Hva gjør jeg når utleier beskylder meg for bråk jeg ikke har laget?
Utleier må kunne vise at du faktisk har brutt leieavtalen før han kan gi deg advarsel, si deg opp eller heve avtalen. En uriktig beskyldning om støy gir ham ikke slikt grunnlag. Svar skriftlig, bestrid beskyldningen konkret og be om dato, klokkeslett og kilde for klagene. Får du en oppsigelse, må du protestere skriftlig innen én måned etter at du mottok den, ellers mister du retten til å hevde at den er i strid med loven.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva utleier må kunne vise når han klager på støy
Etter husleieloven § 5-2 skal du følge vanlige ordensregler og rimelige påbud om god husorden. Utleier har på sin side plikt til å opprettholde vanlig ro og orden i eiendommen. En klage fra en nabo er ikke det samme som et brudd. Skal utleier bruke klagen mot deg, må han kunne vise at støyen kom fra din leilighet, at den gikk utover det som er vanlig, og at den skjedde så ofte eller så alvorlig at den er mislighold.
Jo mer upresis beskyldningen er, jo svakere står utleier. «Det har kommet klager» uten dato og klokkeslett er lite å forholde seg til. Du har rett til å vite hva du beskyldes for, slik at du kan svare på det.
Husleieloven bruker ordet mislighold om brudd på leieavtalen. Mislighold er grunnlaget for at utleier kan si opp avtalen (§ 9-5 bokstav c) eller heve den (§ 9-9). Hevingsgrunnen om sjenanse krever dessuten at du fikk en skriftlig advarsel og likevel fortsatte.
Slik svarer du på en uriktig beskyldning om støy
Svar skriftlig, selv om utleier ringte eller sa det muntlig. Et skriftlig svar gir deg dokumentasjon på at du bestred beskyldningen fra første dag.
- Skriv at du bestrider beskyldningen, og at du ikke har laget støyen det gjelder.
- Be om dato, klokkeslett og hva slags støy det dreier seg om, og hvem som har klaget, så langt utleier kan opplyse det.
- Oppgi hvor du var eller hva du gjorde de aktuelle kveldene, hvis du kan.
- Nevn gjerne personer som kan bekrefte forklaringen din, for eksempel samboer, venner eller andre i oppgangen.
- Behold en kopi av brevet og av alt utleier svarer.
Hold tonen saklig. Skriv ikke noe om hvem du tror egentlig lager bråket, med mindre du har det du trenger for å si det. En anklage tilbake uten grunnlag gjør saken vanskeligere.
Har du selv hørt støy fra andre i bygget, kan du si fra om det i samme brev. Utleier har plikt til å gripe inn mot bråk, uansett hvem som står bak.
Når beskyldningen blir til advarsel eller oppsigelse
Utleier kan sende en skriftlig advarsel. Den er ikke en oppsigelse, men hvis støyen senere fortsetter, kan advarselen brukes som grunnlag for heving. Er advarselen urettmessig, svar på den akkurat som på den første beskyldningen. Les mer om advarsel til leietaker.
En oppsigelse har strengere krav. For en vanlig tidsubestemt boligleie må den være skriftlig og begrunnet. Den må også si at du kan protestere skriftlig innen én måned, og hva som skjer hvis du ikke gjør det (§ 9-7). Mangler noe av dette, er oppsigelsen ugyldig. Har du likevel flyttet ut etter den, regnes den som godtatt.
Protest innen én måned
Protesten må være skriftlig og komme fram til utleier innen én måned etter at du mottok oppsigelsen. Protesterer du ikke, kan du ikke senere hevde at oppsigelsen er i strid med loven, og utleier kan be om tvangsfravikelse (utkastelse gjennom namsmannen). Protesterer du i tide, faller oppsigelsen bort hvis ikke utleier reiser søksmål innen tre måneder etter at din frist løp ut (§ 9-8).
Kommer saken for retten, prøver retten om oppsigelsen er lovlig. Den kan sette den til side hvis den vil virke urimelig, men ikke hvis oppsigelsen skyldes vesentlig mislighold fra din side. Tvisten kan også bringes inn for Husleietvistutvalget.
Send protesten på en måte som lar deg dokumentere at den kom fram i tide. Ikke vent til siste dag.
Hva du ikke bør gjøre
Ikke ignorer beskyldningen i håp om at den går over. Utleier kan bruke tausheten din til å si at du ikke har noe å innvende. Ikke svar med trusler eller med motbeskyldninger mot naboen uten grunnlag. Ikke bli værende i en stadig verre diskusjon på telefon, der ingen skriver noe ned.
Be utleier si om andre i huset har klaget. Er det bare én nabo som klager, og vedkommende har et uvennlig forhold til deg fra før, kan det være relevant.
Mina og klagen fra tredje etasje
Mina Haugen leier en toroms i tredje etasje for 11 800 kroner i måneden. En tirsdag skriver utleier Terje at naboen under har klaget over høy musikk «flere kvelder» den siste uken. Mina var hos søsteren i Stavanger fra fredag til mandag, og hun jobber kveldsvakt de fleste tirsdager.
Samme kveld sender Mina et svar på e-post. Hun skriver at hun bestrider beskyldningen, at hun var bortreist fra fredag til mandag og på jobb på tirsdag, og ber Terje oppgi hvilke datoer og klokkeslett klagen gjelder. Hun legger ved bekreftelse på togbillett og arbeidsplan. To uker senere har Terje ikke svart, og saken er ikke tatt opp igjen.
Hadde Terje i stedet sendt en skriftlig oppsigelse, ville Mina hatt én måned på seg til å protestere skriftlig. Det er den fristen hun måtte holdt, og ikke svaret på e-post, som ville avgjort om hun beholdt retten til å bestride oppsigelsen.
Kort oppsummert
- Utleier må kunne vise at du har misligholdt avtalen, og en uriktig beskyldning om støy er ikke nok.
- Svar skriftlig, bestrid beskyldningen og be om dato, klokkeslett og kilde.
- Heving på grunn av sjenanse forutsetter en skriftlig advarsel og at du fortsetter.
- En oppsigelse må være skriftlig, begrunnet og opplyse om protestretten, ellers er den ugyldig.
- Protester skriftlig innen én måned etter at du mottok oppsigelsen, og sørg for å kunne dokumentere at den kom fram.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.