Må utleier bytte panelovnen som har sluttet å virke?

Hva § 5-3 sier om ovner som må skiftes

Husleieloven § 5-3 deler ansvaret i to. Utleieren skal i leietiden holde boligen og eiendommen for øvrig i den stand leieren har krav på. Leieren skal, hvis ikke annet er avtalt, vedlikeholde blant annet dørlåser, kraner, vannklosetter, elektriske kontakter og brytere, varmtvannsbeholdere og inventar og utstyr som ikke er en del av den faste eiendommen.

Så kommer regelen som svarer på spørsmålet ditt: «Må gjenstander som tilhører utleieren skiftes ut, påhviler dette utleieren hvis annet ikke er avtalt.» En panelovn som er utslitt og må byttes, er en slik gjenstand. Regningen for utskiftingen er utleierens.

Vedlikehold og utskifting er to ulike ting

Loven skiller mellom å vedlikeholde og å skifte ut. En fastmontert panelovn regnes vanligvis som en del av boligen. Den faller derfor ikke inn under leierens vedlikeholdsplikt for løst utstyr, og utleier må ta seg av den med mindre annet er avtalt.

Står det en ovn i leiligheten som utleier har kjøpt og satt der, for eksempel en løs oljefylt radiator, er den derimot utstyr du har plikt til å vedlikeholde. Men også da gjelder regelen om at utskifting er utleiers ansvar. Vedlikeholdet innebærer ikke at du skal kjøpe nytt når det gamle er oppbrukt.

Utbedring av tilfeldig skade regnes dessuten ikke som vedlikehold (§ 5-3 tredje ledd). Hvis ovnen får en skade ingen er skyld i, er heller ikke det din regning.

Når du selv kan måtte betale

Ansvaret flytter seg hvis det er du som har ødelagt ovnen. Husleieloven § 5-1 krever at du behandler boligen med tilbørlig aktsomhet. Henger du et fuktig tørkestativ rett over en ovn som ikke tåler det, eller søler vann inn i den, og den slutter å virke, kan utleier kreve erstatning etter § 5-8.

Selv da må utleier rette mangelen. Etter § 5-7 annet ledd kan han likevel kreve at du erstatter tapet først. Hvor mye du må betale, avhenger av skadens omfang og av hvor gammel og slitt ovnen var.

Er det gjort en annen avtale i leiekontrakten, for eksempel at du skal bekoste utskifting av ovner, må du se på selve ordlyden. Loven gjelder bare «hvis annet ikke er avtalt».

Slik får du ovnen byttet

1. Meld fra til utleier skriftlig så snart ovnen slutter å virke. Skriv hvilket rom det gjelder, og hva som er galt.
2. Be om at ovnen byttes, og sett en frist som passer årstiden. Er ovnen den eneste varmekilden i november, haster det mer enn i mai.
3. Behold bilder og meldinger.
4. Ordner ikke utleier det innen rimelig tid, kan du få dekket dine forsvarlige utgifter hvis du får det gjort selv. Det følger av § 2-10 fjerde ledd. Be om samtykke eller en klar frist først, ikke bestill uten varsel.

Mens du venter, kan du ha krav på avslag i leien. Fungerer ingen andre ovner, er mangelen større enn om bare ett rom er uten varme. Du kan lese mer om mangler og tilbakehold av leie.

Hva hvis utleier ikke svarer?

Utleier skal rette feilen innen rimelig tid etter at du har framsatt kravet. Svarer han ikke, kan du minne om fristen og vise til § 5-3. Du kan holde tilbake en del av leien for å sikre kravet ditt, men bare så mye som svarer til det du kan kreve. Er du i tvil om beløpet, er det tryggere å kreve avslag enn å trekke selv. Trekker du for mye, kan utleier hevde at du har misligholdt leien.

Kort oppsummert

• Utleier må som hovedregel skifte ut en panelovn som er utslitt eller har sluttet å virke, med mindre noe annet er avtalt.
• Hvis ovnen er fastmontert, er også vedlikeholdet normalt hans ansvar.
• Har du ødelagt ovnen ved uaktsom bruk, kan han kreve erstatning, men må fortsatt rette mangelen.
• Meld fra skriftlig, sett en frist, og ta vare på bildene.
• En panelovn som har sluttet å virke, skal normalt skiftes av utleier, og årsaken til at den sluttet, avgjør om du må dekke noe.