Kan utleier si opp bare én av oss i kollektivet?

Felles kontrakt: ett leieforhold, én oppsigelse

Står dere alle på samme kontrakt, har dere ett leieforhold med flere leietakere. Utleier kan ikke velge ut en av dere og si opp «din del». Det finnes ingen del å si opp. Han kan si opp leieforholdet, og det rammer alle.

Loven har ingen egen regel for hva som gjelder når bare én av flere leietakere har misligholdt. Utgangspunktet er at en oppsigelse må ramme leieforholdet som helhet, og leieren i dette leieforholdet er dere alle.

For å komme seg av med én må utleier derfor enten få de andre med på en endring, eller velge å si opp hele leieforholdet. Gjør han det, må han ha grunn. Ved tidsubestemt leie av bolig kan utleier bare si opp hvis han selv skal bruke boligen, den skal rives eller bygges om, leieren har misligholdt avtalen, eller han har en annen saklig grunn. Det følger av husleieloven § 9-5 andre ledd.

Mislighold fra én kan bli regnet som mislighold av avtalen. Hvordan det vurderes når én av flere leietakere har gjort noe galt, er ikke noe loven svarer på direkte. Det blir en vurdering i hvert tilfelle.

Egne kontrakter: hver leietaker har sitt eget leieforhold

Har hver av dere en kontrakt for sitt rom, er det flere leieforhold, og utleier kan si opp bare ett av dem. Er avtalen tidsubestemt og gjelder bolig, trenger han en av grunnene i § 9-5 andre ledd. Å ville ha et annet kollektiv er ikke nok. Det må være noe av det loven nevner, som mislighold eller at han selv skal bruke rommet.

Oppsigelsen må være skriftlig og begrunnet og opplyse om retten til å protestere, jf. § 9-7. Oppsigelsesfristen er tre måneder til utgangen av en kalendermåned (§ 9-6). Er kravene til oppsigelsen ikke oppfylt, er den ugyldig.

Når utleier bor i boligen og leier ut ett rom

Her er reglene lempeligere. En tidsubestemt avtale om enkelt beboelsesrom der leieren har adgang til en annens bolig, kan utleier si opp uten at han trenger saklig grunn, jf. § 9-5 tredje ledd. Fristen er én måned etter § 9-6 andre ledd, og kravene til begrunnelse og protestrett i §§ 9-7 og 9-8 gjelder ikke.

Dette gjelder bare hvis rommet leies ut i utleiers egen bolig. Bor utleier et annet sted, regnes ikke avtalen som leie av et enkelt rom i en annens bolig, og da gjelder de strengere reglene.

Hvis du får en oppsigelse

Les den nøye. Er den ikke skriftlig, ikke begrunnet eller ikke opplyser om protestretten, er den ugyldig etter § 9-7. Har du likevel flyttet i tråd med den, anses den som godtatt.

Vil du bestride oppsigelsen, må du protestere skriftlig til utleier innen én måned etter at du mottok den. Protesterer du ikke, kan du ikke senere påberope at oppsigelsen strider mot loven. Har du protestert, faller oppsigelsen bort hvis utleier ikke har reist søksmål innen tre måneder etter at fristen din løp ut. Det følger av husleieloven § 9-8.

Retten kan sette oppsigelsen til side hvis den etter en vurdering av begge parters forhold virker urimelig, men ikke hvis den skyldes vesentlig mislighold fra din side.

Hva dere kan gjøre sammen

Er det én i kollektivet som skaper problemer, kan de andre prøve å løse det internt før utleier griper inn. En skriftlig avtale mellom beboerne om ro og orden kan hjelpe.

Er hele kollektivet oppsagt, se hele kollektivet er oppsagt.

Kort oppsummert

• Med felles kontrakt er leieforholdet ett, og utleier kan ikke si opp bare én av dere uten å ramme alle.
• Med egne romkontrakter kan utleier si opp den enkelte, men må ha saklig grunn etter § 9-5 ved tidsubestemt boligleie.
• Bor utleier selv i boligen og leier ut ett rom, kan han si opp uten saklig grunn, med én måneds frist.
• Du kan protestere skriftlig mot en oppsigelse innen én måned etter at du mottok den, og utleier må da gå til sak innen tre måneder.
• Kan utleier si opp bare én av oss i kollektivet? Det avhenger av om dere har felles kontrakt eller kontrakt per rom.