Tillitsvalgt for leietakerne: rettigheter i gårder med mange leieboere

Når kan leietakerne ha en tillitsvalgt?

Retten til en tillitsvalgt gjelder i hus der utleieren har utleid flere enn fire boliger. Har utleieren fem leiligheter eller flere i samme hus, kan leietakerne samle seg om en felles representant. Har utleieren utleid fire eller færre, gir husleieloven § 6-1 ikke denne muligheten. Loven gjelder boligleie. Den sier ingenting om at leietakere i næringslokaler kan velge tillitsvalgt på samme måte.

Ordningen er frivillig for leietakerne. Loven pålegger ingen å stille til valg, og utleier kan ikke kreve at huset har en tillitsvalgt. Men når leietakerne først har valgt en, må utleier forholde seg til vedkommende.

Hvordan velges og fjernes en tillitsvalgt?

Valget skjer i et møte blant boligleierne. Det er nok med vanlig flertall av de avgitte stemmene. Hvis det er tolv leiligheter, men bare ni stemmer, holder det altså med fem stemmer. Den som blir valgt, skal straks sende melding til utleier om at det er innført en ordning med tillitsvalgt, og hvem som er valgt.

Den tillitsvalgte velges for ett år om gangen. Vervet varer likevel til en ny tillitsvalgt er valgt, også om året er gått. Huset blir altså ikke stående uten representant fordi ingen har husket å holde nytt valg. Foreligger det særlige grunner, for eksempel sykdom eller flytting til en annen del av landet, kan den tillitsvalgte trekke seg før året er over.

Leietakerne kan også bestemme at den tillitsvalgte skal fjernes. Det krever bare vanlig flertall i et møte. På samme måte kan hele ordningen oppheves. Loven sier ikke hvordan møtet skal innkalles første gang, hvor mange som må møte opp eller om det skal stemmes skriftlig. Det må leietakerne ordne praktisk seg imellom.

Hva den tillitsvalgte kan gjøre overfor utleier

Etter § 6-2 skal den tillitsvalgte ivareta boligleiernes interesser overfor utleieren. Vedkommende kan kreve å få drøfte med utleier alle spørsmål av betydning for boligleierne i huset. Det kan gjelde vedlikehold, husordensregler, fellesarealer, oppvarming eller planlagte endringer i bygningen.

Retten er en rett til å bli hørt og til å få en samtale. Loven gir ikke den tillitsvalgte rett til å bestemme utfallet, og utleier må ikke si ja til det leietakerne ønsker. Den tillitsvalgte er heller ikke utleiers motpart i den enkelte leieavtalen. Hver leietaker har fortsatt sin egen avtale og sine egne rettigheter, for eksempel når det gjelder mangler ved sin leilighet.

Den tillitsvalgte skal minst én gang i året innkalle alle boligleierne til møte, og skal følge det flertallet vedtar. Til møtet skal også framleiere kalles inn, men de har ikke stemmerett. Hvert boligleieforhold har én stemme.

Hva utleier må melde fra om

Av husleieloven § 6-3 følger to plikter for utleier. Den første gjelder større vedlikeholdsarbeider og andre tiltak som i vesentlig grad berører boligleierne. Utleier må underrette den tillitsvalgte, og tiltaket kan tidligst settes i gang én måned etter at utleier har sendt underretningen. Fristen gjelder ikke hvis tiltaket ikke kan vente uten at eiendommen utsettes for vesentlig skade, for eksempel en tett takrenne som lekker inn i bærende vegger.

Den andre plikten gjelder salg. Overdras eiendommen, skal utleier straks sende underretning til den tillitsvalgte. Dermed vet leietakerne hvem de skal forholde seg til når eierforholdet endres.

Loven sier ikke hvilken form underretningen skal ha, og den har ingen egen sanksjon for utleier som unnlater å varsle. Hva som skjer hvis utleier likevel starter for tidlig, sier kapittel 6 ikke noe om.

Et eksempel fra en gård med sju leiligheter

Kjetil eier en gård med sju utleide leiligheter. Leietakerne er lei av at ingen vet når fasaden skal males, og de holder et møte i trappeoppgangen. Fem av de sju leilighetene stiller. Live blir foreslått og får tre stemmer, mens en annen kandidat får to. Live er valgt og sender samme kveld en melding til Kjetil.

Noen måneder senere skriver Kjetil til Live at stillasene skal opp 15. mai. Meldingen er sendt 20. april. Det er under én måned, og Live svarer at oppstarten må vente til 20. mai. Siden arbeidet ikke haster for å unngå skade på bygget, har hun rett i det. Kjetil flytter oppstarten. Live krever også å få drøfte hvor beboerne kan parkere sykler mens stillasene står. Kjetil må ta imot henne til samtale, men må ikke gå med på alt hun ber om.

Hva loven ikke bestemmer om ordningen

Kapittel 6 er kort, og mange praktiske spørsmål er ikke regulert. Loven sier ikke hvem som kan kalle inn til første møte, hvilken kvorumsregel som gjelder, eller hvordan innkallingen skal skrives. Den sier heller ikke at den tillitsvalgte får lønn eller dekket utgifter, og den gir ikke utleier plikt til å stille lokale til møtene. Leietakerne må derfor selv ordne opp i slikt, for eksempel i fellesrommet eller på en nøytral plass i nærheten.

Det som er regulert, er at ordningen finnes, at utleier får vite hvem som er valgt, og at utleier har de to pliktene i § 6-3. Det er tilstrekkelig til at leietakerne kan opptre samlet overfor en utleier med mange boliger i samme hus.

Kort oppsummert

• Leietakerne kan velge en tillitsvalgt når utleieren har utleid flere enn fire boliger i huset.
• Valget gjøres med vanlig flertall av de avgitte stemmene, for ett år om gangen. Vervet varer til ny er valgt.
• Den tillitsvalgte kan kreve å drøfte alle spørsmål av betydning for leietakerne, men kan ikke bestemme utfallet.
• Utleier må underrette om større vedlikeholdsarbeider og tiltak som berører leietakerne, vente én måned og straks melde fra om salg av eiendommen.
• Hver leietaker har fortsatt sine egne rettigheter etter egen leieavtale. Resten av reglene står i husleieloven.