Strømmen ble stengt fordi utleier ikke betalte: hva kan jeg kreve?

Hva du kan kreve når strømmen er stengt fordi utleier ikke betalte

Utleier plikter etter husleieloven § 5-1 å stille husrommet til din disposisjon i samsvar med avtalen gjennom hele leietiden. Følger strøm med leieforholdet, enten fordi det er en del av leien eller fordi utleier har strømavtalen og fordeler kostnaden, er en bolig uten strøm ikke slik som avtalt. Det er en mangel. Etter husleieloven § 5-7 kan leieren da kreve retting, avslag i leien, heving, erstatning og holde tilbake leie.

Mangelen skyldes ikke forhold på din side. Utleier har ikke betalt en regning han skulle betale, og stengingen er en direkte følge, så alle sanksjonene i § 5-7 er åpne for deg.

Avslag i leien for dagene uten strøm

Etter husleieloven § 2-11 kan du kreve avslag i leien i den tiden mangelen varer. Avslaget beregnes slik at forholdet mellom nedsatt og avtalt leie svarer til forholdet mellom husrommets leieverdi i mangelfull og i kontraktsmessig stand. Loven gir ingen fast prosentsats, så det må vurderes hvor mye bruksverdien faller. Uten lys, varme og varmt vann i vintermånedene er verdien lavere enn i juli.

Du mister retten til avslag for tiden etter at du har avslått et tilbud om retting som du plikter å motta. Takker du nei til at utleier betaler regningen og får strømmen på igjen, kan du altså ikke vente deg avslag for tiden etter det.

Erstatning for utgifter og tap

Etter husleieloven § 2-13 kan du kreve erstatning for tap som følge av mangelen. Utleier kan fri seg hvis han viser at mangelen skyldes en hindring utenfor hans kontroll som han ikke kunne regne med eller overvinne. At han ikke betalte en regning, er ikke en slik hindring. Dessuten kan leieren i alle tilfeller kreve erstatning hvis mangelen skyldes feil eller forsømmelse fra utleiers side. Å la en regning stå ubetalt, er normalt nettopp det.

Erstatningen skal dekke det økonomiske tapet du har lidt, men bare tap utleier med rimelighet kunne forutse som en mulig følge, jf. § 2-14. Du kan for eksempel kreve dekket:

• overnatting hos andre eller på hotell mens strømmen er av
• ekstra utgifter til mat når kjøkkenet ikke fungerer
• leie eller kjøp av midlertidige varmekilder

Slike utgifter regnes etter § 2-14 tredje ledd ikke som indirekte tap, fordi de er vanlige tiltak for å bøte på at boligen har en mangel. Tap som følge av tingskade, for eksempel mat som ble ødelagt i fryseren, regnes derimot som indirekte tap. Slike tap kan bare kreves erstattet når utleier har utvist feil eller forsømmelse, og det er normalt tilfellet her.

Du må begrense tapet med rimelige tiltak, og det er du som må dokumentere utgiftene. Spar kvitteringer, og ta bilder av det som er ødelagt. Gjør du ikke noe for å begrense tapet, må du bære den delen selv (§ 2-14 fjerde ledd).

Retting, tilbakehold av leie og heving

Meld fra til utleier med en gang, skriftlig, og krev at strømmen kommer på. Etter husleieloven § 2-10 kan du kreve at utleier retter mangelen for egen regning. Gjør ikke utleier det, kan du kreve erstattet forsvarlige utgifter til å få mangelen rettet. Det betyr i praksis at du kan betale den utestående regningen til nettselskapet eller strømleverandøren selv for å få strømmen tilbake, og så kreve beløpet dekket av utleier. Gjør du det, spar dokumentasjon på at du betalte og hva det gjaldt.

Etter husleieloven § 2-15 kan du holde tilbake så mye av leien at det sikrer kravene dine. Holder du tilbake mer enn kravene tilsier, risikerer du selv å være i mislighold. Heving etter § 2-12 forutsetter at mangelen medfører vesentlig mislighold. En strømstans som varer noen timer, er neppe vesentlig. En som varer i uker, kan være det. Mangelen må heller ikke være rettet.

Hvis du har din egen strømavtale i ditt navn, er det ikke utleier som har stengt deg, og reglene her passer ikke. Mer om stenging på grunn av ubetalt regning generelt står i strøm stengt på grunn av ubetalt regning.

Kort oppsummert

• Er strømmen stengt fordi utleier ikke betalte, har boligen en mangel, og du kan kreve avslag i leien for tiden det varer.
• Du kan kreve erstatning for hotell, mat og midlertidige tiltak. Tingskade som maten i fryseren krever at utleier har gjort feil eller vist forsømmelse, noe han normalt har.
• Meld fra skriftlig og krev retting. Du kan også betale regningen selv og kreve beløpet dekket, og holde tilbake leie i rimelig omfang.
• Dokumenter utgiftene og begrens tapet. Heving krever vesentlig mislighold.