Utleier ba meg se på boden, men jeg lot være: kan jeg klage nå?
Det blir vanskeligere, men du kan ikke utelukkes helt. Etter husleieloven § 2-6 annet ledd kan du ikke klage på det som burde ha vært oppdaget ved en undersøkelse, hvis du uten rimelig grunn lot være å følge utleiers oppfordring om å undersøke. Det gjelder ikke hvis utleier har handlet grovt uaktsomt eller i strid med redelighet og god tro. Feil som ikke kunne oppdages ved en vanlig undersøkelse, og forhold utleier skulle ha fortalt deg om, kan du fortsatt klage på.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva § 2-6 sier om oppfordring til å undersøke
Husleieloven § 2-6 setter to grenser for hva du kan klage på. Første ledd sier at det du kjente eller måtte kjenne til ved avtaleinngåelsen, ikke kan gjøres gjeldende som mangel. Annet ledd gjelder undersøkelse: Har du før avtalen undersøkt husrommet, eller uten rimelig grunn latt være å følge utleiers oppfordring om å undersøke det, kan du ikke klage på noe som burde ha vært oppdaget ved undersøkelsen.
Det er et vilkår at utleier faktisk har oppfordret deg til å undersøke. At boden var tilgjengelig, er ikke nok. Utleier må ha sagt noe i retning av «ta en titt på boden, den har ikke vært brukt på lenge».
Rimelig grunn til å la være
Loven sier «uten rimelig grunn». Da følger det at du kan ha en rimelig grunn. Boden kan ha vært låst og utleier hadde ikke nøkkelen. Visningen kan ha vært slik at du ikke fikk tilgang. Du kan ha blitt fortalt at boden var tom og i orden. Det er utleier som må påberope at du lot være å undersøke, så det hjelper deg å kunne forklare hvorfor.
Hvis du bare valgte å ikke bry deg, står du dårligere. Det samme gjelder om du sa nei fordi du syntes boden var uinteressant.
Bare det som burde vært oppdaget
Begrensningen gjelder ikke alle feil, bare det som «burde ha vært oppdaget ved undersøkelsen». En vanlig undersøkelse av en bod vil vise vanndrypp, soppflekker, mugglukt eller råte i gulvet. Den vil ikke vise en lekkasje bak veggen eller fukt som bare viser seg etter flere dager med regn.
Det betyr at du kan klage på skjulte feil selv om du ikke undersøkte. Spørsmålet er hva en vanlig, grundig sjekk ville avslørt, ikke hva en ekspert ville funnet.
Når utleier ikke kan bruke regelen
Annet ledd inneholder et unntak. Hvis utleier har handlet grovt uaktsomt eller i strid med redelighet og god tro, kan du likevel klage. Visste utleier om fuktskaden i boden og ba deg likevel om å «bare ta en titt», kan han ikke senere si at du burde ha funnet den.
Tredje ledd sier også at første og annet ledd ikke begrenser § 2-4 om manglende opplysninger. Hadde utleier plikt til å fortelle om et forhold du hadde grunn til å regne med å få vite om, mister du ikke retten fordi du ikke undersøkte. Å tie om en kjent vannskade er et eksempel.
Klage på mangel i boden når du ikke har undersøkt den
Er klagen ikke stengt av § 2-6, har du de vanlige kravene ved mangel: retting, avslag i leien, erstatning og i alvorlige tilfeller heving. En mangel i en bod som hører til leiligheten, gir sjelden grunnlag for heving av hele avtalen. Avslaget regnes etter leieverdien, og en bod utgjør vanligvis en liten del.
Frist er også et poeng. Etter § 2-8 må du melde fra innen rimelig tid etter at du burde oppdaget mangelen. Venter du i måneder etter at du fant den, kan du miste retten selv om § 2-6 ikke stopper deg.
Dagny og boden i kjelleren
Dagny leier en toroms for 9 800 kroner i måneden av Elias. På visningen sier Elias: «Boden i kjelleren er din, ta gjerne en titt.» Dagny har dårlig tid og tar ikke turen ned. Tre uker etter innflytting åpner hun boden og finner svarte flekker på to vegger og en tydelig mugglukt.
Elias hevder at hun burde ha sett det på visningen. Det stemmer for flekkene og lukten, siden de er synlige og kjennes med en gang, så den vanlige veien er stengt av § 2-6. Men Elias visste at kjelleren hadde hatt vanninntrenging to vintre på rad, og han sa ikke noe. Da gjelder unntaket om redelighet og god tro, og § 2-4 om manglende opplysninger gir henne krav likevel. Hun melder skriftlig fra dagen etter at hun fant flekkene, krever at fuktskadene utbedres, og ber om et avslag i leien som svarer til at boden ikke kan brukes. Avslaget blir lite, kanskje 200 kroner i måneden, fordi boden utgjør en liten del av leieverdien.
Hadde Elias ikke kjent til noe, ville Dagny ikke ha hatt krav. Da hadde hun tapt på å la være å undersøke.
Kort oppsummert
- Har du uten rimelig grunn latt være å undersøke boden etter utleiers oppfordring, kan du ikke klage på det som burde vært oppdaget ved undersøkelsen.
- Regelen gjelder bare når utleier faktisk ba deg undersøke, og bare feil som en vanlig sjekk ville avslørt.
- Skjulte feil kan du fortsatt klage på.
- Utleier kan ikke bruke regelen hvis han har handlet grovt uaktsomt, i strid med redelighet og god tro, eller tiet om noe han skulle ha fortalt deg. Selv om du ikke undersøkte boden, må du melde fra til utleier om en mangel innen rimelig tid etter at du burde ha oppdaget den.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.