Skillet som avgjør alt: bor du der selv, eller ikke?

Halvparten-regelen, som gjør at du kan leie ut inntil halvparten av boligens utleieverdi skattefritt, gjelder kun når du selv fortsatt bor i boligen og leier ut en del av den ved siden av. Så snart du flytter ut og leier ut hele boligen — fordi du har flyttet til en annen by, flyttet sammen med noen, eller rett og slett bor et annet sted i en periode — faller denne særregelen bort helt.

I stedet gjelder hovedregelen for utleie: leieinntekt fra en bolig du selv ikke bor i, er skattepliktig som kapitalinntekt fra første krone. Det finnes ikke noe bunnfradrag eller noen beløpsgrense som gjør de første kronene skattefrie. Enten du leier ut boligen for 8 000 kroner i måneden eller 20 000 kroner i måneden, skal hele leieinntekten i utgangspunktet oppgis og skattlegges.

Hvorfor gjør det en forskjell om du bor der selv?

Logikken i skattesystemet er at når du bor i boligen selv og bare leier ut en mindre del ved siden av, ligner situasjonen mer på å dele boutgifter med en hybelboer enn på å drive utleievirksomhet. Flytter du derimot helt ut og lar hele boligen stå til leie, er du i realiteten en utleier på lik linje med enhver annen som eier en bolig de ikke selv bruker — og da gjelder de vanlige reglene for kapitalinntekt fra utleie, uavhengig av at boligen historisk har vært «din egen».

Et eksempel: fra Oslo til Tromsø

Tenk deg at du har bodd i en toromsleilighet på Grünerløkka i Oslo i mange år, men får jobbtilbud i Tromsø og velger å flytte nordover for en periode på to–tre år uten å vite helt om du kommer tilbake. I stedet for å selge leiligheten, velger du å leie den ut mens du er borte.

Fra det tidspunktet du flytter ut og leietakeren flytter inn, er hele leieinntekten skattepliktig. Leier du ut leiligheten for 16 000 kroner i måneden, altså 192 000 kroner i året, skal hele dette beløpet — med fradrag for tilknyttede kostnader — inn i skattemeldingen din som kapitalinntekt. Det spiller ingen rolle at du en gang bodde der selv, eller at du planlegger å flytte tilbake om noen år. Det avgjørende er hvor du faktisk bor mens utleieforholdet pågår.

Hva kan du trekke fra?

Selv om hele leieinntekten er skattepliktig, betyr ikke det at du skattlegges av bruttobeløpet. Du får fradrag for kostnader knyttet til utleien, blant annet:

  • Forsikring på boligen.
  • Kommunale avgifter.
  • Løpende vedlikehold (ikke påkostninger som øker standarden — de behandles annerledes, se egen artikkel om dette).
  • Renter på boliglån knyttet til boligen, siden hele boligen nå er utleid.

Nettoinntekten — altså leieinntekt minus fradragsberettigede kostnader — skattlegges som kapitalinntekt med 22 prosent.

Hva om jeg bare leier ut i en kortere periode, for eksempel ett år?

Regelen gjelder uavhengig av hvor lenge utleieforholdet varer. Leier du ut hele boligen i seks måneder mens du prøvebor et annet sted, eller i tre år mens du er utstasjonert i utlandet gjennom jobben, er prinsippet det samme: så lenge du selv ikke bor der, er leieinntekten skattepliktig fra første krone i hele perioden utleien varer.

Flytter du derimot tilbake til boligen og bor der selv igjen samtidig som du eventuelt leier ut en mindre del, kan halvparten-regelen igjen komme til anvendelse fra det tidspunktet du selv flytter inn.

Hva om jeg flytter ut, men fortsatt disponerer et rom eller lignende?

Har du beholdt et rom eller en del av boligen til eget bruk, mens resten leies ut, kan det tenkes at man må vurdere situasjonen mer konkret opp mot halvparten-regelen — men da må du rent faktisk bruke boligen som egen bolig i vanlig forstand, ikke bare stå formelt oppført med adresse der. Har du flyttet ut i praksis og bor et annet sted til daglig, er det denne faktiske bosituasjonen som er avgjørende, ikke folkeregistrert adresse.

Husk også: dette kan påvirke et senere salg

Et poeng mange glemmer, er at utleie av hele boligen mens du selv bor et annet sted, også kan ha betydning for om et senere salg av boligen blir skattefritt. De vanlige reglene om skattefritt salg av bolig krever normalt at du har eid boligen i minst ett år og bodd der selv i minst tolv av de siste tjuefire månedene før salget. Har du leid ut hele boligen over lengre tid mens du selv har bodd et annet sted, kan dette bo-tidskravet være utfordret når du senere ønsker å selge. Dette er verdt å ha i bakhodet dersom fraflyttingen strekker seg over lang tid — se gjerne dette i sammenheng med planene dine for salg.

Kort oppsummert

  • Leier du ut hele boligen fordi du selv bor et annet sted, er leieinntekten skattepliktig fra første krone — uansett beløp.
  • Halvparten-regelen gjelder kun når du selv fortsatt bor i boligen og leier ut en del av den.
  • Du får fradrag for kostnader som forsikring, kommunale avgifter, vedlikehold og renter på boliglån.
  • Langvarig fraflytting og utleie kan også påvirke om et senere salg av boligen blir skattefritt.