Kan utleier la et inkassobyrå kreve inn husleien fra første dag?
Utleier kan la et inkassobyrå kreve inn husleien, men byrået kan ikke starte før leien har forfalt og du har fått et skriftlig inkassovarsel. Varselet må gi deg en betalingsfrist på minst 14 dager. Står leien ubetalt like etter forfall, kan varselet sendes med en gang, for inkassoloven krever verken ventetid eller purring først. Å sende saken til inkasso er likevel ikke det samme som å heve eller si opp leieavtalen.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Når kan inkasso av husleien starte
Inkassoloven gjelder inndriving av forfalte pengekrav (inkassoloven § 1). Et krav som ikke er forfalt, kan ingen drive inn. Når leien forfaller, avhenger av kontrakten. Er ikke annet avtalt, kan utleier etter husleieloven § 3-2 kreve at leien betales forskuddsvis for hver måned, og det kan ikke avtales forskuddsbetaling for lengre tid enn én måned. De fleste kontrakter sier at leien skal betales innen den første eller femte i måneden.
Utleier kan derfor gi oppdraget til et byrå uten å vente lenge. Byrået kan likevel ikke gjøre noe før forfallsdagen i kontrakten har passert. Og leie for kommende måneder er ikke forfalt, så den kan ikke kreves inn.
Inkassovarsel og betalingsfrist: dette må være på plass
Inkassoloven § 9 setter to vilkår før inkassotiltak kan settes i verk. Etter at kravet har forfalt, skal fordringshaveren eller inkassatoren ha sendt deg et skriftlig varsel om at inkasso vil bli satt i verk. I varselet skal du ha fått en betalingsfrist, og den må ha løpt ut uten at du har betalt.
Fristen skal være minst 14 dager regnet fra varselet ble sendt. Du har betalt i tide hvis betalingsoppdraget er mottatt av banken innen fristen. Loven krever ikke at du har fått en egen purring først. Utleier kan altså sende varselet så snart leien er forfalt.
Hva byrået må gjøre etterpå
Når fristen i inkassovarselet er ute, skal inkassatoren sende en betalingsoppfordring. Der kan du enten betale eller komme med innsigelser innen minst 14 dager, jf. inkassoloven § 10. Tvil om kravet skal være vurdert før oppfordringen sendes. Først etter dette kan byrået gå til rettslig inndriving, og da må betalingsfristene også ha løpt ut, jf. § 11.
Det betyr at det går minst fire uker fra inkassovarselet er sendt til byrået lovlig kan gå til retten, regnet ut fra de to fristene på 14 dager. I praksis tar det ofte lengre tid.
Wenche og leien som sto ubetalt i tre dager
Wenche leier en toromsleilighet for 9 800 kroner. Leien forfaller den første i måneden. I mars glemmer hun betalingen, og utleier Ulrik har gitt oppdraget til et inkassobyrå. Den 2. mars sender byrået et inkassovarsel med betalingsfrist 17. mars.
Varselet er sendt etter forfall og gir mer enn 14 dager. Det er altså lovlig, selv om forsinkelsen bare er ett døgn. Wenche betaler 9 800 kroner den 4. mars. Da er saken ferdig, siden vilkåret i § 9 er at fristen løper ut uten at beløpet er betalt.
Hadde byrået derimot sendt varselet den 30. i måneden før, altså før leien forfalt, hadde det vært for tidlig. Wenche kunne da ha bedt byrået trekke varselet.
Når du mener kravet er feil
Inkasso gjelder forfalte krav, og byrået skal vurdere om kravet er rettmessig. Mener du at utleier ikke har rett til hele beløpet, kan du svare skriftlig og si hvorfor. Det kan for eksempel gjelde en leieøkning du mener er ulovlig, eller at du har holdt tilbake leie på grunn av en mangel etter husleieloven § 2-15.
Er partene uenige om hvilken leie som skal betales, kan ikke avtalen sies opp eller heves på grunn av manglende betaling hvis du deponerer den omtvistede delen etter § 3-8. Du må gi utleier melding om grunnen og 14 dagers frist til å være med på deponeringen. Deponering står på en egen konto og kan bare brukes av begge i fellesskap.
Svar på varselet før fristen går ut, og skriv hva du bestrider og hvorfor.
Inkasso er ikke heving
Et inkassovarsel sier at kravet driver inn med inkasso. Det sier ikke at leieavtalen er hevet. Utleier kan heve ved vesentlig mislighold, blant annet når leieren vesentlig misligholder plikten til å betale leie (§ 9-9). En heving må være skriftlig og oppgi grunnen. Det er en egen prosess, og den følger egne regler.
Hva betalingsoppfordringen skal vise
Betalingsoppfordringen etter § 10 skal angi hvem som krever pengene, hva kravet gjelder og hvor stort det er. Hovedkravet og tilleggskravene, som forsinkelsesrente og erstatning for inndrivingskostnader, skal vises hver for seg. Den skal opplyse om hvilken rentesats som er brukt og fra hvilken dato, og at manglende betaling kan føre til flere kostnader og rettslig inndriving. Er beregningen av kravet særdeles omfattende, kan du be om en fullstendig oppstilling.
Sammenlign tallene med husleien i kontrakten. Stemmer ikke hovedkravet med leien dere har avtalt, eller er det tatt med måneder du har betalt, skriv det i svaret ditt og legg ved kontoutskrift som viser betalingene.
Kort oppsummert
- Utleier kan bruke inkasso av husleien fra første dag den er forfalt, men ikke før.
- Før inkasso skal du ha fått skriftlig inkassovarsel etter forfall, med betalingsfrist på minst 14 dager.
- Betaler du innen fristen, kan ikke byrået gå videre.
- Byrået må sende betalingsoppfordring med ny frist på minst 14 dager før rettslig inndriving.
- Inkasso er ikke det samme som heving eller oppsigelse av leieavtalen.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.