Må utbedringen vente til dommen foreligger?

Plikten til å begrense tapet

Forsømmer en part å begrense tapet gjennom rimelige tiltak, må parten selv bære den tilsvarende delen av tapet. Det står i avhendingslova § 7-2. Har du fått en fuktskade i kjelleren, og vannet fortsetter å trenge inn mens du venter på retten, er det ikke selgeren som får ansvaret for de nye skadene. Det er du.

Loven sier derfor det motsatte av det mange tror. Du skal ikke sitte stille og la skaden vokse i påvente av dommen. En rettssak kan ta lang tid. I tingretten skal hovedforhandling normalt ikke berammes senere enn seks måneder etter stevningen, og i småkravsaker er målet dom innen fire måneder. Forliksrådet og eventuell anke kommer i tillegg. Alt dette er lang tid å bo i et hus med en aktiv skade.

Selgeren har rett til å rette først

Før du river og bygger, må du tenke på selgerens rett til å rette. Tilbyr selgeren å rette mangelen, må du godta det hvis rettingen ikke gir deg urimelig ulempe og du ikke har særlig grunn til å motsette deg den, etter avhendingslova § 4-10 første ledd. Rettingen skjer for selgerens regning, og den skal skje innen rimelig tid etter at du har meldt fra og gjort det mulig å rette.

Bare i to tilfeller kan du kreve at selgeren retter. Det gjelder hvis selgeren har ført opp huset for salg, og når en næringsdrivende selger en nyoppført bolig som ikke har vært brukt som bolig i mer enn ett år. For vanlig brukt bolig er kravene dine prisavslag, heving eller erstatning.

Avviser du retting som selgeren hadde rett til å utføre, mister du prisavslaget og hevingsretten. Du kan fortsatt kreve erstatning, men du kan måtte bære deler av tapet selv. Derfor bør du ikke sette i gang utbedringen før selgeren har fått en reell mulighet, for eksempel ved at du skriftlig gir ham en rimelig frist til å svare og komme og se på skaden.

Sikre beviset før du river

Utbedrer du, forsvinner ofte beviset for mangelen. Det er du som må sannsynliggjøre at det er en mangel og hva den koster å rette, så dokumentasjonen må være på plass før håndverkerne starter. Ta bilder og film, behold ødelagte materialer så lenge det er praktisk, og be en fagperson beskrive skaden skriftlig.

Er saken uenig og beviset i ferd med å gå tapt, kan du begjære bevissikring. Retten kan da oppnevne en sakkyndig som undersøker skaden før den utbedres. Du må dekke kostnadene motparten får, men de kan senere komme inn i kravet ditt hvis du vinner.

Slik gikk det for Ronja

Ronja kjøpte en enebolig og oppdaget under vinduene i stua at treverket var råttent. Hun meldte fra til selgeren og fikk vite at han mente det var vanlig slitasje. Ronja hadde ingen lyst til å bo med råteskaden gjennom en rettssak.

Hun skrev til selgeren og ba om at han kom og så på skaden innen tre uker, og at han i så fall utbedret den. Selgeren svarte ikke. Ronja fikk en takstmann til å beskrive skaden og ta bilder, og satte deretter i gang utbedringen. Håndverkeren tok vare på de verste bordene. Etter en tid ble saken avgjort ved forlik. Selgeren dekket utbedringskostnaden minus egenandelen, og den gamle råten ble aldri noe tema, fordi Ronja hadde bildene og rapporten.

Hva det betyr for kravet ditt

Utbedrer du selv, er utgangspunktet at prisavslaget settes til kostnaden ved å rette mangelen, med mindre noe annet blir bevist. Er huset gammelt, kan utbedringen gi en forbedring. Da kan Høyesterett godta fradrag for standardheving, det vil si at du ikke får betalt for at noe blir nyere enn det var. Fradraget gjøres ved utmålingen, ikke når det avgjøres om det er en mangel.

Du må også melde fra i tide. Du taper retten til å gjøre kravet gjeldende hvis du ikke gir selgeren melding innen rimelig tid etter at du oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen. Å vente på dommen med å utbedre er ikke det samme som å vente med å reklamere. Reklamasjonen skal sendes først, og utbedringen kommer etter. Vil du vite mer om hva som skjer hvis du venter for lenge med å heve, kan du lese kan jeg tape hevingsretten ved å vente.

Hvor saken står når du utbedrer

Utbedrer du, kan saken fortsatt gå til retten, og de fleste boligsaker må først til forliksrådet. Det finner du mer om i må boligsaken gjennom forliksrådet først. Hele løpet er beskrevet i boligtvist i retten. Er kravet mindre enn 250 000 kroner, kan småkravprosess for mindre boligkrav være aktuelt.

Kort oppsummert

• Utbedringen trenger ikke å vente til dommen foreligger, og du har plikt til å begrense tapet.
• Gi selgeren en reell mulighet til å rette før du utbedrer, ellers kan du miste prisavslag og heving.
• Sikre bevis for skaden før utbedringen, og behold det du kan av ødelagte materialer.
• Reklamer til selgeren først, slik at ventetiden på dommen ikke gjør at kravet ditt faller bort.