Utleie av hybel i egen seksjon: dette må du vite
Du kan i utgangspunktet leie ut en hybel i din egen seksjon uten at sameiet kan stoppe deg. Grensen på 90 døgn for korttidsutleie gjelder bare utleie av hele boligseksjonen, ikke en del av den mens du bor der selv (eierseksjonsloven § 24). Vedtektene kan likevel inneholde begrensninger du selv har samtykket til, eller krav om at styret godkjenner leieren. Mellom deg og hybelboeren gjelder husleieloven.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hybel er noe annet enn utleie av hele seksjonen
Etter eierseksjonsloven § 24 kan seksjonseieren fritt leie ut sin egen seksjon. Begrensningen om korttidsutleie gjelder «hele boligseksjonen» og setter taket på 90 døgn i året. Bor du selv i leiligheten og leier ut en hybel eller et soverom, er det ikke utleie av hele seksjonen. Døgnene fra hybelutleien teller ikke mot de 90.
Det gjelder så lenge du faktisk bor i seksjonen. Flytter du ut og overlater hele boligen til andre, ligger du under de vanlige reglene for utleie av hele seksjonen, og da kan 90-dagersregelen komme inn hvis oppholdene er korte.
Les vedtektene før du annonserer
Selv om loven gir deg stor frihet, kan vedtektene sette skranker. Etter § 24 annet ledd kan disposisjonsretten bare begrenses i vedtektene hvis de som berøres, har samtykket. Har du overtatt en seksjon der slike begrensninger er tinglyst eller avtalt, gjelder de også for deg.
Vedtektene kan dessuten si at styret skal godkjenne leiere. Da kan styret bare nekte godkjenning når det finnes saklig grunn, og forhold som kjønn, etnisitet, religion, nedsatt funksjonsevne og seksuell orientering er aldri saklig grunn (§ 24 tredje ledd, jf. § 6). Om en slik regel også omfatter leie av bare et rom, avhenger av ordlyden i vedtektene.
Sjekk også husordensreglene. Årsmøtet kan fastsette ordensregler for eiendommen (§ 28), og hybelboeren er bruker av eiendommen på lik linje med deg.
Hvilke regler gjelder mellom deg og hybelboeren
Mellom dere gjelder husleieloven. Noen punkter er verdt å vite på forhånd.
Depositum kan avtales, men høyst til summen av seks måneders leie, og pengene skal settes på en særskilt konto i leierens navn (husleieloven § 3-5). Du kan ikke ta dem inn på din egen konto.
Oppsigelsesfristen er tre måneder som hovedregel. For leie av enkelt beboelsesrom der leieren har adgang til en annens bolig, er fristen én måned (§ 9-6 annet ledd). Det er nettopp den situasjonen du er i når du leier ut en hybel i din egen leilighet. Oppsigelsen må være skriftlig og begrunnet.
Skriv en leiekontrakt, selv om hybelboeren er en kjent person. Beskriv hvilke rom som er leid, hva leien dekker (strøm, internett, felles bruk av kjøkken), og hva som gjelder for gjester og husordensregler.
Avtal også regler for gjester og besøk. Det er ikke lovregulert på samme måte som husleiens størrelse, og tydelige avtaler i kontrakten forhindrer uenighet senere. Vil du vite mer om hva som er vanlig, kan du lese om besøksregler for hybel.
Brann, sikkerhet og skatt
Et rom du leier ut, må oppfylle de kravene til brannsikkerhet som gjelder for beboelsesrom. Rommet må ha rømningsvei, og røykvarsler må være på plass. Lager du en egen utleieenhet med egen inngang, er kravene mer omfattende enn for et ekstra soverom i en vanlig leilighet.
Utleieinntekter er skattepliktige, men det finnes en særregel når du leier ut en del av din egen bolig, kalt halvparten-regelen. Les mer om den i spørsmålet om skattefri utleie av egen bolig før du bestemmer leiens størrelse.
Gjør du hybelen om til en egen boenhet med eget kjøkken og bad, kan det være en sekundærleilighet som kommunen har regler om, og som kan kreve søknad om bruksendring. Det er byggesaksregler utenfor eierseksjonsloven, og seksjoneringen kan også påvirkes av hvordan boligen er registrert. Sjekk dette før du bygger om.
Nora i Stavanger
Nora bor i en tre-roms eierseksjon i Stavanger. Hun vil leie ut et rom på 14 kvadratmeter til en kollega for 5 400 kroner i måneden, med strøm og internett inkludert. Hun leser vedtektene og finner at styret ikke skal godkjenne leiere, og at det ikke står noe om at utleie av del av seksjonen er forbudt.
Hun skriver en kontrakt. Depositumet blir to måneders husleie, 10 800 kroner, som er langt under taket på seks måneder, altså 32 400 kroner. Hun åpner en depositumskonto i kollegaens navn og avtaler at oppsigelsesfristen er én måned. Kollegaen betaler depositumet inn på kontoen.
Noen måneder senere vil Nora flytte til Bodø i tre måneder og leie ut hele leiligheten via en annonseside. Da bor hun ikke lenger i seksjonen, og utleien er korttidsutleie av hele boligseksjonen dersom oppholdene er under 30 døgn. Døgnene fra de nye oppholdene teller mot de 90, men tiden kollegaen bodde der som hybelboer, teller ikke.
Kort oppsummert
- Utleie av en hybel i seksjonen du selv bor i, er ikke utleie av hele boligseksjonen og teller ikke mot grensen på 90 døgn.
- Sjekk vedtektene for begrensninger du har samtykket til og for krav om at styret godkjenner leiere. Styret kan bare nekte på saklig grunn.
- Husleieloven gjelder mellom deg og hybelboeren: depositum høyst seks måneders leie på særskilt konto, og én måneds oppsigelsesfrist for enkelt beboelsesrom i din bolig.
- Rommet må oppfylle kravene til brannsikkerhet, og utleieinntekten har egne skatteregler.
- Flytter du ut og leier ut hele boligen i korte opphold, kommer 90-dagersregelen inn.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.