Kan utleier øke leien fordi renten på lånet hans har steget?
Nei, økte rentekostnader gir ikke utleier rett til å øke husleien. I et løpende leieforhold kan leien i hovedsak bare endres ved indeksregulering etter husleieloven § 4-2 eller ved tilpasning til gjengs leie etter § 4-3. Begge har egne vilkår om skriftlig varsel og frister, og ingen av dem tar utgangspunkt i utleiers lån. At utleier betaler mer til banken, endrer derfor ikke hva du skylder i leie.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva loven sier om å endre leien underveis
Vår forklaring — les paragrafene ordrett via lenkeneNår rentene går opp, kan en utleier med boliglån få en merkbart høyere månedlig regning fra banken. Husleieloven bruker ikke utleiers kostnader som grunnlag for å endre leien. Reglene som gjelder når leieforholdet allerede er i gang, står i § 4-2 og § 4-3.
Etter § 4-2 kan hver av partene kreve leien endret uten oppsigelse, men endringen kan ikke tilsvare mer enn endringen i konsumprisindeksen siden siste leiefastsetting. Den kan tidligst settes i verk ett år etter forrige leiefastsetting, og den andre parten må ha skriftlig varsel med minst én måneds frist. Etter § 4-3 kan begge parter, når leieforholdet har vart i minst to år og seks måneder, kreve at leien settes til gjengs leie. I begge tilfeller er målestokken indeksen eller markedet, ikke hva utleier selv betaler.
Hvorfor renten ikke teller
Rentene på utleiers lån er en kostnad på utleiers side som ikke har noe med leieforholdet å gjøre. Boligen kan være nedbetalt, delvis finansiert med egenkapital eller belånt til taket. Det varierer fra utleier til utleier, og loven lar ikke leien variere med det.
Det er indeksen og markedet som teller, ikke utleiers regning fra banken. Det samme gjelder andre utgifter på utleiers side, som kommunale avgifter, forsikring og vedlikehold. Når de stiger, gir det ikke i seg selv rett til høyere leie.
Hva med klausuler om rentejustering i kontrakten
Noen kontrakter har en bestemmelse om at leien skal følge renten, eller at utleier kan «justere leien ved endrede finansieringskostnader». Husleieloven § 1-2 sier at det ved leie av bolig ikke kan avtales eller gjøres gjeldende vilkår som er mindre gunstige for leieren enn det som følger av loven. En klausul som gir utleier rett til å øke leien mer enn § 4-2 og § 4-3 åpner for, er i praksis mindre gunstig for leieren. Det taler sterkt for at klausulen ikke kan påberopes mot en leietaker som leier bolig.
Det finnes ett område der loven selv åpner for justering etter utleiers kostnader. Etter § 4-5 gjelder ikke § 4-2 for særskilt betaling av en forholdsmessig andel av utgiftene til elektrisitet, brensel, vann og avløp i eiendommen. Det vederlaget kan reguleres slik at utleier får dekket nødvendige omkostninger. Renter på boliglån er ikke nevnt der.
Hva utleier kan gjøre i stedet
Utleier har to lovlige veier til høyere leie mens leieforholdet pågår, og ingen av dem handler om renter.
Han kan indeksregulere. Skriftlig varsel, minst én måneds frist, og ikke mer enn økningen i konsumprisindeksen siden siste fastsetting. Det finnes også en egen side om å øke utover KPI.
Han kan kreve gjengs leie etter to år og seks måneder, hvis leien er lavere enn det som er vanlig for liknende boliger. Det krever skriftlig krav, og endringen kan tidligst gjelde seks måneder etter kravet. Se når utleier kan kreve gjengs leie.
Hvis utleier holder fast på kravet
Svarer utleier at han «må» ha mer, og sender en regning på den høyere leien, er den delen som ikke har grunnlag i loven, ikke leie du skylder. Betal resten i tide, slik at du ikke kommer i restanse på den leien som er lovlig. Skriv til utleier hva du betaler og hvorfor, og ta vare på e-poster og kontoutskrifter. Blir uenigheten stående, kan saken tas til Husleietvistutvalget.
Hva du som leietaker gjør
Får du en melding om at leien skal opp fordi renten har steget, sjekk først om meldingen er skriftlig og om den gir minst en måneds frist. Beregn deretter om økningen holder seg innenfor endringen i konsumprisindeksen siden siste leiefastsetting. Er den høyere, eller ikke skriftlig, trenger du ikke betale den økte delen. Svar skriftlig, og skriv hvilket vilkår du mener ikke er oppfylt. Mer om fremgangsmåten finner du i protestere mot leieøkning.
Har du allerede betalt for mye, kan du etter § 4-4 kreve forskjellen tilbake, med mindre du i vesentlig grad må anses medansvarlig.
Stian og Ragnhild
Stian eier en leilighet som Ragnhild leier for 13 000 kr i måneden. Renten på boliglånet til Stian har gått opp, og terminbeløpet er 2 400 kr høyere. Han skriver i en e-post at leien må opp til 15 400 kr fra neste måned.
Ragnhild svarer at økningen ikke bygger på noen regel i husleieloven. Leien ble fastsatt for halvannet år siden. Indeksen har steget 4 prosent siden da, og høyeste leie etter § 4-2 er 13 000 × 1,04, altså 13 520 kr. Det er 1 880 kr under det Stian krever. Stian kan sende et nytt skriftlig varsel som holder seg innenfor 13 520 kr og gir minst en måneds frist. Rentene hans forandrer ikke på regnestykket. Når leieforholdet har vart i to år og seks måneder, kan han kreve gjengs leie, hvis leien er lavere enn markedet.
Kort oppsummert
- Økte renter på utleiers lån gir ikke utleier rett til å øke husleien. Husleieloven bygger på indeksregulering (§ 4-2) og gjengs leie (§ 4-3).
- Kontraktsklausuler om at leien følger renten, kan i praksis ikke brukes mot en leietaker, jf. § 1-2.
- Lovlig økning krever skriftlig varsel, minst én måneds frist, og at økningen ikke overstiger endringen i konsumprisindeksen siden siste leiefastsetting.
- Utleier som vil ha mer, kan kreve gjengs leie etter to år og seks måneder.
- Betaler du for mye, kan du kreve forskjellen tilbake etter § 4-4.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.