Hva hvis utleier bare maler over muggen?
Hvis utleier bare maler over muggen, er mangelen ikke rettet, og du beholder kravene dine. Retting etter husleieloven betyr at årsaken til fuktskaden fjernes, ikke at overflaten ser pen ut. Kommer muggen tilbake, kan du kreve ny og ordentlig retting, avslag i leien og erstatning, og du kan heve leieavtalen hvis mangelen er et vesentlig mislighold. Melding til utleier om at muggen er tilbake, bør sendes skriftlig.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva retting av en mangel betyr
Du kan kreve at utleier «for egen regning retter en mangel ved husrommet» (husleieloven § 2-10). Retting vil si at tilstanden bringes i samsvar med det du har krav på. Ved mugg er mangelen ikke bare flekkene, men at boligen har en fuktkilde eller et bygningsproblem som gir flekkene.
Maling kan skjule symptomet en stund. Hvis fuktkilden er der fortsatt, for eksempel en lekkasje, en kald vegg eller manglende ventilasjon, er mangelen den samme etter at malingen har tørket. Selv fuktsperrende maling hjelper lite når vann stadig kommer inn bak den. Da er mangelen ikke rettet, og du står i samme rettslige stilling som før.
Hva det betyr for kravene dine
Så lenge mangelen består, har du fortsatt rettighetene dine etter husleieloven § 5-7 og kapittel 2:
- Avslag i leien for tiden mangelen varer, hvis den ikke er ubetydelig (§ 2-11).
- Erstatning for økonomisk tap, for eksempel til fuktmåling, avfukter eller utgifter til å flytte møbler (§§ 2-13 og 2-14).
- Heving, hvis mangelen er et vesentlig mislighold. Heving er ikke mulig på grunn av mangler som er rettet, men er mangelen ikke rettet, står hevingsretten åpen (§ 2-12).
- Tilbakehold av leie som sikkerhet for kravene dine (§ 2-15).
Det spiller ingen rolle at utleier mente å rette. Det som teller, er om mangelen faktisk er borte.
Har utleier gitt et reelt rettingstilbud?
Avslaget faller bort for tiden etter at du har avslått et tilbud om retting som du var pliktig til å motta (§ 2-11 andre ledd). Hvis utleier tilbyr maling som eneste tiltak, og det ikke fjerner årsaken, er du neppe pliktig til å ta imot det som retting. Du bør likevel gi utleier adgang til å utføre arbeid som faktisk skal rette mangelen.
Vær tydelig overfor utleier på hva du forventer. Skriv for eksempel at du ønsker at årsaken til fukten kartlegges, at skadet materiale fjernes og at det måles fuktighet før overflaten behandles.
Hva en skikkelig retting innebærer
Hva som skal til, kommer an på årsaken. Er det en lekkasje, må den tettes før noe annet. Er det en vegg som tar inn vann utenfra, kan det kreve utvendig tetting eller drenering. Er det dårlig ventilasjon, må ventilasjonen utbedres eller forbedres. Angrepet materiale, som gips eller isolasjon, må ofte fjernes og skiftes, og veggen må være tørr før den lukkes igjen.
Du trenger ikke velge metode selv. Du kan kreve at mangelen rettes, og utleier må finne en forsvarlig løsning. Utleier slipper bare retting dersom den ville koste en urimelig sum eller medføre urimelig ulempe, og det må han i så fall kunne begrunne.
Slik viser du at muggen kommer tilbake
Dokumentasjon er det som avgjør. Ta bilder før arbeidet, etter at utleier har malt, og ved hver ny utvikling. Hold dato og sted tydelig. Be om en fuktmåling hvis du kan, ettersom en måling kan vise skjult fukt i veggen selv om overflaten er fin. Sjekk hvordan du dokumenterer fukt i leiebolig.
Be om skriftlig bekreftelse på hva som er gjort. Hvis utleier opplyser at «bare overflaten ble behandlet», er det et sterkt bevis. Har han brukt et firma, kan du spørre om rapport eller faktura med beskrivelse av arbeidet.
Hva skjer med fristen for å melde fra?
Du må melde fra om mangelen innen rimelig tid etter at du burde oppdaget den (§ 2-8). Når muggen kommer tilbake etter en overflatebehandling, gjelder meldingen du allerede har sendt fortsatt for den samme mangelen. Det er likevel lurt å sende en ny melding når du ser at flekkene er tilbake, slik at det ikke kan hevdes at du har akseptert løsningen.
Vent ikke i månedsvis. Jo lenger du venter, desto lettere er det for utleier å hevde at du godtok situasjonen.
Anders og kjellerleiligheten
Anders Lie leier en sokkelleilighet for 9 800 kroner. I januar oppdager han svarte flekker langs gulvlisten på stuas yttervegg. Han melder fra, og utleier maler over med sperrende maling i løpet av en uke. Etter fem uker er flekkene tilbake, og veggen er klam å ta på.
Anders sender ny melding med bilder og skriver at årsaken ikke er rettet. Han krever fuktmåling og retting av årsaken. Utleier svarer at det er malt, og at saken er ferdig. Anders betaler en fagperson 2 400 kroner for en måling som viser høy fukt i veggen og peker mot manglende utvendig fuktsikring. Han krever 20 prosent avslag, 1 960 kroner per måned fra den dagen mangelen igjen ble synlig, og 2 400 kroner i erstatning for målingen.
Fordi mangelen ikke er rettet, kan Anders også vurdere å holde tilbake en del av leien, og eventuelt heve hvis det ikke skjer noe videre. Prosenten er et eksempel. Et avslag avhenger av hva som er bevist om verdireduksjonen.
Når du bør gå videre
Sender du to skriftlige krav uten at noe skjer, kan saken tas til Husleietvistutvalget. Les om nemnda i hva er Husleietvistutvalget.
Kort oppsummert
- Hvis utleier bare maler over muggen, er mangelen ikke rettet, og du beholder kravene dine.
- Retting må fjerne årsaken. Det holder ikke at overflaten ser bra ut.
- Du kan kreve avslag, erstatning for dokumentert tap og, ved vesentlig mislighold, heving.
- Dokumenter før og etter arbeidet, og be om fuktmåling.
- Send en ny skriftlig melding når muggen kommer tilbake.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.