Hovedregel: utleie av en del av boligen du selv bor i, påvirker normalt ikke botiden

Så lenge du selv fortsatt bor i boligen — altså at boligen fremdeles er din faste, reelle bolig — og du kun leier ut en mindre del av den, som en hybel, en sokkelleilighet eller et enkelt rom, regnes du fortsatt som å ha bodd i boligen i botidsregelens forstand. Det er vanlig og fullt normalt at boligeiere leier ut deler av egen bolig, og dette er i seg selv ikke noe som bryter botidskravet for den delen av boligen du selv disponerer og bor i.

Eksempel: Ingrid eier en enebolig i Tromsø med en utleiedel i underetasjen — en liten hybelleilighet med eget bad og kjøkkenkrok. Hun bor selv i hovedetasjen og har leid ut hybelen fortløpende i fire år, samtidig som hun har bodd i resten av huset hele denne perioden. Når hun selger huset, teller disse fire årene fullt ut som botid for Ingrid, fordi hun hele tiden har hatt boligen som sin egen, reelle bolig — utleien av hybelen endrer ikke dette.

Når kan utleie faktisk påvirke skattefritaket?

Bildet blir mer komplisert dersom hele boligen leies ut i perioder hvor du selv ikke bor der. Har du for eksempel flyttet ut og leid ut hele boligen i en periode, teller ikke denne perioden som botid for deg i det hele tatt — uavhengig av om du planlegger å flytte tilbake senere. Det er nettopp dette som er kjernen i botidsregelen: det er din egen, faktiske bruk av boligen som teller, ikke eierskapet i seg selv.

Se for deg Erik, som eier en leilighet i Bergen. Han bor der i to år, flytter så til utlandet for en jobb og leier ut hele leiligheten i halvannet år mens han er borte, uten selv å disponere noen del av den. Flytter han deretter tilbake til Norge, men ikke inn i leiligheten, og selger den kort tid etter, må han regne botiden nøyaktig: de to årene han faktisk bodde der, teller — men de finnes de bare innenfor 24-månedersvinduet dersom salget skjer innen rimelig tid etter at han flyttet ut. Halvannet år med full utleie uten egen bruk teller ikke som botid i det hele tatt.

Hva med større utleiedeler — for eksempel en egen boenhet?

Har boligen din en klart atskilt boenhet med egen inngang, eget gårds- og bruksnummer, eller er registrert som en egen seksjon, kan situasjonen i noen tilfeller vurderes noe annerledes enn ved en enkel hybel i samme boenhet som du selv bor i. Dette er imidlertid mer kompliserte grensetilfeller som avhenger av hvordan boligen er organisert og registrert, og vi anbefaler at du sjekker med Skatteetaten eller en rådgiver dersom boligen din har en fysisk godt atskilt utleiedel med egen matrikkelenhet, fremfor å legge til grunn at reglene for en vanlig hybel eller sokkelleilighet automatisk gjelder på samme måte.

Påvirker utleieinntektene selve gevinstberegningen?

Det er verdt å skille mellom to helt ulike spørsmål: om botidskravet er oppfylt (som avgjør om gevinsten er skattefri), og om utleieinntektene i seg selv har vært skattepliktige underveis. Utleieinntekter fra en del av egen bolig kan være skattepliktige eller skattefrie avhengig av blant annet hvor stor del av boligen som leies ut og hva den delen er verdt sammenlignet med resten av boligen — men det er et eget spørsmål, uavhengig av botidsregelen ved salg, og noe du bør ha fulgt opp fortløpende i årene du har leid ut. Selve gevinsten ved salg av boligen påvirkes ikke av hvor mye du har hatt i utleieinntekter underveis; det som avgjør skatteplikten ved salget, er botidsregelen.

Et eksempel som samler trådene

Camilla kjøper en enebolig med sokkelleilighet i Trondheim. Hun bor selv i hovedetasjen fra dag én og leier ut sokkelleiligheten fortløpende i seks år, frem til hun selger hele boligen. Fordi hun hele tiden har bodd i sin del av boligen, oppfyller hun botidskravet med god margin, og en eventuell gevinst ved salget er skattefri — selv om hun i praksis har hatt leieinntekter fra en del av eiendommen i alle disse årene. Det avgjørende er at Camilla selv, hele tiden, har hatt boligen som sin faktiske bolig.

Oppsummert i praksis

Leier du ut en mindre del av boligen mens du selv bor der, påvirker dette normalt ikke botidskravet — du regnes fortsatt som å ha bodd i boligen. Leier du derimot ut hele boligen i perioder hvor du selv ikke bor der, teller ikke disse periodene som botid, uavhengig av hvor lenge du har eid boligen totalt sett. Har boligen en klart atskilt utleiedel med egen matrikkelenhet, kan situasjonen være mer komplisert, og da bør du sjekke konkret med Skatteetaten eller en rådgiver.

Kort oppsummert - Utleie av en mindre del av boligen, mens du selv bor i resten, påvirker normalt ikke botidskravet. - Leier du ut hele boligen i perioder du ikke bor der selv, teller ikke disse periodene som botid. - Klart atskilte utleiedeler med egen matrikkelenhet kan kreve en mer konkret vurdering. - Utleieinntektenes skatteplikt underveis er et eget spørsmål, atskilt fra botidsregelen ved salg. - Det avgjørende er om boligen hele tiden har vært din faktiske, reelle bolig.