Hva den tillitsvalgte for leietakerne kan og ikke kan gjøre

Oppgaven i husleieloven § 6-2

Husleieloven § 6-2 beskriver oppgavene til den som er valgt etter § 6-1. Den tillitsvalgte skal ivareta boligleiernes interesser overfor utleieren. Vedkommende kan kreve å få drøfte med utleier alle spørsmål av betydning for boligleierne i huset.

Dette er en bred rett til å ta opp saker. Den dekker alt fra husordensregler og fellesarealer til vedlikehold, varme og planlagte endringer. Loven lister ikke opp temaer, så det er ikke bare utvalgte saker som kan tas opp.

Møter og vedtak blant leietakerne

Den tillitsvalgte skal minst én gang i året innkalle alle boligleierne til møte. Innkallingen skal skje på en hensiktsmessig måte og omfatte framleiere. Det er i møtene leietakerne bestemmer hva den tillitsvalgte skal ta opp og mene.

Den tillitsvalgte er bundet av beslutninger som er truffet i møte med vanlig flertall av de avgitte stemmer. Det betyr at vedkommende ikke kan gå til utleier med egne meninger og presentere dem som leietakernes når et møte har vedtatt noe annet. Hvert boligleieforhold har én stemme, og framleiere stemmer ikke.

Hva den tillitsvalgte kan kreve at utleier gjør

Retten går ut på å få drøfte saker. Utleier må møte opp og snakke om saken, men er ikke tvunget til å ende opp med det leietakerne ønsker. Den tillitsvalgte har altså ingen rett til å pålegge utleier å bytte vinduer, sette ned husleien eller endre husordensreglene.

I tillegg til drøftingsretten kommer retten til informasjon i § 6-3. Utleier skal underrette den tillitsvalgte om større vedlikeholdsarbeider og andre tiltak som i vesentlig grad berører boligleierne, og om salg av eiendommen. Det er til den tillitsvalgte utleier skal sende slike meldinger.

Hva den tillitsvalgte ikke har fullmakt til etter loven

Husleieloven gir den tillitsvalgte ikke rett til å inngå eller endre den enkelte leietakers leieavtale. Hver leietaker har sin egen avtale med utleier, og den tillitsvalgte er ikke part i den. Skal noen skrive under på en endring av husleien eller oppsigelsestiden for en leilighet, må det være leietakeren selv, eller noen leietakeren har gitt fullmakt etter vanlige regler.

Loven sier heller ikke noe om at den tillitsvalgte kan ta saker for leietakerne til Husleietvistutvalget eller domstolene på egen hånd. En leietaker som mener leiligheten har mangler, må selv sørge for å reklamere og følge opp kravet.

Den tillitsvalgte får heller ikke lønn eller andre rettigheter av loven. Det finnes ingen regler om godtgjørelse, og utleier har ikke plikt til å bekoste møtene.

Vervet er frivillig også på en annen måte. Foreligger det særlige grunner, kan den tillitsvalgte tre tilbake før året er over. Flertallet kan også beslutte at vedkommende skal fjernes.

Et eksempel på hva det betyr

Mina er tillitsvalgt i en bygård med elleve leiligheter. På årsmøtet vedtar leietakerne at hun skal be utleier Njål om å få senket temperaturen i fellesarealene for å spare strøm, og om en dugnadsdag på gårdsplassen. Mina ber om et møte med Njål. Han må ta imot henne, og de kan drøfte begge forslagene. Njål sier ja til gårdsplassen, men vil ikke endre temperaturen.

Senere ber Njål Mina om å skrive under på en ny avtale på vegne av alle om at husleien skal reguleres to ganger i året. Det kan hun ikke. Hun har ingen fullmakt fra leietakerne til å endre deres leieavtaler, og loven gir henne ikke en slik rett. Njål må i så fall få samtykke fra hver enkelt leietaker.

Hva leietakerne kan bruke den tillitsvalgte til

Mange spørsmål i et hus er felles for alle: varmen, vaskekjelleren, søppelrommet, parkeringen. Det blir lettere å få utleier i tale når én person møter, enn når tjue leietakere ringer hver for seg. Den tillitsvalgte kan samle innspillene fra årsmøtet og presentere dem som leietakernes felles syn, og utleier har plikt til å drøfte spørsmål av betydning for boligleierne i huset hvis den tillitsvalgte krever det.

Den tillitsvalgte får også beskjed når utleier planlegger større arbeider, og kan si fra til de andre. Det gjør at leietakerne har tid til å forberede seg. Utover dette gir loven ingen annen myndighet. Skal noe følges opp rettslig, ligger det hos den enkelte leietaker eller hos dem leietakerne selv gir fullmakt.

Den som tar vervet på seg, bør vite at oppgaven er å formidle det flertallet vil, med utgangspunkt i det årsmøtet har vedtatt.

Kort oppsummert

• Den tillitsvalgte skal ivareta boligleiernes interesser overfor utleier og kan kreve å få drøfte alle spørsmål av betydning for leietakerne i huset.
• Vedkommende skal minst én gang i året innkalle alle boligleierne, og er bundet av flertallets vedtak.
• Loven gir ikke den tillitsvalgte makt til å bestemme over utleier eller til å inngå eller endre den enkeltes leieavtale.
• Det er opp til de enkelte leietakerne å følge opp krav om mangler, erstatning eller endring i sin egen avtale.
• Det som kan kreves, er en drøfting, og det er leietakerne som bestemmer hva som skal tas opp.