Jeg takket ja til et kuppbud før visning. Kan jeg angre?

Selger angrer kuppbud: aksepten binder deg

Et kuppbud er et bud som kommer før visningene er holdt eller før budrunden er i gang, ofte med en kort frist og en pris som skal få deg til å si ja før andre rekker å by. Juridisk er det et vanlig bud. Sier du ja og aksepten kommer frem til budgiveren innen fristen, er avtalen inngått. Det står i avtaleloven § 2, og loven har ikke noe eget regelsett for kuppbud.

Angrerettloven hjelper ikke. Den gjelder ikke avtaler om salg av fast eiendom (angrerettloven § 2 bokstav b). Det finnes dermed ingen frist der du kan si «jeg ombestemte meg». Forholdet mellom aksept og angrerett er også behandlet i artikkelen om angrerett ved boligkjøp.

Har budgiveren fått vite om aksepten, kan du heller ikke ta den tilbake. Tilbakekalling virker bare hvis den kommer frem til budgiveren før eller samtidig med at han får vite om aksepten (avtaleloven § 7). Å ringe en time etter at han har lest den, hjelper ikke.

Hva megleren skal gjøre med et kuppbud

I forbrukerforhold skal megleren ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning (forskriften om eiendomsmegling § 6-3 tredje ledd). Lørdag regnes ikke som virkedag. Et bud som skal «kuppe» boligen, kan derfor godt legges inn før første visning, men det kan ikke ha en frist som går ut før visningene er over. Selve tidspunktet budet legges inn på, er ikke regulert.

Megleren skal også oppfordre deg til å henvise til ham hvis du får bud direkte (eiendomsmeglingsloven § 6-8 andre ledd), og han skal bistå deg i å vurdere budet. Er fristen i et bud åpenbart for kort til at megleren kan håndtere det forsvarlig, skal han fraråde budgiveren å sette den og forklare at det kan føre til at du ikke vil akseptere (forskriften § 6-3 andre ledd).

Slipper megleren likevel gjennom et bud med for kort frist, er det megleren som har brutt reglene, og avtalen står ved lag. Loven sier ikke at en handel som kommer i stand på et slikt bud, blir ugyldig. Et eventuelt krav går mot megleren.

De snevre unntakene

Du kommer ut av en avtale bare hvis det finnes en grunn avtaleloven godtar.

Svik (§ 30). Har budgiveren lurt deg til å akseptere ved å gi uriktige opplysninger, binder ikke aksepten deg. Var det en annen som lurte deg, gjelder det samme hvis budgiveren visste eller burde ha visst om det.

Urimelighet (§ 33 og § 36). Avtalen kan settes til side hvis det vil stride mot redelighet eller god forretningsskikk å holde deg til den. Terskelen er høy. At prisen viste seg å være lavere enn det andre ville gitt, er ikke nok.

Manglende fullmakt. Hvis megleren har akseptert uten at du har gitt ham fullmakt til det, er du ikke bundet, for en megler kan ikke binde deg uten særskilt fullmakt (eiendomsmeglingsloven § 6-6).

Å angre fordi du fikk et høyere bud like etterpå, er ikke en grunn. Det samme gjelder at du ble presset av klokka, med mindre presset gikk så langt at det var svik eller urimelig.

Hva du kan gjøre hvis du allerede har sagt ja

• Be om en kopi av budjournalen og meldingene som viser når budet kom, hva fristen var og når aksepten din ble sendt.
• Spør megleren om han opplyste deg om fristen og om hvorfor budet ble formidlet.
• Les budet på nytt. Hadde det forbehold du ikke har lagt merke til? Et forbehold kan gi kjøperen en vei ut, men ikke deg.
• Hvis du mener du ble villedet, ta vare på meldinger og notater og vurder om det er svik.

Kort oppsummert

• Spørsmålet om selger angrer kuppbud har et enkelt svar: det finnes ingen angrerett ved salg av bolig.
• Aksepten binder deg når den er kommet frem til budgiveren, enten budet kom før eller etter visning.
• Megleren skal ikke formidle bud med akseptfrist kortere enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Brudd gjør ikke avtalen ugyldig.
• Du kommer bare ut ved svik, urimelighet eller manglende fullmakt.