Kan utleier si opp fordi vi ikke kommer overens og han bor i samme hus?
Uenighet alene er normalt ikke nok til at utleier kan si opp. Leier du en egen bolig i huset hans, krever husleieloven § 9-5 saklig grunn for å si opp en tidsubestemt avtale, og samarbeidsproblemer er ikke nevnt i loven. Alvorlige og gjentatte konflikter kan likevel bli vurdert som annen saklig grunn eller som mislighold, og det avgjøres konkret. Leier du bare et enkelt rom med adgang til utleiers bolig, kan utleier si opp uten saklig grunn.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Oppsigelse ved samarbeidsproblemer når utleier bor i samme hus
Utleier har ikke en fri oppsigelsesrett bare fordi dere bor under samme tak. For en tidsubestemt bolig-avtale kan utleier bare si opp dersom en av fire grunner foreligger (§ 9-5): utleier eller noen i husstanden skal bruke boligen selv, riving eller ombygging gjør at boligen må fraflyttes, du har misligholdt avtalen, eller det foreligger en annen saklig grunn.
Samarbeidsproblemer eller dårlig kjemi er ikke nevnt i loven. Det betyr at utleier må kunne vise til en av grunnene, og at det er den han i så fall må begrunne oppsigelsen med. Er du uenig, kan du protestere, og saken kan ende hos retten.
Når utleier kan si opp uten saklig grunn
Det finnes et unntak. Er det en tidsubestemt leieavtale om enkelt beboelsesrom der du etter avtalen har adgang til en annens bolig, kan utleier si opp uten hinder av kravet om saklig grunn (§ 9-5 tredje ledd). Fristen er da én måned (§ 9-6), og reglene om begrunnelse og protest gjelder ikke (§ 9-7 og § 9-8).
Unntaket gjelder én hybel i en bolig der du deler kjøkken, bad eller stue med utleier. Det gjelder ikke en sokkelleilighet med egen inngang, eget kjøkken og eget bad, selv om utleier bor oppe. Der er du leietaker av en bolig på vanlige vilkår. Hvor grensen går i et konkret tilfelle, er en vurdering av hva avtalen gir deg adgang til. Les mer i kortere oppsigelsesvern i utleiers hjem.
Hva som kan regnes som annen saklig grunn
Loven gir ikke en liste over hva som er annen saklig grunn, og vurderingen er skjønnsmessig. Vanlig uenighet om vask, parkering eller et enkelt støyende kveldsmøte er normalt ikke nok. En oppsigelse som skyldes at partene bare ikke trives sammen, er vanskelig å begrunne med en slik grunn.
Mer alvorlige forhold kan stille seg annerledes. Har du gjentatte ganger opptrådt på en måte som er til alvorlig sjenanse for utleier eller andre brukere, tross skriftlig advarsel, kan det være mislighold som gir utleier grunn til å si opp (§ 9-5 bokstav c), og i alvorlige tilfeller til å heve avtalen etter § 9-9 bokstav b. Trusler eller vold kan også gi grunn til oppsigelse. Hvor tett dere bor, kan telle med i vurderingen, men loven sier ikke at samarbeidsproblemer alene er nok.
Slik går en oppsigelse for seg: form, protest og rettens prøving
En oppsigelse fra utleier må være skriftlig og begrunnet. Den må opplyse om at du kan protestere skriftlig innen én måned, og at du taper retten til å påberope deg at oppsigelsen er i strid med loven hvis du ikke protesterer (§ 9-7). En oppsigelse som ikke oppfyller kravene, er ugyldig. Har du flyttet i henhold til oppsigelsen, anses den likevel som godtatt.
Protesterer du innen fristen på én måned, faller oppsigelsen bort hvis ikke utleier reiser søksmål innen tre måneder etter at din frist løp ut (§ 9-8). Retten prøver da om oppsigelsen er lovlig og om den skal settes til side. Den skal settes til side dersom den vil virke urimelig ut fra begge parters forhold, med mindre den skyldes vesentlig mislighold fra din side.
Yusuf og utleier Wenche
Yusuf leier en sokkelleilighet i Wenches enebolig for 8 700 kroner i måneden. Avtalen er tidsubestemt. Det har vært flere diskusjoner om parkering og støy fra Yusufs TV. I februar sender Wenche en e-post med teksten «vi kommer ikke overens, du må flytte innen 1. juni».
E-posten har ingen opplysning om protestretten. Den fyller derfor ikke kravene i § 9-7 og er ugyldig. Yusuf bør likevel svare skriftlig at han mener oppsigelsen er ugyldig og at han blir boende. Flytter han ut, regnes oppsigelsen som godtatt.
Sender Wenche i stedet en korrekt oppsigelse 1. mars med begrunnelsen «uløste konflikter», har Yusuf en måned til å protestere, altså til 1. april. Han protesterer 28. mars. Da faller oppsigelsen bort med mindre Wenche reiser søksmål innen tre måneder etter at hans frist løp ut, det vil si innen 1. juli. Gjør hun det, må hun vise at oppsigelsen er lovlig, og retten kan sette den til side hvis den virker urimelig. Alvorlige trusler fra Yusuf ville stilt saken annerledes, men diskusjoner om parkering og TV er neppe nok.
Hva du bør gjøre hvis du har fått en oppsigelse
Sjekk om oppsigelsen er skriftlig, har en begrunnelse og opplyser om protestretten. Hvis alt er i orden, protester skriftlig innen én måned og behold bevis for at utleier har mottatt protesten. Samle dokumentasjon på konflikten, som meldinger og eventuelle advarsler. Bor du i et enkelt rom med adgang til utleiers bolig, har du ikke protestrett, så sjekk avtalen din. Ser du etter en bredere oversikt over rettighetene i en hybel, kan hybel hos utleier: rettighetene som er annerledes hjelpe. Kravene til oppsigelsen står i husleieloven § 9-7, og protestretten i husleieloven § 9-8.
Kort oppsummert
- Utleier kan ikke si opp en tidsubestemt bolig-avtale bare fordi dere ikke kommer overens, og samarbeidsproblemer er ikke nevnt i § 9-5.
- Alvorlige og gjentatte konflikter, for eksempel mislighold eller trusler, kan gi saklig grunn til oppsigelse.
- Bor du på et enkelt rom med adgang til utleiers bolig, kan utleier si opp med én måneds frist uten saklig grunn.
- Oppsigelsen må være skriftlig, begrunnet og opplyse om protestretten på én måned, ellers er den ugyldig.
- Protesterer du i tide, må utleier reise søksmål innen tre måneder, og retten kan sette oppsigelsen til side hvis den virker urimelig.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.