Kan jeg ta saken til HTU mens jeg fortsatt bor i leiligheten?
Ja, du kan ta saken til Husleietvistutvalget mens du fortsatt bor i leiligheten. Husleieloven stiller ikke vilkår om at leieforholdet må være avsluttet. Tvister om leie av bolig må tvert imot gjennom HTU før de kan gå til tingretten. Ventetid kan skade saken din, for eksempel hvis du ikke har meldt mangelen til utleier i tide.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Mange tror de må flytte ut før de kan klage en utleier inn for HTU. Det stemmer ikke. Paragraf 12-5 sier at Husleietvistutvalget behandler tvister etter husleieloven, og stiller ingen krav til om leieforholdet løper eller er avsluttet. Spørsmålet om å ta saken til HTU mens du bor i boligen har derfor et enkelt svar, men det finnes praktiske forhold du bør kjenne til.
Hva loven sier om tidspunktet
Vår forklaring — les paragrafene ordrett via lenkeneHusleieloven har ikke en regel som utsetter retten til å bringe en sak inn for utvalget til leieforholdet er over. Det som står i § 12-5, er at tvister om leie av bolig må behandles av Husleietvistutvalget før de kan bringes inn for tingretten hvis forliksråd ellers ville vært nødvendig, og at forliksrådet ikke kan behandle slike tvister.
Det betyr at du kan velge når du vil gå til utvalget, så lenge kravet ikke er foreldet og andre frister er holdt. Å bo i boligen er ingen hindring.
Hvilke tvister som er aktuelle underveis
Saker som ofte oppstår mens leien pågår, er mangler ved boligen, krav om leieavslag, uenighet om leieøkning og tvist om retten til å holde tilbake leie. Tvister om oppsigelse og heving kan også komme opp mens du bor der, og for oppsigelse har loven egne korte frister i § 9-8.
Krav som først oppstår ved utflytting, som depositum og sluttoppgjør, kommer naturlig senere. Du trenger ikke vente med de krav som allerede foreligger.
Hvorfor det kan lønne seg å ikke vente
Selv om loven ikke krever at du flytter først, kan ventetid svekke saken.
For det første må en mangel meldes til utleier innen rimelig tid etter at du burde ha oppdaget den, ellers kan du tape retten til å gjøre den gjeldende (§ 2-8). Det er en melding til utleier, ikke en sak i HTU, men begge deler bør skje tidlig. Å vente med å melde fra fordi du tenker å klage senere, kan gå ut over deg.
For det andre er bevisene best mens du bor der. Du kan ta bilder av tilstanden, føre logg og få en uavhengig vurdering av for eksempel fukt eller støy. Etter utflytting kan det være vanskeligere å vise hvordan det var.
For det tredje fortsetter tapet å løpe så lenge mangelen er der. Leieavslag og erstatning kan kreves for den tiden mangelen varer, og en tidlig sak kan gi en avgjørelse mens problemet ennå er aktuelt.
Hva som skjer med leien og forholdet til utleier
Å sende en sak til HTU gjør ikke at leieforholdet opphører. Leien skal fortsatt betales, og du kan bare holde tilbake så mye av leien som sikrer kravene dine etter § 2-15. Mer om det står i tilbakehold og HTU.
Loven har ingen bestemmelse som beskytter deg mot oppsigelse bare fordi du har klaget. Utleier trenger fortsatt saklig grunn for å si opp en tidsubestemt boligavtale (§ 9-5), og du kan protestere skriftlig innen én måned. Forholdet til utleier kan bli kjøligere, og at du bør ha dokumentert alt skriftlig.
Helene og støyen fra restauranten
Helene leier en leilighet over et lokale som begynte med kveldsåpent i august. Fra september er det musikk hver fredag og lørdag til klokken to. Hun sender utleier Gunnar en skriftlig melding 12. september med datoer og tidspunkt, og ber om tiltak innen to uker. Ingenting skjer.
Helene vurderer å vente til hun eventuelt flytter, men bestemmer seg for å sende saken til HTU i oktober mens hun bor der. Hun krever 15 prosent avslag i leien på 11 000 kroner, altså 1 650 kroner i måneden, fra 12. september. Hun har støylogg, melding til utleier og opptak fra tre netter. Hun betaler full leie mens saken pågår.
Fordi hun går til utvalget mens problemet pågår, kan hun legge fram nye opptak underveis, og saken handler om en tilstand som fortsatt er aktuell.
Hva du kan gjøre i mellomtiden
Mens saken ligger hos utvalget, bruker du boligen som før. Fortsett å dokumentere forholdene, og svar på utleiers henvendelser skriftlig. Kommer det nye mangler, melder du dem til utleier på vanlig måte og tar vare på beviser. Tilbyr utleier retting, må du vurdere om du plikter å ta imot den. Avslår du et tilbud om retting du var forpliktet til å ta imot, mister du leieavslag for tiden etter det (§ 2-11 andre ledd). En sak i HTU gir deg ikke rett til å nekte håndverkere adgang som utleier har krav på.
Kort oppsummert
- Du kan ta saken til HTU mens du bor i leiligheten. Loven setter ikke krav om at leieforholdet er avsluttet.
- Tvister om leie av bolig må behandles av HTU før tingretten, og forliksrådet kan ikke ta dem.
- Mangler må meldes til utleier innen rimelig tid, uavhengig av når du sender saken til HTU.
- Leien skal betales som før, med mindre du har grunnlag for å holde tilbake den delen som sikrer kravet.
- Oppsigelse har egne korte frister i § 9-8, så den som har fått oppsigelse kan ikke vente.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.