Kan utleier øke leien fordi jeg klaget på diskriminering?
Nei, en utleier kan ikke øke leien som en reaksjon på at du klaget på diskriminering. Likestillings- og diskrimineringsloven § 14 forbyr gjengjeldelse mot den som har klaget eller sagt at klage kan komme, og forbudet gjelder på alle samfunnsområder, også i utleie. Men utleier kan øke leien etter husleielovens regler, og det er en egen sak om økningen ville skjedd uansett.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva forbudet mot gjengjeldelse betyr når utleier øker leien
§ 14 sier at det er forbudt å gjengjelde mot noen som har fremmet klage om brudd på loven, eller som har gitt uttrykk for at klage kan bli fremmet, med mindre vedkommende har opptrådt grovt uaktsomt. Loven gjelder på alle samfunnsområder (§ 2). En leier som mener utleieren har diskriminert, er altså vernet mot å bli straffet for å si fra.
I tillegg har husleieloven § 1-8 en egen regel: Ved utleie av husrom kan det ikke tas hensyn til blant annet kjønn, graviditet, etnisitet, religion, funksjonsnedsettelse, seksuell orientering, kjønnsidentitet, kjønnsuttrykk eller alder. Slike forhold er ikke saklig grunn til å nekte opptak i husstand, framleie eller personskifte, og de kan ikke tillegges vekt ved opphør av leieforholdet. Ved diskriminering gjelder diskrimineringsloven.
Reglene hører sammen. Klager du på diskriminering i leieforholdet og utleieren svarer med en leieøkning som kommer på grunn av klagen, er det gjengjeldelse. Utleierens påstand om at det ikke har med klagen å gjøre, avgjør ikke saken. Tidspunktet og sammenhengen teller.
Når utleier lovlig kan øke leien
Du må kunne skille en lovlig leieøkning fra gjengjeldelse. Husleieloven § 4-2 lar hver av partene kreve leien endret uten oppsigelse, med tre begrensninger. Endringen må ikke tilsvare mer enn endringen i konsumprisindeksen siden siste leiefastsetting. Den kan tidligst settes i verk ett år etter at siste leiefastsetting ble satt i verk. Og den andre parten må få skriftlig varsel med minst én måneds frist.
Husleieloven § 4-3 åpner for at leien kan settes til gjengs leie, altså det som er vanlig for liknende husrom, når leieforholdet har vart i minst to år og seks måneder uten annen endring enn den etter § 4-2. Tilpasningen kan tidligst settes i verk seks måneder etter at skriftlig krav er satt fram, og tidligst ett år etter at forrige endring ble satt i verk. Er partene uenige om hva som er gjengs leie, kan hver av dem kreve at den fastsettes etter § 12-2.
Utleier som følger disse reglene, har i utgangspunktet rett til å øke. Spørsmålet er derfor ikke om en økning er mulig, men om den er en reaksjon på klagen. Ligger økningen innenfor det loven tillater og var den planlagt fra før, er det vanskelig å si at den skyldes klagen.
Når en leieøkning ser ut som gjengjeldelse
Flere forhold kan peke mot gjengjeldelse. Økningen kommer kort tid etter klagen. Den er større enn andre økninger i bygget, eller bare du får den. Den bryter reglene i § 4-2 eller § 4-3. Utleieren har aldri tatt opp leien før. Eller utleieren har gjort uttalelser som knytter økningen til klagen.
Sjekk først om økningen i det hele tatt er gyldig etter husleieloven. Krever utleieren mer enn endringen i konsumprisindeksen, uten at kravet bygger på § 4-3, er økningen ikke innenfor § 4-2, og du trenger ikke betale mer enn det loven tillater. Det er ofte den enkleste veien. Er økningen lovlig etter husleieloven, må du i tillegg vise at den likevel skyldes klagen.
Utleieren kan også svare med oppsigelse. Tidsubestemt leie av bolig kan bare sies opp av utleieren på de grunnene som er listet i husleieloven § 9-5, for eksempel at utleieren selv skal bruke boligen eller at leieren har misligholdt. Er oppsigelsen en reaksjon på klagen, rammes den av § 14.
Idris og leieøkningen
Idris leier en toroms leilighet for 12 000 kroner i måneden. Etter at han fikk nei til å ta inn en samboer, og mener utleieren avviste den på grunn av hennes etnisitet, skriver han at han vurderer å klage til Diskrimineringsnemnda.
Fire uker etter får han brev. Utleieren varsler at leien økes til 14 000 kroner fra neste måned. Økningen er 2 000 kroner, det vil si om lag 17 prosent. Konsumprisindeksen har steget omtrent tre prosent siden forrige gang leien ble satt, som var for mer enn ett år siden. Tre prosent av 12 000 er 360 kroner.
Idris ser at økningen går langt utover det § 4-2 tillater. Utleieren har heller ikke kommet med et krav om gjengs leie etter § 4-3 med seks måneders frist. Han svarer skriftlig at han ikke aksepterer økningen, og viser til de to bestemmelsene. Han tar vare på brevet og skriver ned at det kom fire uker etter at han nevnte klagen.
Hadde utleieren i stedet krevd 360 kroner med riktig varsel, ville økningen vært lovlig etter husleieloven. Da ville det vært vanskeligere å vise gjengjeldelse. Tidsforholdet alene er en omstendighet som kan snu bevisbyrden, men utleieren kan sannsynliggjøre at han ville økt uansett, for eksempel fordi han har regulert leien hvert år.
Hvor du kan klage, og hva du kan få
Diskrimineringsnemnda kan behandle saker etter diskrimineringsloven, og husleieloven § 1-8 er blant bestemmelsene nemnda håndhever. Det koster ikke noe å klage. Nemnda kan avvise saker som ligger mer enn tre år tilbake i tid. Likestillings- og diskrimineringsombudet gir veiledning til alle som tar kontakt.
Finnes det omstendigheter som gir grunn til å tro at gjengjeldelse har skjedd, må utleieren sannsynliggjøre at den likevel ikke har skjedd (bevisbyrderegelen i § 37). Nemnda kan pålegge stansing og retting, og den kan enstemmig vedta erstatning. Oppreisning kan nemnda bare gi i arbeidsforhold, så for oppreisning i et leieforhold må saken for domstolene (§ 38). Mens nemnda behandler saken, kan den ikke samtidig bringes inn for tingretten.
Er du uenig i selve leiebeløpet og er usikker på hva du skal gjøre med betalingen i mellomtiden, kan du lese om deponering ved tvist om leieøkning.
Kort oppsummert
- Når en utleier øker leien fordi du klaget på diskriminering, er det gjengjeldelse etter diskrimineringsloven § 14.
- En leieøkning som følger husleieloven § 4-2 eller § 4-3, er i utgangspunktet lovlig, men kan likevel være gjengjeldelse hvis den skyldes klagen.
- Sjekk først om økningen er gyldig: Den kan ikke overstige konsumprisindeksen, kan tidligst settes i verk ett år etter siste endring og krever én måneds skriftlig varsel.
- Ta vare på brev og skriv ned tidspunkter. Bevisbyrden er delt, og nemnda kan behandle klagen gratis.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.