Må jeg tåle at utleier som bor i underetasjen spiller høy musikk?

Utleier er bundet av samme plikt

Du leier i andre etasje, og utleier bor under deg. En kveld spiller han høy musikk. Spørsmålet er om du må finne deg i det fordi det er hans hus.

Svaret er nei. Husleieloven § 5-2 sier at utleier, hvis ikke annet er avtalt, plikter å opprettholde vanlig ro og orden i eiendommen. Plikten påhviler utleier som part i leieavtalen. Den gjelder uansett hvem som støyer, og den gjelder også når utleier selv er kilden. At han eier huset, gir ham ikke rett til å plage leietakeren med støy.

Det betyr også at du ikke er i en dårligere stilling enn leietakere i et stort bygg, selv om du bor tett på eieren.

Hva du må tåle

Plikten gjelder vanlig ro og orden, og det som er vanlig, er satt av hvordan huset er innrettet. I et hus med flere boenheter må du regne med lyder fra naboer. Du hører tv, trinn og kanskje musikk. Utleier har rett til å bruke boligen sin, også til å høre på musikk.

Faktorer som taler for at du må tåle lyden:

• det er på dagtid eller tidlig på kvelden
• volumet er moderat og ikke over det som er normalt
• det skjer sjelden
• huset er gammelt og lydisolasjonen er dårlig, og kontrakten sier ingenting annet

Faktorer som taler for at du ikke trenger tåle den:

• det skjer sent på kvelden eller natten, eller tidlig om morgenen
• det er høyt nok til at du ikke kan sove eller hvile
• det skjer ofte, eller har gått over lang tid
• husordensreglene eller kontrakten har rotid som utleier bryter

Kontrakten kan også ha avtalt noe annet. Sier den at du leier en etasje i utleiers hus og må regne med lyd fra hans familie, er det en avtale som kan svekke kravet ditt.

Krav du kan stille overfor utleier som spiller høyt

Når utleier ikke oppfyller plikten, og støyen ikke beror på forhold på din side, kan du etter husleieloven § 5-7 kreve:

• retting, altså at utleier slutter å støye
• avslag i leien etter § 2-11 annet ledd, forutsatt at mangelen ikke er ubetydelig
• heving, hvis støyen er et vesentlig mislighold
• erstatning for dokumenterte tap
• tilbakehold av leie som sikrer kravene

Avslag og retting er det mest realistiske. Heving er for tilfeller der du ikke lenger kan bo i boligen med rimelig bo-kvalitet, og utleier ikke har rettet forholdet.

Slik melder du fra

Reglene om tapt rett gjelder her som ellers. Etter husleieloven § 2-8 mister du retten til å gjøre en mangel gjeldende dersom du ikke melder fra innen rimelig tid etter at du burde oppdaget den. Skriv derfor til utleier i løpet av få uker.

Gjør dette:

1. Noter dato, klokkeslett og varighet hver gang.
2. Si ifra skriftlig, rolig og saklig. Skriv hva du ber om, for eksempel at musikken dempes etter et bestemt klokkeslett.
3. Vis til husordensreglene eller kontrakten hvis de har rotid.
4. Gi utleier en rimelig frist, for eksempel to uker.
5. Fortsetter det, skriv at du krever avslag og oppgi beløp.

Utleier er også din nabo, og forholdet kan bli spent. Mange saker løses ved at utleier forstår hva som er vanlig. Er det ikke nok, kan du sende saken til Husleietvistutvalget.

Hva om utleier er den eneste andre i huset

Bor bare dere to i huset, er det utleiers egen støy som er hele spørsmålet. Det endrer ikke regelen. Plikten til å holde vanlig ro og orden gjelder fortsatt. Men «vanlig» kan bety mer i et tomannsbolig enn i en blokk, fordi det er færre å ta hensyn til og kortere avstand. Vurderingen blir hvor mye lyd en leietaker rimelig må tåle når boligene ligger over hverandre.

Kort oppsummert

• Utleier som bor i underetasjen har samme plikt til å holde ro og orden som utleiere flest.
• Du må tåle vanlig lyd fra et hus med flere boenheter, men ikke vedvarende høy musikk som går ut over hvilen din.
• Melder du fra skriftlig og i tide, kan du kreve retting, avslag i leien og i alvorlige tilfeller heving.
• Ta vare på logg og meldinger. De er beviset ditt hvis saken kommer for Husleietvistutvalget.
• Utleier som spiller høy musikk kan altså bli pålagt å dempe seg, selv om det er hans eget hus.