konstruksjonen, er et eksempel. Et ønske om å utnytte et ledig håndverkerlag, eller å bli ferdig før vinteren, gir ikke utleier samme rett.

Unntaket fritar for ventetiden. Det står ikke i bestemmelsen at utleier også slipper å underrette. Utleier bør derfor si fra til den tillitsvalgte så snart som mulig, selv om arbeidet må starte med en gang.

Hva skjer hvis utleier starter uten varsel?

Her er loven taus. § 6-3 har ingen bestemmelse om sanksjon, bot eller erstatning. Den tillitsvalgte kan kreve å få drøfte saken med utleier etter § 6-2, og leietakerne har samtidig sine vanlige rettigheter etter egen leieavtale. Har arbeidet for eksempel gjort leiligheten dårligere å bo i, kan det reises krav etter reglene om mangler i resten av husleieloven. Det er en annen type spørsmål enn om utleier har overholdt varslingsplikten.

Et eksempel med stillas og tett tak

Magnus eier en eldre bygård med ti utleide leiligheter og vil rehabilitere takflaten. Oda er valgt som tillitsvalgt. Magnus sender en e-post til henne 12. februar og skriver at arbeidet skal starte 1. mars. Oda svarer at det er for tidlig. Tidligst kan arbeidet starte 12. mars. Magnus flytter oppstarten til 15. mars.

Midt i mars viser det seg at taket lekker over to leiligheter, og vann renner ned i en vegg. Da kan Magnus starte det mest akutte arbeidet med en gang, fordi det ikke kan vente uten at bygget får vesentlig skade. Han sier fra til Oda samme dag.

Hva en rehabilitering bør vise i varselet

Loven stiller ikke krav til innholdet i underretningen. Skal den tillitsvalgte kunne bruke ventetiden på én måned til noe fornuftig, bør meldingen likevel si hva som skal gjøres, hvilke deler av bygget som blir berørt, når arbeidet er tenkt å begynne og hvor lenge det varer. Hvis leilighetene mister vann, strøm eller adgang til balkong i perioder, er det den slags opplysninger leietakerne trenger for å planlegge.

Meldingen bør også sendes slik at utleier kan vise når den ble sendt. Fristen regnes fra avsendelsen, og da er det praktisk å ha en e-post eller et brev med dato. En muntlig beskjed i trappen er vanskeligere å dokumentere hvis det senere blir tvist om datoen.

Hva leietakerne kan gjøre hvis huset ikke har tillitsvalgt

Bor du i et hus der utleieren har utleid flere enn fire boliger, kan leietakerne velge en tillitsvalgt når som helst, med vanlig flertall av de avgitte stemmene. Er det valgt noen før arbeidet varsles, får utleier en mottaker for underretningen. Velges den tillitsvalgte først etter at arbeidet er startet, gir ikke § 6-3 noen regel om at arbeidet må stoppes og vente en måned fra den datoen. Loven sier ikke noe om hva som gjelder da.

Kort oppsummert

• Har leietakerne valgt tillitsvalgt, må utleier underrette vedkommende før større rehabilitering som i vesentlig grad berører leietakerne.
• Arbeidet kan tidligst starte én måned etter at underretningen er sendt.
• Unntaket gjelder arbeid som ikke kan vente uten at eiendommen får vesentlig skade.
• Loven har ingen egen sanksjon for brudd på varslingsplikten, og plikten gjelder ikke når huset ikke har tillitsvalgt.