Kan utleier si opp leieavtalen fordi jeg har fått veggedyr?
Utleier kan som hovedregel ikke si opp leieavtalen bare fordi du har fått veggedyr. Et skadedyrangrep er ikke i seg selv mislighold fra deg og gir ikke saklig grunn til oppsigelse. Annerledes kan det være hvis du selv har forårsaket angrepet og ikke medvirker til bekjempelsen. Da kan det foreligge mislighold som utleier kan bygge på. Oppsigelsen må uansett være skriftlig og begrunnet.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva loven krever for at utleier kan si opp
For en tidsubestemt leieavtale om bolig kan utleier bare si opp i fire tilfeller etter husleieloven § 9-5: utleier eller husstanden skal bruke boligen selv, riving eller ombygging krever at den fravikes, du har misligholdt leieavtalen, eller det foreligger en annen saklig grunn.
Å oppdage veggedyr er ikke blant disse i seg selv. Det er ikke mislighold at dyr har kommet inn i boligen, og en vanlig leietaker kan få veggedyr uten å ha gjort noe galt. De følger lett med bagasje, brukte møbler og klær, og de sprer seg i bygg med mange leiligheter. Oppsigelse av en leietaker som har fått veggedyr, er derfor som hovedregel ikke lovlig.
Når det likevel kan bli mislighold
Annerledes er det hvis angrepet skyldes forhold på din side og du ikke gjør det som kreves. Eksempler som kan bli aktuelle:
- Du har tatt inn infiserte møbler eller klær og unnlater å behandle dem, slik at dyrene sprer seg til naboene.
- Du nekter bekjemperen adgang. Etter husleieloven § 5-6 plikter du å gi utleier og andre adgang når det trengs for pliktig vedlikehold og arbeider som må gjøres for å hindre skade.
- Du følger ikke bekjemperens anvisninger, og angrepet vedvarer eller sprer seg.
For å kunne si opp med bakgrunn i mislighold må utleier kunne vise at det er mislighold, og at det er noe du har ansvar for. Vesentlig mislighold kan også gi grunnlag for heving etter husleieloven § 9-9. I flere av de tilfellene loven nevner, må utleier først ha gitt en skriftlig advarsel.
Hvem må bevise hva
Utleier må bære bevisene for at det er du som har forårsaket angrepet. Veggedyr er vanskelig å spore tilbake til en bestemt kilde. Har andre leiligheter i samme bygg også dyr, eller har dyrene vært der før du flyttet inn, er det vanskelig å legge skylden på deg.
Ofte kommer det an på hva du gjør etter at du oppdager angrepet. Sier du fra til utleier, lar bekjemperen slippe til og følger rådene, er det ingenting å anklage deg for.
Formkrav og protest
Selv når utleier har en grunn, gjelder strenge krav til oppsigelsen. Den skal være skriftlig, begrunnet og opplyse om at du kan protestere innen én måned. Mangler noe av dette, er oppsigelsen ugyldig, jf. § 9-7. Oppsigelsesfristen er tre måneder. Protester skriftlig innen en måned, slik at du ikke mister retten, se husleieloven § 9-8. Har du protestert, faller oppsigelsen bort hvis ikke utleier reiser søksmål innen tre måneder etter at fristen for protest løp ut.
Retten kan sette oppsigelsen til side dersom den vil virke urimelig, men ikke hvis oppsigelsen skyldes vesentlig mislighold fra din side.
Fatima får oppsigelse etter veggedyr
Fatima leier en toroms for 12 500 kroner og har bodd der i to år. I november oppdager hun veggedyr, melder fra og lar skadedyrfirmaet komme to ganger. Utleier sender en oppsigelse i desember med begrunnelsen «veggedyr i leiligheten» og tre måneders frist.
Fatima protesterer skriftlig tre uker senere. Hun viser til at hun har meldt fra, deltatt i bekjemping og fulgt rådene, og at det ikke er mislighold. Utleier kan ikke vise noe forhold på hennes side, og oppsigelsen holder neppe. Hadde Fatima derimot nektet bekjemperen å komme inn gjentatte ganger, kunne bildet vært et annet.
Hva gjelder for tidsbestemte avtaler
Har du en tidsbestemt avtale, kan utleier som hovedregel ikke si opp i leietiden. Avtalen opphører ved utløpet. Veggedyr alene gir ikke grunnlag for å avslutte den tidligere.
Hva du bør gjøre hvis du får oppsigelse
Får du en oppsigelse som nevner veggedyr, bør du ikke flytte med en gang. Har du flyttet i samsvar med oppsigelsen, regnes den som godtatt. Les oppsigelsen nøye og sjekk at den er skriftlig, har en begrunnelse og opplyser om protestretten. Sjekk også at fristen er riktig.
Send protesten skriftlig og dokumenter at utleier har mottatt den. Forklar at du har meldt fra om dyrene, latt bekjemperen komme og fulgt rådene. Legg ved rapporter og meldinger. Vis at det ikke er mislighold og at oppsigelsen derfor mangler saklig grunn.
Utleiers egne plikter
Utleier har selv plikt til å rette mangelen, og det gjelder uansett om det er du eller noen andre som har brakt dyrene inn, jf. husleieloven § 5-7. Utleier kan stille som vilkår at du først erstatter tap du er ansvarlig for, men utleier kan ikke bruke oppsigelse som erstatning for å rette feilen. Et angrep som utleier lar stå uten å gjøre noe, svekker også grunnlaget for å si at du har misligholdt.
Kort oppsummert
- Utleier kan ikke si opp leieavtalen fordi du har fått veggedyr. Oppsigelse av leietaker som har fått veggedyr krever saklig grunn.
- Et angrep alene er ikke mislighold fra deg.
- Har du selv forårsaket angrepet og nekter å medvirke, kan det foreligge mislighold.
- Oppsigelsen må være skriftlig og begrunnet, og du kan protestere innen én måned.
- Meld fra tidlig og samarbeid om behandlingen, så står du sterkest.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.