Kan utleier si opp ektefellen etter at leietakeren døde?
Utleier kan ikke bare si opp ektefellen etter at leietakeren døde. En ektefelle som bor i boligen har rett til å tre inn i leieavtalen og går foran alle andre som kan overta. Ektefellen overtar avtalen slik den er, og dødsfallet er ikke i seg selv en oppsigelsesgrunn. Sier utleier opp, må ektefellen melde skriftlig fra innen én måned for å bruke retten sin.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Ektefellen står først i køen til å overta
Når en leietaker dør, er det husleieloven § 8-2 som avgjør hvem som får overta boligen. Første punkt på listen er ektefellen som bor i boligen. Deretter følger leierens slektninger i rett nedstigende linje som hadde felles husstand med leieren de siste seks månedene, og andre husstandsmedlemmer som oppfyller vilkårene i husstandsfellesskapsloven.
Gjenlevende ektefelle har fortrinnsrett. Det betyr at barn og andre som også kunne overtatt, må vike hvis ektefellen vil ha avtalen. Retten gjelder ektefellen som faktisk bor i boligen. Bodde mannen alene i leiligheten mens kona hadde flyttet til et annet sted, kommer ikke ektefellen automatisk inn under regelen.
Bruker ektefellen retten, blir hun eller han leietaker under den eksisterende avtalen. Husleie, depositum og vilkårene for øvrig fortsetter som før. En tidsbestemt avtale løper til den utløper, og en tidsubestemt avtale fortsetter uten tidsgrense.
Når utleier kan si opp, og når ikke
Utleier kan sende en oppsigelse også etter et dødsfall, men det er ikke noen enkel vei. Vilkårene for en tidsubestemt boligavtale står i husleieloven § 9-5. Utleier kan bare si opp hvis han selv eller noen i husstanden skal bruke boligen, hvis boligen skal rives eller bygges om, hvis leieren har misligholdt avtalen, eller hvis det finnes en annen saklig grunn.
Dødsfallet nevnes ikke som egen grunn. At utleier ønsker å leie ut til en ny leietaker til høyere pris, eller at han syns boligen er for stor for én person, er normalt ikke nok. Utleier må ha en av grunnene i loven, og i tvist er det utleier som må vise at den foreligger.
Gjelder avtalen for bestemt tid, opphører den ved utløpet av leietiden uten oppsigelse. Ektefellen kan overta rettighetene, men ikke mer enn det avdøde hadde. Er avtalen ikke fornyet, må ektefellen regne med at den slutter på avtalt dato.
Slik protesterer ektefellen mot en oppsigelse
Får ektefellen en oppsigelse, må hun sende skriftlig melding til utleier om at hun vil tre inn i avtalen. Fristen er én måned fra den dagen hun mottok utleiers skriftlige melding om oppsigelsen. Utleiers brev skal opplyse om fristen og om at meldingen må være skriftlig.
Meldingen gjelder samtidig som protest mot oppsigelsen etter husleieloven § 9-8. Da faller oppsigelsen bort hvis ikke utleier reiser søksmål innen tre måneder etter at ektefellens frist løp ut. Retten prøver om oppsigelsen er lovlig, og den kan sette den til side hvis den ut fra begge parters forhold virker urimelig.
Sier dødsboet opp avtalen, er fristen også én måned, men den regnes fra den dagen utleier mottok boets oppsigelse. Ektefellen bør derfor spørre boet om oppsigelsen er sendt, og når.
Sender ektefellen ikke melding i tide, faller retten til å tre inn bort. Da kan oppsigelsen få virkning, og ektefellen må flytte når oppsigelsestiden er ute.
en enke i Tromsø får brev fra utleier
Leif Karlsen (81) leide en tre-roms leilighet i Tromsø for 11 200 kroner i måneden, med en tidsubestemt avtale. Han døde 14. januar. Kona Marit (79) hadde bodd i leiligheten hele leietiden. Seks uker senere mottok hun et brev fra utleier, Vigdis Nilsen, som skrev at hun ville si opp avtalen fordi hun selv skulle flytte inn etter å ha solgt eget hus.
Marit leste at brevet opplyste om fristen på én måned, og hun skrev et kort brev dagen etter. Hun skrev at hun hadde rett til å tre inn i leieavtalen etter ektemannen, at hun protesterte mot oppsigelsen, og at hun fortsatte å betale 11 200 kroner hver måned. Hun leverte brevet til utleier og fikk den kvittert.
At utleier selv skal bruke boligen, er en gyldig oppsigelsesgrunn etter § 9-5. Men retten kan sette oppsigelsen til side hvis den etter en samlet vurdering virker urimelig. For en 79 år gammel enke som har bodd i leiligheten i mange år, kan det veie tungt. Vigdis måtte gå til sak innen tre måneder, ellers falt oppsigelsen bort. Marit hadde i hvert fall sikret seg at oppsigelsen ikke trådte i kraft uten at en domstol hadde sett på den.
Hva om dere var samboere
Hvis dere ikke var gift, gjelder ikke fortrinnsretten. En samboer er i gruppen «andre som hadde felles husstand», og må oppfylle vilkårene i husstandsfellesskapsloven. Bodde dere sammen i minst to år, eller har, har hatt eller venter barn sammen, kan samboeren som regel tre inn. Fristen og protestreglene er de samme, men utleier trenger ikke sende melding til samboeren med mindre han har godkjent henne som husstandsmedlem etter husleieloven § 7-1. Samboeren bør derfor selv ta kontakt og spørre om status. Les mer om bolig når samboeren dør.
Kort oppsummert
- Utleier kan ikke bare si opp ektefellen etter at leietakeren døde. Ektefellen som bor i boligen har rett til å tre inn i leieavtalen og går foran andre.
- Dødsfallet er ikke en egen oppsigelsesgrunn. Utleier må ha en av grunnene i husleieloven § 9-5 hvis avtalen er tidsubestemt.
- Får ektefellen oppsigelse, må hun melde skriftlig fra innen én måned for å bruke retten.
- Meldingen regnes som protest, og oppsigelsen faller bort hvis utleier ikke går til sak innen tre måneder etter at fristen løp ut.
- Samboere har ikke samme fortrinnsrett som ektefeller, men kan tre inn hvis vilkårene i husstandsfellesskapsloven er oppfylt.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.