To takster med 800 000 i forskjell – hvilken gjelder på skiftet?
Ingen av de to takstene gjelder automatisk, og å være uenige om takst skilsmisse fører til, er faktisk mer vanlig enn de fleste tror. Når hver av dere bestiller sin egen takstmann, får dere ofte to tall laget for ulike formål: den ene kan være en forsiktig bankvurdering, den andre en optimistisk prisantydning ment for et salgsoppdrag. Løsningen er sjelden å velge det ene tallet fremfor det andre, men å bli enige om en felles takstmann, eller i verste fall be tingretten oppnevne en. Da er det den uavhengige vurderingen som til slutt legges til grunn.
Henok og kona bestilte hver sin takstmann på huset de eide sammen. Hans takstmann landet på 6,2 millioner kroner, hennes på 7 millioner. Ingen av dem hadde gjort noe galt, men forskjellen på 800 000 kroner betydde at hele oppgjøret sto og vippet på hvilket tall som skulle legges til grunn.
Hvorfor to takstmenn kan lande 800 000 fra hverandre
Takst er ikke en eksakt vitenskap. Ulike takstmenn vekter beliggenhet, standard og sammenlignbare salg forskjellig, og oppdragsgiveren påvirker ofte, bevisst eller ubevisst, hvilken retning takstmannen lener seg. En takstmann bedt om å vurdere boligen med tanke på et raskt salg kan lande høyere enn en takstmann bedt om en forsiktig, konservativ verdi til bruk i en tvist. Ingen av takstene er nødvendigvis «feil», de svarer bare på litt ulike spørsmål.
Legg også merke til hva takstmannen faktisk har fått i oppdrag å vurdere. En takst bestilt for å dokumentere lånesikkerhet overfor banken bruker gjerne en annen og mer forsiktig metode enn en takst bestilt med tanke på en reell salgsprosess med budrunde. Henok skjønte i ettertid at hans takstmann hadde brukt tall fra salg to år tilbake i tid, mens konas takstmann hadde lagt til grunn ferske salg fra samme kvartal, i et marked som hadde steget en del i mellomtiden.
Uenige om takst skilsmisse betyr noe helt annet ved naturalutlegg enn ved salg
Skal boligen selges i det åpne markedet, løser problemet seg til slutt av seg selv, for markedet setter den endelige prisen uansett hva takstmennene sa på forhånd. Skal derimot én av dere overta boligen og betale den andre ut, det som kalles naturalutlegg etter ekteskapsloven §§ 66 og 67, finnes ingen kjøper som avgjør spørsmålet for dere. Da må dere faktisk bli enige om et tall, eller få noen andre til å bestemme det, før utløsningssummen kan beregnes. Dette er nettopp derfor Henoks sak strandet i flere uker, for han ønsket å overta huset selv, og uten en verdi begge kunne akseptere, kunne han ikke regne ut hvor mye han faktisk måtte betale kona for å løse henne ut.
Fellesoppnevnt takstmann er billigere enn å kjempe videre
Før dere trekker saken inn for retten, er det ofte langt billigere å bli enige om én felles takstmann dere begge stoler på, og la vedkommendes vurdering gjelde som endelig. Kostnaden deles da normalt likt, og dere slipper både retten og en runde til med hver deres sakkyndige. Henok og kona endte opp her: de ba en tredje, uavhengig takstmann om en ny vurdering, og landet til slutt på 6,6 millioner kroner som begge kunne akseptere, et tall verken den ene eller den andre av de opprinnelige takstene traff nøyaktig, men som begge fant rimelig nok til å skrive under på.
Skiftetakst er siste utvei, ikke første steg
Blir dere ikke enige om verken tallene eller en felles takstmann, kan hver av dere be tingretten oppnevne en skiftetakstmann til å fastsette verdien endelig. Dette er en mer formell og tregere prosess enn å avtale en felles takstmann selv, og den bør helst forsøkes til slutt, ikke som første reaksjon når de to opprinnelige takstene ikke stemmer overens. Les mer om hvordan en skiftetakst faktisk fastsettes av tingretten hvis dere havner der.
Hvem betaler for takstene underveis
Hver av dere betaler som hovedregel for sin egen takstmann i utgangspunktet, mens en felles eller rettsoppnevnt takstmann normalt deles likt mellom dere. Blir kostnadene ved gjentatte takster store, kan de også regnes med som en del av det samlede oppgjøret, på samme måte som annen gjeld og andre utgifter knyttet til bruddet. Er verdiforskjellen betydelig, som i Henoks tilfelle, lønner en ny, uavhengig vurdering seg nesten alltid sammenlignet med å bruke advokattimer på å argumentere for hvorfor akkurat din takstmanns tall bør vinne frem. En vanlig boligtakst koster typisk noen tusen kroner, mens en advokat som skal bygge en argumentasjon rundt to sprikende takster fort tar flere timer, 3 000 til 5 000 kroner timen, uten at det nødvendigvis bringer dere nærmere en løsning enn det den tredje taksten gjorde for Henok og kona.
Kort oppsummert
- Uenige om takst skilsmisse fører til, er vanlig fordi ulike takstmenn svarer på litt ulike spørsmål, ikke fordi noen nødvendigvis tar feil.
- Skal boligen selges, avgjør markedet den endelige verdien uansett hva takstene viste på forhånd.
- Skal én av dere overta boligen, må dere bli enige om et tall, gjerne via en felles takstmann dere begge aksepterer.
- Skiftetakst fra tingretten er siste utvei når dere ikke blir enige om en felles løsning selv.
- Kostnaden ved en ny, uavhengig takst er som regel lavere enn kostnaden ved å fortsette å krangle om de to første tallene.