Kan utleier si opp for å få en ny leietaker som betaler mer?
Utleier kan normalt ikke si opp en tidsubestemt boligleie bare for å få en ny leietaker som betaler mer. Ønsket om høyere leie er normalt ikke saklig grunn etter husleieloven § 9-5. Loven gir i stedet utleier egne regler for å justere leien i et løpende leieforhold, i §§ 4-2 og 4-3. Får du likevel en oppsigelse, kan du protestere skriftlig innen en måned.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva loven krever for å si opp en bolig
En tidsubestemt leieavtale om bolig kan bare sies opp av utleier hvis en av grunnene i husleieloven § 9-5 er til stede. Utleier kan selv eller noen i husstanden ha behov for boligen. Eiendommen kan skulle rives eller bygges om. Leieren kan ha misligholdt avtalen. Eller det kan finnes en annen saklig grunn.
Ønsket om å tjene mer er ikke nevnt blant de tre første. Spørsmålet er dermed om det kan være en «annen saklig grunn». Hovedregelen er at det ikke er det, fordi loven har egne verktøy for utleiere som mener leien er for lav. Å bruke oppsigelsen til å bytte ut leietakeren ville gjøre de verktøyene overflødige.
Slik kan utleier heve leien i stedet
Loven gir to veier. Den første ligger i husleieloven § 4-2. Hver av partene kan kreve leien endret uten å si opp avtalen, men med tre begrensninger:
- endringen kan ikke være større enn endringen i konsumprisindeksen siden forrige leiefastsetting
- det må ha gått minst ett år siden forrige leiefastsetting ble satt i verk
- den andre parten må få skriftlig varsel med minst én måneds frist
Den andre veien er husleieloven § 4-3. Har leieforholdet vart i minst to år og seks måneder uten annen endring av leien enn den som følger av § 4-2, kan begge parter kreve at leien settes til gjengs leie. Det vil si leien for tilsvarende husrom på tilsvarende vilkår. Slik leieøkning kan tidligst settes i verk seks måneder etter at det skriftlige kravet kom fram, og tidligst ett år etter forrige endring. Blir partene ikke enige om hva som er gjengs leie, kan hver av dem kreve at den fastsettes etter § 12-2.
Dette betyr at en utleier som synes leien er for lav, har en lovlig vei. Den er langsommere enn en oppsigelse, men den er også reell.
Hvorfor «mer penger» normalt ikke er saklig grunn
Loven skal gi leietakere forutsigbarhet i boligen. Tanken er at et hjem ikke skal kunne tas fra deg fordi noen andre er villige til å betale mer. Systemet med KPI-justering og gjengs leie gjør at utleier får justert leien over tid, uten at leietakeren mister boligen.
Det er ikke et absolutt forbud mot å ta økonomi med i vurderingen. Retten ser på helheten. Men et rent ønske om høyere avkastning, uten annen begrunnelse, bærer normalt ikke en oppsigelse. Det samme gjelder hvis utleier kamuflerer motivet: sier at han skal bruke boligen selv, men leier den ut til andre rett etterpå.
Tarek og leiligheten i Stavanger
Tarek Hassan har leid en treroms i Stavanger i fire år for 13 000 kroner i måneden. Utleier Gunn Ellingsen mener markedsleien nå er rundt 16 000 kroner. Hun sender en skriftlig oppsigelse og skriver at hun vil «omorganisere utleien».
Tarek leser oppsigelsen. Den oppgir ingen grunn som hører under § 9-5 bokstav a til c. «Omorganisere utleien» er heller ikke en konkret saklig grunn. Han sender en skriftlig protest innen måneden og viser til at utleier har andre muligheter.
Gunn kan i stedet kreve gjengs leie. Leieforholdet har vart over to år og seks måneder, og hvis leien bare er justert etter KPI, kan hun sende et skriftlig krav. Økningen kan settes i verk tidligst seks måneder senere. Hvis de ikke blir enige, kan gjengs leie fastsettes etter § 12-2. Tarek beholder boligen, og leien går opp til det som er vanlig for liknende leiligheter, med fradrag for det han selv har gjort for å forbedre den.
Hva du gjør hvis du får en slik oppsigelse
Les begrunnelsen. Oppsigelsen må være skriftlig og begrunnet, og den må opplyse om retten til å protestere skriftlig innen én måned, se husleieloven § 9-7. Mangler det, er oppsigelsen ugyldig. Har du flyttet i samsvar med den, regnes den likevel som godtatt.
Protester skriftlig og i god tid. Skriv at du protesterer, og at du mener begrunnelsen ikke er saklig. Protesterer du, faller oppsigelsen bort hvis utleier ikke reiser søksmål innen tre måneder etter at din frist gikk ut. Gjør du ikke det, kan du ikke senere hevde at oppsigelsen er i strid med loven.
Kommer saken for retten, vurderer den om oppsigelsen er lovlig, og kan sette den til side hvis den virker urimelig ut fra begge parters forhold.
Hva med tidsbestemte avtaler?
Reglene over gjelder tidsubestemte avtaler. En tidsbestemt avtale opphører uten oppsigelse når leietiden er ute, og utleier kan da inngå ny avtale med noen som betaler mer. Det forutsetter at den tidsbestemte avtalen er lovlig inngått. Et slikt opphør er ikke en oppsigelse, så spørsmålet om saklig grunn kommer ikke opp.
Kort oppsummert
- Utleier som vil si opp for å få en ny leietaker som betaler mer, mangler normalt saklig grunn etter § 9-5.
- Loven gir utleier to veier: KPI-justering etter § 4-2 og gjengs leie etter § 4-3.
- Gjengs leie krever at leieforholdet har vart minst to år og seks måneder, og tidligst seks måneder etter skriftlig krav.
- Protester skriftlig innen en måned hvis du får en slik oppsigelse.
- Retten kan sette oppsigelsen til side hvis den virker urimelig.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.