Tilfeldig skade i leiligheten: når ingen har skylden
Når en skade i leiligheten er tilfeldig og ingen kan lastes for den, er det som hovedregel utleier som må utbedre den og bære kostnaden. Leietaker svarer bare for skade som skyldes feil eller forsømmelse fra hans side, eller som han ikke kan vise var utenfor hans kontroll. En glassdør som sprekker uten at noen har gjort noe galt, er et typisk eksempel. Leietaker må likevel melde fra om skaden så raskt som loven krever.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hvem har ansvaret når ingen har gjort noe galt
Husleieloven har ikke en egen regel for «tilfeldig skade». Svaret følger av hvordan pliktene er fordelt. Utleier skal holde boligen i den stand leietaker har krav på, jf. § 5-3. Leietaker skal behandle boligen med tilbørlig aktsomhet, jf. § 5-1. Skjer det noe i boligen uten at leietaker har brutt aktsomhetsplikten, har han ikke gjort noe galt etter loven.
Erstatningsreglene bygger på det samme. Etter § 5-8 svarer leietaker for tap som skyldes at han ikke har oppfylt pliktene sine. Han slipper ansvar hvis han godtgjør at det skyldtes en hindring utenfor hans kontroll. Femte ledd sier at utleier uansett kan kreve erstatning hvis skaden skyldes feil eller forsømmelse fra leietakers side. Uten feil eller forsømmelse og med en hindring utenfor hans kontroll er det ikke leietaker som betaler.
Selv når en mangel skyldes forhold på leietakers side, må utleier rette den. Utleier kan da bare stille som vilkår at leietaker erstatter tapet først. Det står i § 5-7 annet ledd. Er skaden tilfeldig, gjelder ikke det vilkåret, og utleier må rette på egen regning.
Hva regnes som tilfeldig skade
En tilfeldig skade er en skade ingen kan lastes for. Eksempler er et vindu som sprekker av trykk eller temperaturforskjell, et vannrør som lekker på grunn av gammelt materiale, eller en dør som faller av hengslene fordi festet ga etter.
Tilfeldig skade skiller seg fra noen nærliggende kategorier.
Alminnelig slitasje er gradvis forringelse som følger av vanlig bruk. Den bæres av utleier, ettersom leietaker ved fraflytting bare skal levere i samme stand bortsett fra alminnelig slit og elde, jf. § 10-2.
Skade som leietaker har voldt ved uaktsomhet, for eksempel en glassdør som knuses når han kaster en ball inne, er derimot hans ansvar.
Skade fra tredjeperson, som hærverk eller innbrudd, har sine egne regler om hvem som svarer.
Grensen mellom tilfeldig og uaktsom skade kan være uklar. En glassdør som knuses i vinden kan være tilfeldig hvis den ble stående åpen i vanlig bruk, men uaktsom hvis leietaker lot den stå åpen i storm. Hvem som må vise hva i en tvist, er ikke regulert i detalj. Det praktiske er at leietaker som vil bli fritatt på grunn av en hindring, må godtgjøre den, og at utleier som krever erstatning, må kunne begrunne at skaden skyldes leietaker.
Ivar og glassdøren mot balkongen
Ivar leier en leilighet for 16 500 kroner i måneden. En kald januarmorgen hører han et smell og finner en stor sprekk i den ytterste glassruten i balkongdøren. Han har ikke truffet døren og har ikke latt den stå åpen i vinden. Døren var gammel, og glasset sprakk av temperaturforskjellen.
Ivar melder fra til utleier samme dag, med bilder og en kort beskrivelse. Utleier får en glassmester til å bytte ruten for 9 400 kroner. Utleier mener først at Ivar må betale, siden han er den som bor der.
Det får utleier ikke medhold i. Ivar har meldt fra straks, slik § 5-5 krever, og han har ikke handlet uaktsomt. Skaden er en mangel som oppstod i leietiden uten at den beror på hans forhold. Etter § 5-7 kan han kreve at utleier retter den, og utleier bærer kostnaden.
Ivar kan dessuten kreve avslag i leien dersom kulde fra den ødelagte døren er til mer enn ubetydelig ulempe mens utleier venter på glassmester. Det følger av § 5-7 første ledd.
Hva leietaker må gjøre
Leietaker må melde fra om skaden. Plikten gjelder uansett hvem som har skylden. Skade som må utbedres uten opphold, skal meldes straks, og andre skader innen rimelig tid.
Leietaker skal også gjøre det som med rimelighet kan kreves for å hindre mer skade. Det kan være å stenge vannet, teipe over et knust vindu eller flytte møbler vekk. Er skaden tilfeldig, kan leietaker kreve erstattet sine forsvarlige utgifter og en rimelig godtgjørelse for arbeidet.
Dokumentasjon er det beste vernet. Ta bilder, skriv ned når og hvordan skaden ble oppdaget, og send beskjeden skriftlig. Det gjør det enklere å vise at skaden ikke skyldes leietakers forhold.
Hva leietaker kan kreve av utleier
Er skaden tilfeldig og dermed ikke leietakers ansvar, kan han etter § 5-7 kreve retting etter § 2-10. Det betyr at utleier skal rette opp mangelen for egen regning, så lenge det ikke er en urimelig kostnad eller ulempe for utleier. Er mangelen mer enn ubetydelig, kan leietaker også kreve avslag i leien. Hever han avtalen eller holder tilbake leie, bør det skje med omhu, siden reglene har egne vilkår.
Leietaker bør ikke utbedre selv uten å ha avtalt det, med mindre det er nødvendig for å avverge større skade.
Hvem betaler gjennom forsikring
Utleiers bygningsforsikring kan dekke skader på selve boligen, mens leietakers innboforsikring dekker leietakers egne gjenstander. Hvilke tilfeldige skader som er dekket, og hva egenandelen er, avhenger av forsikringsvilkårene. Dette har betydning for hvem som til slutt bærer kostnaden, men det endrer ikke ansvarsfordelingen i husleieloven. Les mer i skader midt i leieforholdet.
Kort oppsummert
- En tilfeldig skade i leiligheten, som en glassdør som sprekker uten at noen har gjort noe galt, er utleiers ansvar å utbedre.
- Leietaker svarer bare for feil eller forsømmelse fra egen side, og må godtgjøre en hindring utenfor sin kontroll.
- Leietaker må melde fra straks eller innen rimelig tid, og begrense skaden.
- Leietaker kan kreve retting og avslag i leien hvis utleier ikke rydder opp.
- Grensen mellom tilfeldig og uaktsom skade avgjøres konkret.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.